Frente a años anteriores en que el panorama de las licencias comerciales sufrió grandes cambios, el 2004 ha sido un año relativamente tranquilo en cuanto a cambios normativos, existiendo un amplio grupo de comunidades autónomas en las que no se han producido novedades legislativas relevantes (Madrid, Galicia, La Rioja, Valencia, Andalucía y Extremadura).

Las novedades del 2004 han supuesto en general una profundización y desarrollo de los cambios producidos con anterioridad, tanto a nivel de desarrollo reglamentario (Cantabria), como publicación de planes de equipamiento comercial o similares (País Vasco, Navarra, e iniciación del procedimiento en Aragón). A pesar de ello no han faltado los retoques legislativos tales como reducción en las superficies mínimas para ser considerada gran superficie comercial (Castilla La Mancha), regulación de las medianas superficies (Castilla-León), o del régimen del silencio administrativo en el procedimiento de concesión de licencias comerciales (Baleares). Igualmente se ha prorrogado la moratoria de nuevos establecimientos comerciales en Cataluña y Asturias.

Finalmente y de manera destacada, en sus recientes sentencias 1291/2004, 1354/2004 y 67/2005, la Sala de lo Contencioso Administrativo (Sección Quinta) del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha variado notablemente la legislación autonómica en materia de equipamientos comerciales en esa comunidad autónoma (que también había tenido otras importantes modificaciones a lo largo del año), al derogar una parte importante del marco normativo del urbanismo comercial en Cataluña, cuyas consecuencias últimas aún están por determinar.

2. Novedades por comunidades autónomas durante 2004

a) País Vasco

Decreto 262/2004 (el “Decreto 262/2004”), de 21 de diciembre, por el que se aprueba definitivamente el Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y de Equipamientos Comerciales

El Decreto 262/2004 tiene como objetivos fundamentales: (i) la identificación sectorial del modelo de ordenación territorial de las Directrices de Ordenación del Territorio en relación con la regulación urbanística del suelo para actividades económicas, (ii) el establecimiento de un instrumento de coordinación para el proceso de elaboración de los planes territoriales parciales, (iii) el enunciado de unos criterios generales para la programación de las operaciones de creación pública del suelo para actividades económicas, y (iv) la sistematización de la ordenación territorial de las grandes superficies comerciales.

Por otra parte, el Plan define, en su Capítulo 5, los criterios generales para la ordenación del suelo para actividades económicas en relación con el medio natural y la sostenibilidad del desarrollo, el equilibrio territorial, la estructura urbana y la diversificación de usos y el dimensionamiento y la cuantificación del suelo para actividades económicas.

b) Cantabria

Decreto 60/2004, (el “Decreto 60/2004”) de 17 de junio, en desarrollo de la Ley 1/2002,

El Decreto 60/2004 regula el procedimiento de tramitación de la licencia comercial específica.

Respecto a la documentación a presentar, el Decreto 60/2004 distingue (i) los supuestos de nueva instalación, ampliación como consecuencia de la cual un establecimiento se convierta en gran establecimiento comercial y conversión en establecimiento de descuento duro, que requieren la documentación completa y (ii) los restantes supuestos (p.ej. cambio de titularidad, etc.), que requieren solo la aportación de la documentación justificativa de las modificaciones sobre la licencia inicialmente otorgada.

Es de destacar el requisito, establecido en el art. 26 del Decreto 60/2004, de comunicar a la Consejería de Economía y Hacienda en el plazo de tres meses los acuerdos municipales de concesión o denegación de las licencias de obras y/o apertura relativos a proyectos de Grandes Establecimientos Comerciales a los cuales se les ha concedido la licencia comercial específica del Gobierno de Cantabria. En caso contrario, el plazo de caducidad de la licencia comercial específica previsto en el artículo 11 de la Ley 1/2002, de 26 de febrero, del Comercio de Cantabria, comenzará a contar desde la fecha de notificación de la licencia comercial y no de las licencias municipales.

c) Navarra

Decreto Foral 150/2004 (el “Decreto Foral 150/2004”), de 29 de marzo, que aprueba el reglamento del Modelo Territorial de grandes establecimientos comerciales en Navarra

El Decreto Foral 150/2004 incorpora el Modelo Territorial de Grandes Establecimientos Comerciales para la Comunidad Foral de Navarra, y desarrolla y pormenoriza los elementos de evaluación de las solicitudes de licencia de grandes establecimientos comerciales.

Hay que destacar que uno de los principios del Decreto Foral 150/2004 es su vocación de potenciar las medianas superficies frente a las de mayor tamaño, estableciendo los siguientes límites de superficie: (i) para los hipermercados, 7.500 metros cuadrados, (ii) para los grandes almacenes, 25.000 metros cuadrados, (iii) para las grandes superficies especializadas, 3.500 metros cuadrados, (iv) para los centros comerciales, 25.000 metros cuadrados.

