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URÍA & MENÉNDEZ |
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DERECHO INMOBILIARIO Y URBANÍSTICOSeptiembre 2004 I. NORMATIVA ESTATAL 1) Construcción y vivienda Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio, (el “Real Decreto”) por el que se modifica el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005, y se crean nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas (BOE 28 de julio de 2004). (más información) 2) Comercio Proyecto de Ley de Horarios Comerciales. (más información)
II. NORMATIVA AUTONÓMICA 1) Urbanismo a) Castilla la Mancha. Decreto 242/2004 (el “Reglamento”), de 27-07-2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (DOCM de 30 de julio de 2004). (más información) 2) Construcción y vivienda a) Valencia Ley 3/2004 (la “Ley”), de 30 de junio, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación (DOGV de 2 de julio de 2004). (más información) 3) Comercio a) Cataluña Decreto 287/2004 (el “Decreto”), de 11 de mayo, por el que se suspende temporalmente la tramitación y la aprobación de determinados programas de orientación comercial. (más información) Ley 7/2004 (la “Ley”), de medidas fiscales y administrativas (DOGC de 21 de julio de 2004). (más información) b) Cantabria Decreto 60/2004 (el “Decreto”) de 17 de Junio de 2004 , de desarrollo de la Ley 1/2002, de 26 de Febrero del comercio de Cantabria (BOC núm. 127, de 30 de Junio de 2004). (más información) 4) Fiscalidad inmobiliaria a) Cataluña Ley 7/2004 (la “Ley”), de medidas fiscales y administrativas (DOGC de 21 de julio de 2004). (más información) b) Madrid Ley 2/2004 (la “Ley”), de 31 de mayo, de Medidas Fiscales y Administrativas. (más información)
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1) Construcción y vivienda
De acuerdo con su exposición de motivos, el Real Decreto se centra en dos grandes objetivos, el primero es impulsar el mercado de alquiler y el segundo el estímulo a la promoción de nuevas viviendas protegidas y la adquisición protegida de otras existentes.
Uno de los aspectos más destacados del Real Decreto es la actualización del precio básico de vivienda protegida y realiza una actualización graduada en aquellos municipios con especiales tensiones de precios de la vivienda libre, posibilitando actualizaciones de hasta el 5,56 por 100 y el 10,71 por 100 en los municipios de los grupos "0" y "A", respectivamente (Artículo Único, Cinco).
Asimismo, se ofrecen una serie de ayudas directas a los arrendatarios de vivienda (Artículo Único, Diez) y a los propietarios que ofrezcan su vivienda en alquiler, para su adecuación (Artículo Único, Trece). La ayuda a los arrendatarios tiene un máximo del 40 por 100 de la renta anual, con un tope de 2.880 euros al año y una duración máxima de 24 meses. La medida va destinada, preferentemente, a los jóvenes menores de 35 años con unos niveles de ingresos ponderados inferiores a 15.792 euros, variando en función de la ciudad o de los miembros de la unidad familiar, de acuerdo con los coeficientes que establezcan las Comunidades Autónomas. La destinada a los arrendadores, establece un máximo de 6.000 euros destinados a cubrir los gastos de conservación y reparación, previos a la cesión de la vivienda en arrendamiento y a la suscripción de un seguro contra impago y desperfectos extraordinarios. Sin embargo, la subvención impone como condición que la renta máxima anual inicial a percibir por el titular de la vivienda libre sea del siete por ciento del precio teórico máximo de la vivienda (según cálculos específicos).
2) Comercio
Proyecto de Ley de Horarios Comerciales
El 27 de agosto de 2004, el Consejo de Ministros ha aprobado un Proyecto de Ley de Horarios Comerciales (el “Proyecto”) cuyo objetivo declarado es establecer un nuevo marco estatal básico estable para la regulación de los horarios comerciales en sustitución de las regulaciones transitorias que han venido sucediéndose desde 1996.
El punto de mayor interés del Proyecto es la regulación del número de domingos y festivos que los establecimientos comerciales podrán permanecer abiertos al público. En este sentido el Proyecto reconoce y amplia la libertad de las Comunidades Autónomas, que son las últimas responsables de definir el marco de establecimiento de horario de apertura de establecimientos comerciales.
Salvo determinadas excepciones, algunas de ellas ya existentes (tales como locales inferiores a 300 metros cuadrados, no integrados en grupos de distribución de grandes empresas, pastelerías y panaderías, establecimientos en zonas turísticas, etc), se fija en 12 el número de domingos y festivos de apertura de los establecimientos comerciales. Este número puede ser modificado por cada Comunidad Autónoma tanto al alza (sin un número máximo) como a la baja (hasta un mínimo de ocho).
II. NORMATIVA AUTONÓMICA
1) Urbanismo
a) Castilla la Mancha.