Asimismo, en el Anexo 1 de este Decreto Foral 150/2004 se delimitan las diferentes áreas de equilibrio comercial.

d) Castilla la Mancha

Ley 1/2004, (la “Ley 1/2004”), de 1 abril, de modificación de la Ley 7/1998, de 15 de octubre, de Comercio Minorista de Castilla-La Mancha

La Ley 1/2004, en vigor desde el 29 de abril de 2004, introdujo importantes modificaciones en el régimen en vigor hasta este momento (Ley 7/1998), entre las que hay que destacar:

(i) La reducción de la superficie mínima para ser considerado gran establecimiento comercial, para los municipios con población inferior a 25.000 habitantes (que pasa a ser 1000 m2) y de los de 10.000 habitantes (que pasa a ser 750 m2);

(ii) La posibilidad de conceder más de una prórroga a la licencia comercial concedida, frente a la limitación a una sola prórroga contenida en la legislación anterior.

(iii)Mayor detalle sobre la documentación a presentar en la solicitud de gran establecimiento comercial, incluyendo el establecimiento de unos estándares mínimos de aparcamiento.

(iv) Cambio de la norma de silencio positivo (por aplicación del régimen general) a negativo, en caso de no resolución del expediente en el plazo de seis meses.

(v) Cambio de la norma de silencio positivo (por aplicación del régimen general) a negativo, en caso de no resolución del expediente en el plazo de seis meses.

e) Castilla-León

Ley 9/2004, (la “Ley 9/2004”) de 28 de diciembre, de Medidas Económicas, Fiscales y Administrativas

La principal novedad introducida por la Ley 9/2004 radica en el sometimiento de los medianos establecimientos a licencia comercial mientras no se aprueben los respectivos Planes Territoriales de Equipamiento Comercial.

Dicha licencia es preceptiva en los supuestos de apertura, cambios de actividad, traslados y ampliaciones que impliquen un incremento de la superficie de venta por encima de ciertos umbrales (1500, 1200 y 500 m2, según la población del municipio).

La regulación y el procedimiento para el otorgamiento de las mencionadas licencias - que será objeto de desarrollo reglamentario- es similar al de los grandes establecimientos comerciales.

f) Cataluña

Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña

En sus recientes sentencias 1291/2004, 1354/2004 y 67/2005, la Sala de lo Contencioso Administrativo (Sección Quinta) del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha variado notablemente la legislación autonómica en materia de equipamientos comerciales.

En primer lugar la Sentencia 1291/2004, de 23 de noviembre, ha anulado el Anexo III del PTSEC. El referido Anexo excluía de la aplicación de los dimensionamientos de crecimiento del Plan territorial sectorial de equipamientos comerciales (“PTSEC”), así como de la obligatoriedad de redactar un Programa de orientación para el equipamiento comercial de aquellos proyectos comerciales que desarrollaban un planeamiento urbanístico sobre el que ya había sido emitido informe favorable de la Comisión de Equipamientos Comerciales y la Dirección General de Comercio. Según nos han informado esta Sentencia no ha sido recurrida por la Generalitat hasta este momento.

En segundo lugar, la Sentencia 1354/2004, de 3 de diciembre, anula el artículo 8.1.a) párrafo segundo y el artículo 10 del PTSEC, que establecía, sin justificación aparente, únicamente el crecimiento, en municipio de déficit de oferta el crecimiento de oferta alimenticia en formato de mediano establecimiento y la prohibición absoluta de la implantación de establecimientos superiores a 45.000 m² de superficie de venta, hipermercados y centros comerciales de fabricantes, respectivamente. Según se nos ha informado esta Sentencia ha sido recurrida por la Generalitat de Cataluña y se encuentra en trámite de admisión ante el Tribunal Supremo.

Por último, la Sentencia 67/2005, de 27 de enero, anula el Decreto 346/2001, de 24 de diciembre, por el que se desarrolla la Ley 17/2000, de 29 de diciembre de equipamientos comerciales por falta de motivación suficiente de la norma reglamentaria. Hasta la fecha, y en lo que sabemos, la citada Sentencia no ha sido recurrida por la Generalitat, aunque todavía la Sentencia no ha ganado firmeza. Ciertamente la anulación del Decreto 346/2001 produce un vacío normativo en materia de ordenación comercial que no siempre puede suplirse con el resurgimiento del anterior Decreto 244/1997, de 24 de marzo, de desarrollo de la Ley 1/1997, de 24 de marzo de equipamientos comerciales. Decreto, este último, que fue de aplicación en Cataluña hasta su derogación expresa por el recientemente anulado Decreto 346/2001.

Decreto 287/2004, (el “Decreto 287/2004”) de 11 de mayo, por el que se suspende temporalmente la tramitación y la aprobación de determinados programas de orientación comercial.

Mediante el Decreto 287/2004, se suspendió temporalmente la tramitación y la aprobación de los programas de orientación para los equipamientos comerciales a que se refiere el apartado e) del punto 2 del artículo 8 del Decreto 211/2001, de 24 de julio, por el que se aprueba el PTSEC, como medida destinada a facilitar los trabajos de la preceptiva revisión de este Plan.

El apartado 1 del artículo único del mencionado Decreto establece que la suspensión tendrá un plazo máximo de ocho meses, prorrogables por otros cuatro meses, y en el apartado 2 se prevé que se levante la suspensión automáticamente en el supuesto que el nuevo Plan territorial sectorial de equipamientos comerciales entre en vigor antes de finalizar el plazo.

Ley 7/2004 (la “Ley 7/2004”), de 16 de julio que aprueba las medidas fiscales y administrativas

La Ley 7/2004 añade un nueva disposición adicional sexta a la Ley 17/2000 de 29 de diciembre de equipamientos comerciales que permite que los proyectos de nuevos establecimientos comerciales y de ocio adyacentes a estadios deportivos de nueva construcción pueden añadir un incremento de superficie de venta no superior a 25.000 metros cuadrados en el dimensionamiento que establezca el Plan territorial sectorial de equipamientos comerciales, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos (aforo mínimo de la instalación deportiva adyacente mínimo de 30.000 espectadores, que ésta se destine prioritariamente a acoger la competición en un deporte mayoritario, no implantación de ningún gran establecimiento comercial alimentario, etc).

Decreto 475/2004, (el “Decreto 475/2004”) de 28 diciembre que prorroga la suspensión temporal de la tramitación y la aprobación de determinados programas de orientación comercial

El Decreto 475/2004 prorroga durante cuatro meses más (esto es, hasta el 30 de abril de 2005) la suspensión de la tramitación y la aprobación de los programas de orientación para los equipamientos comerciales que se acojan a la excepción que prevé el apartado e) del punto 2 del artículo 8 del PTSEC.

Acuerdo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña de 28 de diciembre de 2004

Mediante Acuerdo de 28 de diciembre de 2004, la Generalitat decidió suspender el otorgamiento de nuevas licencias comerciales durante un periodo de un año. Esta suspensión sólo afecta a los grandes establecimientos comerciales que requieren el permiso de la Generalitat además del propio de cada municipio. La Dirección General de Comercio de la Generalitat se ha comprometido a estudiar aquellos casos que ya estén en trámite o afectados por la resolución de un Programa de orientación para los equipamientos comerciales.

g) Baleares

Ley 8/2004 (la “Ley 8/2004”), de 23 de diciembre que aprueba las medidas tributarias, administrativas y de función pública

La Ley 8/2004 establece un plazo máximo de 6 meses para resolver las licencias autonómicas de gran establecimiento comercial y atribuye un sentido negativo al silencio administrativo.

h) Aragón

No ha habido novedades normativas durante el año 2004.

No obstante, ha de señalarse que se ha sometido a trámite de información pública, en fecha 20 de enero de 2005, tanto el Plan General para el Equipamiento Comercial de Aragón como el Plan de Ordenación de los Equipamientos Comerciales en Gran Superficie de la Comunidad Autónoma de Aragón. Son, pues, textos que no han sido aprobados definitivamente todavía y, por tanto, pueden sufrir variaciones en su articulado. La aprobación definitiva y entrada en vigor de dichos textos está prevista a lo largo del 2005.

En principio, la aprobación definitiva de dichos textos conllevará el levantamiento de la actual moratoria para la concesión de licencias comerciales que afecta a ciertos puntos de Aragón (p.ej. Zaragoza).

El Plan General para el Equipamiento Comercial de Aragón tiene como objetivo el fomento de la eficiencia y competitividad del sector comercial en Aragón. Este Plan (i) clasifica las actividades comerciales en rangos y polaridades turísticas a efectos de aplicación de la normativa comercial; (ii) regula instrumentos de desarrollo del Plan (p.ej. planes estratégicos, locales..); (iii) regula las ayudas para el impulso a la competitividad del pequeño comercio de proximidad; y (iv) crea el Observatorio Aragonés del Comercio.

Por su parte, el Plan de Ordenación de Equipamientos Comerciales en Gran Superficie contiene las definiciones y tipologías de los distintos equipamientos comerciales en gran superficie. Regula, además, la necesaria coordinación de las Administraciones Públicas en el planeamiento e intervención urbanística, mediante la tramitación de un informe preceptivo previo a la aprobación de los usos comerciales que prevean grandes superficies o recintos asimilables, o anterior a la concesión de la licencia municipal de actividad para la efectiva apertura de establecimiento comercial en gran superficie, estableciendo criterios para la evaluación de nuevas implantaciones. Este otro Plan tiene previsto su aplicación, incluso, para aquellos expedientes de solicitud de licencia o informe comercial que se encuentren en tramitación a la fecha de entrada en vigor del Plan (respecto de los trámites pendientes de tramitación).

i) Murcia

Ley 8/2004 (“Ley 8/2004”), de 28 de diciembre, de medidas administrativas, tributarias, de tasas y de función pública

Además de actualizar el importe de la tasa exigida por la concesión de licencia comercial específica de grandes establecimientos comerciales, la Ley 8/2004 añade como hecho imponible la concesión de prórroga de la licencia comercial específica de grandes establecimientos comerciales. En los supuestos de prórroga de la licencia, la cuantía de la tasa será del 25% de la cuota que corresponda en cada uno de los supuestos anteriores de instalación, ampliación y reforma, en el momento del devengo de la tasa.

j) Asturias

Acuerdo de 9 de diciembre de 2004, del Consejo de Gobierno, por el que se prorroga la suspensión del otorgamiento de las licencias comerciales de grandes establecimientos reguladas en la Ley del Principado de Asturias 10/2002, de 19 de noviembre, de Comercio Interior.