El Reglamento regula y desarrolla la Ley 2/1998, de 4 de junio, en particular tras la reforma de ésta por la Ley 1/2003, de 17 de enero, desarrollando y complementando sus determinaciones.
2) Construcción y vivienda
a) Valencia
La Ley, en el contexto de la Ley estatal de Ordenación de la Edificación, regula y fomenta según su Exposición de motivos la calidad del proceso de la edificación, desarrollando un marco legal comprensivo de todas las funciones y tareas que configuran el proceso de la edificación.
Uno de los aspectos más destacados de la Ley es el sistema de licencias municipales en el ámbito de la construcción. De acuerdo con el artículo 27 de la Ley, la licencia municipal de edificación incorpora en un único documento, la globalidad de las restantes autorizaciones y licencias municipales aplicables al efecto, con independencia de que su tramitación interna se efectúe de manera autónoma.
Merece especial interés el tratamiento que la Ley hace del silencio administrativo. La norma general es que éste se entiende negativo, con desestimación de la solicitud, si no hay respuesta de la Administración. Sin embargo, cuando la solicitud de la licencia viniera acompañada de certificación emitida por una entidad de control de calidad oficialmente acreditada por la Generalitat, el silencio se entiende positivo.
A la conclusión del proceso constructivo, el otorgamiento de la licencia municipal de ocupación reconoce y ampara la aptitud del edificio para su puesta en uso, que se regula en el artículo 37 y ss. Además de ser preceptiva para las obras de nueva edificación, la licencia de ocupación debe renovarse a los diez años desde la obtención de la primera licencia de ocupación al efectuarse la segunda o posterior transmisión de la propiedad o cuando fuera preciso formalizar un nuevo contrato de suministro. Igualmente se requiere la obtención de una licencia de ocupación para aquellas edificaciones que previamente carezcan de aquélla, al efectuarse la segunda o posterior transmisión de la propiedad o cuando fuera preciso formalizar un nuevo contrato de suministro. En este caso, el sentido del silencio administrativo se entiende positivo (art. 35) y el interesado podrá entender estimada su petición por silencio administrativo.
3) Comercio
a) Cataluña
El Decreto suspende por un período máximo de ocho meses, prorrogables por otros cuatro, la tramitación y aprobación de aquellos programas de orientación para los equipamientos comerciales que se acojan a la excepción relativa a establecimientos no periféricos que forme parte de una actuación urbanística de renovación de la trama urbana que está prevista en el apartado e) del punto 2 del artículo 8 del Plan Territorial Sectorial de Equipamientos Comerciales de Cataluña.
Ley 7/2004 (la “Ley”), de medidas fiscales y administrativas (DOGC de 21 de julio de 2004) .
La Ley añade una nueva disposición adicional, la sexta, a la Ley 17/2002, de 19 de diciembre, de equipamientos comerciales, que permite en los proyectos de nuevos establecimientos comerciales y de ocio adyacentes a estadios deportivo, un incremento de superficie de venta no superior a 25.000 metros cuadrados en el dimensionamiento que establezca el Plan territorial sectorial de equipamientos comerciales, siempre y cuando cumplan determinados requisitos (mínimo de 30.000 espectadores y se destina prioritariamente a acoger la competición en un deporte mayoritario, no inclusión de ningún gran establecimiento comercial alimentario, etc).
b) Cantabria
El Decreto desarrolla la Ley 1/2002, de 26 de Febrero del comercio de Cantabria, sistematizando los diversos supuestos de exigencia de la licencia comercial específica exigible a los Grandes Establecimientos Comerciales y Establecimientos de Descuento Duro y estableciendo un procedimiento específico para su obtención, detallando la documentación a acompañar a la solicitud, así como el procedimiento de tramitación de la misma. Merece la pena destacar que el art. 24.4. establece que la petición de los informes preceptivos al Tribunal de Defensa de la Competencia y a la Cámara Oficial de Comercio y al Ayuntamiento respectivos, así como los requerimientos de documentación o información adicional, interrumpirán el plazo máximo de resolución (seis meses).
4) Fiscalidad inmobiliaria
a) Cataluña
Ley 7/2004 (la “Ley”), de medidas fiscales y administrativas (DOGC de 21 de julio de 2004).
Con relación al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su modalidad de actos jurídicos documentados, la Ley establece como tipo general aplicable a todos los documentos el 1 %, salvo aquellos que tengan un tipo especial, que en el caso de documentos en que se haya renunciado a la exención de IVA será del 1,5 % (art. 3).
Ley 2/2004 (la “Ley”), de 31 de mayo, de Medidas Fiscales y Administrativas.
La Ley mantiene vigentes para el 2004 los tipos de gravamen vigentes durante el año 2003 en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.