Se prorroga la suspensión del otorgamiento de las licencias comerciales de grandes establecimientos reguladas en la Ley del Principado de Asturias 10/2002, de 19 de noviembre, de Comercio Interior, hasta el día 20 de diciembre de 2005.

k) Madrid, Galicia, La Rioja, Valencia, Andalucía y Extremadura

No se han producido durante 2004 novedades normativas relevantes en estas comunidades autónomas.

LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA RECIENTE

I. NORMATIVA ESTATAL

1) Comercio

Ley 1/2004, (la “Ley de Horarios Comerciales”) de 21 de diciembre, de Horarios Comerciales

La Ley de Horarios Comerciales tiene como objetivo declarado el establecimiento de un nuevo marco estatal básico estable para la regulación de los horarios comerciales en sustitución de las regulaciones transitorias que han venido sucediéndose desde 1996. La Ley de Horarios Comerciales recoge el derecho de cada comerciante de determinar con plena libertad el horario de apertura y cierre de sus establecimientos, los días festivos y el número de horas de apertura. Sin embargo, este derecho se encuentra sujeto a la regulación por las Comunidades Autónomas de los horarios para la apertura y cierre de los locales comerciales en sus respectivos ámbitos territoriales con sujeción a los principios generales sobre ordenación de la economía que se contienen en la Ley de Horarios Comerciales.

El punto de mayor interés de la Ley de Horarios Comerciales es la regulación del número de domingos y festivos que los establecimientos comerciales podrán permanecer abiertos al público. Salvo determinadas excepciones, algunas de ellas ya existentes (tales como locales inferiores a 300 metros cuadrados, no integrados en grupos de distribución de grandes empresas, pastelerías y panaderías, establecimientos en zonas turísticas, etc), se fija en 12 el número de domingos y festivos de apertura de los establecimientos comerciales. Este número puede ser modificado por cada Comunidad Autónoma tanto al alza (sin un número máximo) como a la baja (hasta un mínimo de ocho).

2) Medioambiente

Real Decreto 9/2005, (el “Real Decreto 9/2005”) de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados.

El Real Decreto 9/2005 establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, complementando así el régimen de suelos contaminados previsto en la Ley 10/1998, de 21 de abril, de residuos, y que entró en vigor el pasado 7 de febrero.

El Real Decreto 9/2005 fija una serie de obligaciones de información, entre otros, para los titulares de las actividades potencialmente contaminantes del suelo incluidas en el Anexo I del Real Decreto, así como para los propietarios de los suelos en los que se haya desarrollado en el pasado alguna de dichas actividades. El Real Decreto 9/2005 establece, además, los criterios y estándares para poder declarar un suelo como contaminado.

Por último, el Real Decreto 9/2005 impone la obligación a los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes del suelo incluidas en el citado Anexo I del Real Decreto de declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. Dicha declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción a que la transmisión dé lugar.

II. NORMATIVA AUTONÓMICA

1) Urbanismo

a) Andalucía

Ley 3/2004, (la “Ley 3/2004”) de 28 de diciembre, de medidas tributarias, administrativas y financieras. (BOJA del 31 de diciembre de 2004).

La Ley 3/2004 añade un nuevo Título IV a la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andaluza, que regula las actuaciones de interés autonómico. Mediante este concepto la Junta de Andalucía se reserva las competencias y potestades necesarias para implantar infraestructuras o equipamientos públicos que sean de especial relevancia para el conjunto de la Comunidad Autónoma por su magnitud, su proyección económica y social o por su importancia para la estructuración territorial de Andalucía.

b) Asturias

Ley 2/2004, (la “Ley 2/2004”) de 29 de octubre, de medidas urgentes en materia de suelo y vivienda. (BOPA del 10 de noviembre de 2004).

La Ley 2/2004 tiene entre sus principales objetivos el establecimiento de una nueva modalidad de vivienda protegida, denominada concertada, así como la regulación de un procedimiento específico de aprobación de planeamiento que establezca la ordenación urbanística de los suelos destinados a acoger viviendas protegidas en cualquiera de sus categorías.

En materia de vivienda, la Ley 2/2004 define la nueva vivienda protegida concertada, las dependencias complementarias que podrán vincularse a ella, así como el destino de las mismas. Las principales novedades de este nuevo tipo de vivienda son las importantes medidas de control destinadas a evitar situaciones que desvirtúen la finalidad de la política de viviendas protegidas. Así, la Ley 2/2004 limita de por vida el precio máximo de venta, ajustado al vigente en cada momento para las de nueva construcción, y su venta durante cinco años, para favorecer que el destino de las viviendas se ajuste a los fines de la política de vivienda.

En lo que respecta a materia de suelo, la Ley 2/2004 regula un procedimiento nuevo para la ordenación especial de áreas con destino a viviendas protegidas cuya finalidad es permitir que se incorporen al desarrollo urbano suelos idóneos desde el punto de vista territorial y ambiental y que garanticen un acuerdo previo entre propietarios, promotores y Administraciones Públicas.

c) Baleares

Ley 8/2004, (la “Ley 8/2004”) de 23 de diciembre, de medidas tributarias, administrativas y de función pública. (BOIB de 30 de diciembre de 2004).

En el ámbito urbanístico, la Ley 8/2004 establece las normas para la constitución y regulación de los patrimonios públicos locales del suelo. Así, establece el deber de los consejos insulares y los ayuntamientos de constituir su respectivo patrimonio público local de suelo con el fin de intervenir en el mercado, obtener reservas de suelo y facilitar la ejecución del planeamiento territorial o urbanístico. Se fijan los bienes integrantes de dicho patrimonio, qué finalidad debe darse a los ingresos obtenidos por su enajenación, permuta o sustitución y los fines a los que debe responder. Asimismo, se señalan normas de gestión, intervención y tutela autonómica y el procedimiento de enajenación de los bienes patrimoniales locales, siendo el concurso en el caso de los que integren el patrimonio público, y la subasta en el resto de supuestos. Finalmente, la Disposición Adicional Undécima establece la obligación de licencia urbanística para determinados supuestos de obras y los usos en aquellas parcelas y solares que, como consecuencia de una obra pública o declarada de utilidad pública para cuya ejecución se haya seguido el sistema de expropiación, no cumplan con el requisito de parcela y/o de fachada mínimas.

d) Cantabria

Ley 7/2004, (la “Ley 7/2004”) de 27 de diciembre, de medidas administrativas y fiscales. (BOC de 31 de diciembre de 2004).

La Ley 7/2004 modifica el artículo 29 de la Ley 2/2001, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, relativo al procedimiento de aprobación de los Proyectos Singulares de Interés Regional. En virtud de esta reforma, el acuerdo de aprobación del Proyecto implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos expropiatorios, teniendo el promotor la condición de beneficiario, al que se exonera del cumplimiento de los deberes legales derivados del régimen jurídico de la clase de suelo correspondiente. Asimismo, se contemplan una serie de reglas para autorizar los actos de edificación necesarios para la ejecución de los Proyectos Singulares de Interés Regional.

e) Castilla-León

Ley 9/2004, , (la “Ley 9/2004”) de 28 de diciembre, de medidas económicas, fiscales y administrativas. (BOCM del 31 de diciembre de 2004)

La Ley 9/2004 modifica los artículos 23 y 24 de la Ley de Ordenación del Territorio de Castilla y León en lo que respecta a la documentación necesaria para la realización de la Evaluación Estratégica Previa o de la Evaluación de Impacto Ambiental y se concreta el trámite ambiental exigido para la aprobación de los Planes y Proyectos Regionales, exigiéndose Informe ambiental o Declaración de Impacto Ambiental, según corresponda en función de que el Plan o Proyecto, por su naturaleza y características, esté sometido a Evaluación Estratégica Previa o a Evaluación de Impacto Ambiental, respectivamente.

f) Cataluña

Ley 10/2004, (la “Ley 10/2004) de 24 de diciembre, de modificación de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo, para el fomento de la vivienda asequible, de la sostenibilidad territorial y de la autonomía local. (DOGC de 30 de diciembre de 2004)

La Ley 10/2004 introduce varias modificaciones en la Ley 2/2002 de urbanismo, con el fin de dar satisfacción a una serie de objetivos en relación con la vivienda.

Entre los aspectos más destacados de la Ley 10/2004 figuran la articulación de medidas con las que se pretende fomentar la vivienda asequible, destacando en particular: (i) la habilitación el planeamiento urbanístico general para que incluya en su regulación un nuevo sistema urbanístico llamado de viviendas dotacionales públicas; (ii) la introducción la exigencia de distribuir las reservas para la construcción de viviendas de protección pública en el territorio; (iii) la habilitación al planeamiento urbanístico general y el planeamiento derivado para establecer estas reservas sin necesidad de aprobar un nuevo plan de ordenación urbanística municipal o un programa de actuación urbanística municipal; y finalmente, (v) la inclusión de la posibilidad que, cuando la futura legislación sobre la vivienda cree otras figuras de vivienda asequible, intermedias entre la vivienda libre y la vivienda protegida, se reservará en los municipios de más de 10.000 habitantes y en las capitales de comarca, un 10% de techo residencial complementario para estos tipos de vivienda.

Por otro lado, la Ley 10/2004 quiere garantizar la participación de la colectividad en los beneficios derivados de las actuaciones urbanísticas, incluyendo la cesión obligatoria del 10% del aprovechamiento urbanístico de los ámbitos de actuación incluidos en sectores de mejora urbana o polígonos de actuación urbanística en casos de desarrollo o reconversión del modelo urbanístico del ámbito, así como la obligación de los propietarios de suelo urbano no consolidado de participar en los costes de implantación de las infraestructuras de transporte público en determinadas circunstancias.

Finalmente, la modificación afecta a aquellos aspectos cuya aplicación práctica ha puesto de relieve la necesidad de reformarlos o aclararlos, en ámbitos tales como las mancomunidades en materia urbanística; clasificación del suelo (se precisa el concepto de suelo urbano no consolidado); se aclara el cómputo de los estándares urbanísticos cuando concurren diferentes usos en un sector, el régimen aplicable a la cesión de suelos que integran el patrimonio público de suelo y de vivienda y los supuestos de vulneración del ordenamiento jurídico urbanístico, etc.

g) Galicia

Ley 15/2004, (la “Ley 15/2004”) de 29 de diciembre, por la que se modifica la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia. (DOG de 31 de diciembre de 2004).

La Ley 15/2004 incorpora nuevas medidas encaminadas a contribuir al abaratamiento del precio de la vivienda, entre las que cabe destacar la revisión del régimen transitorio de aplicación en los municipios con planeamiento no adaptado, de modo que se incentiva la salida inmediata al mercado de más suelo urbanizado y se penaliza la retención especulativa de suelo; la regulación de la enajenación del patrimonio público de suelo a través del sistema de concurso con carácter general; la flexibilización de la reserva mínima de suelo para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública; y la redefinición de las categorías de suelo rústico de especial protección agropecuaria y de protección forestal.

En relación con la previsión de infraestructuras, dotaciones y espacios públicos, la Ley 15/2004 contempla nuevas medidas, tales como permitir el cambio de destino de los terrenos en que se emplazaron determinadas infraestructuras siempre que se facilite la financiación de nuevas infraestructuras o mejorar las existentes con arreglo a las previsiones del Plan Galicia. Asimismo se regula la intervención autonómica en el procedimiento de aprobación de planes parciales y especiales de municipios con planeamiento obsoleto y no adaptado a la nueva legislación urbanística.

Finalmente, la Ley modifica la regulación de la declaración de ruina reforzando los deberes de conservación y rehabilitación; y profundiza en la recuperación de las piezas del territorio actualmente deterioradas con especial atención a las construcciones inacabadas o de alto impacto territorial.

h) Valencia

Ley 10/2004,(la “Ley 10/2004”) de 9 de diciembre, de régimen del suelo no urbanizable.(DOGV de 10 de diciembre de 2004).

La Ley 10/2004 viene a derogar a la anterior Ley 4/1992, de 5 de junio, e introduce un a serie de novedades en el régimen jurídico aplicable al suelo no urbanizable.

La Ley 10/2004 distingue dos categorías de suelo no urbanizable, el protegido y el común, en función del grado de preservación del suelo y régimen limitativo establecido para su utilización. Se exige que los diferentes instrumentos de planeamiento que puedan incidir en el suelo no urbanizable establezcan una serie de determinaciones mínimas mediante la técnica de la zonificación.

En lo que respecta el régimen de usos y aprovechamientos del suelo no urbanizable, se establece el sistema de participación conjunta de la Administración autonómica y local, mediante los instrumentos ya contenidos en la anterior Ley 4/1992 del informe y la declaración de interés comunitario, que se enmarcan en la esfera de atribuciones de los órganos de la Administración de la Generalitat y preceden a la licencia urbanística que debe emanar de los ayuntamientos. En este aspecto relativo a las autorizaciones en suelo no urbanizable es en el que la Ley 10/2004 opera un importante traslado de competencias en favor de los municipios. En concreto, aquellas actuaciones que pretenden usos y aprovechamientos más directamente vinculados con la utilización del suelo no urbanizable pasan a ser autorizadas por los correspondientes ayuntamientos, superando la regulación de la Ley 4/1992, que sometía tales actuaciones a la previa autorización urbanística autonómica.

Por último, resulta preciso señalar la nueva regulación de la problemática de los núcleos de viviendas existentes en el suelo no urbanizable de la Comunidad Valenciana, consolidados al margen de la legalidad urbanística. La Ley 10/2004, a diferencia de la anterior Ley 4/1992 que estableció un riguroso régimen excepcional transitorio para su regularización que condujo en la práctica a su inaplicación, se ocupa de la cuestión entendiendo imprescindible a priori garantizar la mínima afección territorial de estos núcleos entendida en sentido amplio, sin perjuicio de que el planeamiento pueda además establecer una regularización urbanística conforme a la legislación vigente.

2) Construcción y vivienda

a) Valencia

Ley 8/004, ( “LVCV”), de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.

La LVCV tiene por objeto declarado, dentro del ámbito territorial de la Comunidad Valenciana, hacer efectivo el derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada alcanzando al régimen de transmisión, uso y aprovechamiento y a las actuaciones con protección pública en materia de vivienda.

Los objetivos primordiales de la LVCV son, por un lado, la protección de los derechos de adquirentes y usuarios de vivienda, y por otro, el esbozo de unas líneas generales de actuación en materia de vivienda pública que faciliten la integración e inclusión social de los sectores más desfavorecidos de nuestra sociedad.

El primero de los objetivos se plasma en distintas medidas y preceptos. Por un lado, se concretan o desarrollan obligaciones establecidas por otras normas (la exigencia de unas garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción o la obligatoriedad de constituir fianza en los supuestos de arrendamientos urbanos, requisitos de publicidad e información en la venta y arrendamiento de las viviendas, etc.) Por otro lado, se introducen novedades respecto al uso, conservación, mantenimiento y adaptación de la vivienda, siendo una de las más destacadas la obligatoriedad de suscripción por las comunidad de propietarios de un seguro de incendio y por daño a terceros.

Por último la LCGC contiene una regulación de las medidas para el fomento público y prestación directa de la vivienda. A este respecto es destacable la aparición de la figura de la “promoción pública asimilada”, efectuada por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales y destinada a operaciones especiales de integración social.

b) Aragón

Ley 9/2004, (la “Ley”) de 20 de diciembre, de reforma de la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida.

La Ley 9/2004 persigue realizar una serie de ajustes y mejoras en la normativa vigente a fin de evitar, entre otros, el incumplimiento de las determinaciones de planeamiento acerca del destino de terrenos a la construcción de viviendas, entre otros.

En relación con la enajenación de terrenos destinados por el planeamiento a usos residenciales libres, la Ley 9/2004 regula la posibilidad, en municipios de población inferior a cinco mil habitantes que no deban realizar reservas mínimas de terrenos para vivienda protegida, de que pueda realizarse la enajenación a través de otros procedimientos distintos de la permuta.

Asimismo, se simplifica la regulación de las autorizaciones administrativas para la cesión en propiedad por cualquier título, la constitución de derechos reales o el arrendamiento de viviendas protegidas coordinándola con la regulación del visado y de las comunicaciones relativas a los derechos de adquisición preferente que ostenta la administración.

3) Comercio

a) Cataluña

Ley 8/2004, (la “Ley”) de 23 de diciembre, de horarios comerciales.

La Ley 8/2004 establece una serie de normas sobre los horarios de apertura de los establecimientos comerciales de venta al público de mercancías: (i) se prohíbe la actividad entre las 22.00 horas y las 7.00 horas y los días 24 y 31 de diciembre se cerrará a las 20.00 horas; (ii) el número máximo de horas de apertura es de 12 diarias y de 72 semanales; (iii) el número máximo de domingos y festivos en los que los establecimientos pueden permanecer abiertos es de ocho al año; y (iv) los establecimientos deberán permanecer cerrados los días 1 de enero, 1 de mayo, 11 de septiembre. Se exceptúan de la norma determinados establecimientos, tales como los dedicados esencialmente a la venta de productos de pastelería, repostería, churrería, pan, platos preparados, prensa, flores y plantas, los instalados en puntos fronterizos, estaciones y medios de transporte terrestre, marítimo y aéreo, los dedicados a la venta de combustible y carburante, los instalados en el entorno inmediato de los mercados de venta, los situados en establecimientos hoteleros, los de venta personalizada o en régimen de autoservicio titularidad de pequeñas o medianas empresas..etc.

b) País Vasco

Véase el apartado introductorio especial.

4) Fiscalidad inmobiliaria

a) Baleares

Ley 8/2004, (la “Ley”)de 23 de diciembre, de medidas tributarias, administrativas y de función pública

Con relación al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su modalidad de actos jurídicos documentados, la Ley establece como tipo general aplicable a todos los documentos el 1 % (frente al 0,5 % anterior), salvo aquellos que tengan un tipo especial, que en el caso de documentos en que se haya renunciado a la exención de IVA será del 1,5 %.

b) Región de Murcia

Ley 8/2004, (la “Ley”) de 28 diciembre, de medidas administrativas, tributarias, de tasas y de función pública

Con relación al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su modalidad de actos jurídicos documentados, la Ley establece como tipo general aplicable a todos los documentos el 1 % (frente al 0,5 % anterior), salvo aquellos que tengan un tipo especial (planes de vivienda joven, etc), que en el caso de documentos en que se haya renunciado a la exención de IVA será del 1,5 % (art. 3).

c) Islas Canarias

Ley 5/2004, (la “Ley”) de 29 diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2005

El tipo de gravamen general por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados queda establecido en el 6,5 % (frente al 6 % anterior), salvo para determinados supuestos tales como adquisición de vivienda habitual por familias numerosas, minusválidos, menores de 30 años o viviendas de protección oficial, que se mantiene en el 6 %.

Con relación al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su modalidad de actos jurídicos documentados, la Ley establece como tipo general aplicable a todos los documentos el 0,75 % (frente al 0,5 % anterior), salvo aquellos que tengan un tipo especial al igual que en transmisiones patrimoniales.

III. JURISPRUDENCIA Y RESOLUCIONES DE LA DGRN EN MATERIA INMOBILIARIA

1.- Nulidad por abusiva de la cláusula en la que la promotora de la vivienda se reservaba la facultad de resolver unilateralmente el contrato durante un plazo determinado, con una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, de 30 de julio de 2004 (JUR 2004\217252).

La Audiencia Provincial declara la nulidad de la cláusula contenida en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano por la que la promotora se reserva el derecho de resolver unilateralmente el contrato dentro de los seis meses siguientes a la fecha de su otorgamiento, sin más trámite que la notificación fehaciente a la parte compradora de su decisión, con la devolución de las cantidades entregadas por ésta a cuenta del precio y el pago de la indemnización fijada por daños y perjuicios.

La promotora hizo uso de dicha facultad, lo que motivó la demanda de los compradores que fue desestimada en primera instancia. La Audiencia revoca la sentencia con base en los siguientes fundamentos: (i) si el promotor pretende evitar el desequilibrio de prestaciones contractuales para el caso de que los costes de la obra rebasen el precio inicial -por el aumento del precio de los materiales de construcción-, existen otros mecanismos jurídicos, tales como repercusiones, cláusulas estabilizadoras, etc..., distintos a una reserva de resolución abusiva y altamente sospechosa de fraude; (ii) se trata de un sistema ideado por la promotora por el que obtiene crédito barato de la compradora a fin de financiar la edificación de la vivienda adquirida sobre plano y, una vez terminada la obra y según su conveniencia, resuelve el contrato devolviendo lo pagado con una indemnización que, en todo caso, resulta muy inferior tanto a los perjuicios ocasionados a la compradora como a los beneficios que la promotora obtiene de la posterior venta a un nuevo comprador por un precio superior; (iii) dicha forma de contratar supone la vulneración del art. 1.256 CC., y, en especial, del art.10.bis y la Disposición Adicional Primera de la LGDCU, apartado I, en particular al amparo de la cláusula 2ª, por constituir una cláusula abusiva ya que vincula el contrato a la voluntad del profesional y le reserva facultades de interpretación o modificación unilateral sin motivos válidos especificados en el negocio, permitiéndole resolver anticipadamente un contrato con plazo determinado sin reconocimiento al consumidor de la misma facultad.

2.- Necesidad de Proyecto de Urbanización para llevar a cabo la ejecución material de obras.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección 3ª), de 1 de octubre de 2004.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña estimó el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la Resolución del Ayuntamiento de Barcelona de 18 de marzo de 2001.

La Resolución del Ayuntamiento de Barcelona acordaba la autorización para la realización de unas obras consistentes en movimientos de tierra y cimentación de cara a la posterior construcción de una cochera de autobuses, para lo que fue otorgada licencia de obras.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña motiva su resolución en el entendimiento de que la licencia de obras fue concedida sin que se hubiese aprobado previamente el proyecto de urbanización, el cual se considera título para la ejecución de las obras de urbanización, circunstancia por la cual procede a la anulación de la mencionada licencia.

3.- Atribución de inmuebles por liquidación de sociedad

Resolución de la DGRN de 13 de octubre de 2004

El liquidador de una sociedad limitada otorga unilateralmente escritura por la que, en ejecución de los acuerdos de la Junta General, se adjudican determinados inmuebles a socios de la sociedad. El Registrador deniega la inscripción considerando que falta la aceptación de los adquirentes a dicha adjudicación de inmuebles.

En este caso, la DGRN estima que hay que diferenciar la inscripción de esta escritura en los Registros Mercantil y de la Propiedad: “en el caso de liquidación de la sociedad, el objeto propio de la inscripción en el Registro Mercantil no son los singulares actos de adjudicación de los bienes sociales y las consiguientes modificaciones en la titularidad jurídico-real de aquéllos, sino la extinción de la sociedad”; de ahí que el legislador “estime que es título suficiente para la constatación registral de la extinción la escritura pública otorgada unilateralmente por los liquidadores, que recoja - entre otros extremos relativos al acuerdo social y la falta de impugnación del mismo- su manifestación de haber satisfecho a los socios la cuota resultante de la liquidación. En cambio, cuando se trata de inscribir tales adjudicaciones en el Registro de la Propiedad […] es necesario, conforme a las normas de Derecho inmobiliario, que en la calificación a que su práctica está sujeta se aprecie si existe aceptación por el adjudicatario […], sin que sea suficiente a tal efecto que el liquidador certifique sobre los referidos acuerdos sociales, toda vez que su certificación no es más que un documento privado, sin el valor e importantes efectos que en nuestro Derecho se atribuyen al documento autorizado por un funcionario público”.