DERECHO URBANÍSTICO
Novedades Urbanísticas en Cataluña:
Decreto ley 1/2007, de 16 de octubre, de medidas urgentes en materia
urbanística (Jordi Viguer, Abogado)
El Decreto Ley 1/2007 responde a la necesidad de adaptar la Ley de
Urbanismo de Cataluña a los contenidos básicos de la reciente Ley
8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. Además, incorpora nuevas medidas para
potenciar la política de vivienda pública.
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Novedades
Urbanísticas en Cataluña: Decreto ley 1/2007, de 16 de octubre, de
medidas urgentes en materia urbanística (Jordi Viguer, Abogado)
En fecha 19 de octubre entró en vigor el Decreto Ley 1/2007, de 16 de
octubre de medidas urgentes en materia urbanística (Diario Oficial de la
Generalitat de Cataluña de 18 de octubre de 2007). El Decreto Ley 1/2007
responde a la necesidad de adaptar la Ley de Urbanismo de Cataluña (“LUC”)
a los contenidos básicos de la reciente Ley 8/2007, de 28 de mayo de
Suelo (“LS”). Asimismo el Decreto Ley 1/2007 incorpora nuevas
medidas para potenciar la política de vivienda pública. Como principales
aspectos del Decreto Ley 1/2007 podemos destacar los siguientes puntos.
i) Adaptación terminológica a las previsiones de la LS:
El Decreto Ley establece las correspondencias terminológicas entre la
LS y el LUC que posibilitan su interpretación y aplicación conjunta.
Se identifican en qué situaciones básicas de suelo se encuentran los
terrenos según su clasificación: situación básica de suelo rural (suelo
no urbanizable y terrenos no urbanizados), situación básica de suelo
urbanizado (suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado con
servicios urbanísticos básicos). Se incorpora la distinción entre las
actuaciones de transformación urbanística de urbanización y las de
dotación. También se establece la correspondencia entre el concepto de
edificabilidad media ponderada de la LS con el concepto de
aprovechamiento urbanístico definido en el artículo 36.1 de la LUC.
ii) Previsiones en materia de derechos y deberes urbanísticos:
La regulación de los derechos y deberes urbanísticos de la ciudadanía
y, en particular, de los propietarios de suelo se amplía y adapta a los
contenidos de la LS. En este sentido encontramos previsiones en materia
de derechos de acceso a la información urbanística (disponibilidad
telemática, certificados de régimen urbanístico), de consulta y de
iniciativa urbanística. También se amplían los deberes de los
propietarios de suelo no urbanizable que promuevan obras y usos.
Finalmente destaca la nueva regulación en materia de cesiones de
suelo con aprovechamiento urbanístico. La cesión del 10% del
aprovechamiento en favor de la Administración se establece libre de
costes urbanización, por lo que deberán ser asumidos por los
propietarios. Esta cesión obligatoria puede llegar a ampliarse en las
áreas residenciales estratégicas hasta el 15% del aprovechamiento
urbanístico del sector. Cuando se trata de actuaciones aisladas de
dotación, la cesión del 10% se limita al incremento del aprovechamiento
urbanístico no computando el aprovechamiento preexistente ya
materializado.
Nótese que, de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera del
Decreto Ley 1/2007, la cesión a la Administración de suelo con
aprovechamiento libre de cargas de urbanización resulta de aplicación a
todos los instrumentos de gestión urbanística aprobados con
posterioridad al 1 de julio de 2007.
iii) Reservar de suelo para vivienda de protección pública:
Se establece la obligación de que los planes de ordenación
urbanística municipal reserven un mínimo del 30% del suelo residencial
de nueva implantación para la construcción de viviendas de protección
pública, correspondiendo un 20% a vivienda de protección en régimen
general y el 10% restante a vivienda de protección en régimen
concertado.
El sistema de vivienda dotacional pública no computa a los afectos de
alcanzar las anteriores reservas.
iv) Creación de las áreas residenciales estratégicas:
Finalmente, y como novedad legislativa al margen de la adaptación de
la LS, el Decreto Ley 1/2007 crea las áreas residenciales estratégicas.
Se trata de actuaciones de interés supramunicipal destinadas a paliar el
déficit de suelo residencial. Estas áreas se establecen a través de los
planes directores urbanísticos, no requiriendo de ningún planeamiento de
desarrollo. A nivel sustantivo, las áreas residenciales estratégicas
deben prever una densidad mínima del sector de 50 viviendas por
hectárea, la mitad de las cuales debe estar destinada, como mínimo, a
vivienda de protección pública. La condición de administración actuante
en estas actuaciones corresponde a un consorcio urbanístico integrado
por el Institut Català del Sòl i el ayuntamiento correspondiente.
Novedades
legislativas
i) Plan Estatal de Vivienda:
REAL DECRETO 14/2008, de 11 de enero, por el que se modifica el
Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan
Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la
vivienda.(BOE 12 de enero de 2008)
El Plan pretende perfilar aquellas modalidades de actuaciones
protegidas y ayudas económicas estatales directas que pueden contribuir
en mayor medida a fortalecer y diversificar los mercados tanto de
propiedad como de alquiler acogidos a protección pública, de forma
congruente con el interés prioritario por parte del Ministerio de
Vivienda de proporcionar un acceso más fácil a la vivienda. En este
sentido por el lado de la demanda, se flexibilizan los requisitos para
que los inquilinos puedan obtener ayudas para el pago de sus rentas, a
la vez que se establecen ciertas incompatibilidades y algunas
condiciones que deben reunir quienes aspiren a ocupar en arrendamiento
viviendas acogidas a las ayudas del Plan. Por el lado de la oferta, se
aseguran mejores condiciones para los promotores de viviendas protegidas
en arrendamiento. Igualmente, mejoran las condiciones a los propietarios
de viviendas libres desocupadas que las cedan en alquiler según los
requisitos del Plan Estatal, especialmente cuando los inquilinos vayan a
ser beneficiarios con derecho a protección preferente. Además, se abre
la posibilidad de que viviendas libres de nueva construcción sean
calificadas como viviendas protegidas, si reúnen los requisitos para
ello y se mejoran las condiciones de financiación de la adquisición de
viviendas usadas.
ii) MADRID: Fomento del alquiler en la Comunidad de Madrid:
ORDEN 1/2008, de 15 de enero, por la que se establecen las medidas
de fomento al alquiler de viviendas en la Comunidad de Madrid.(BOCAM 21
de enero de 2008)
Las principales novedades para arrendadores y arrendatarios son la
asignación de un gestor personal que mediará y servirá de apoyo en caso
de desacuerdo o conflicto, entre arrendador y arrendatario, en la
interpretación y aplicación del contrato, y la contratación, durante los
dos primeros años del contrato, de una serie de seguros de impago, daños
y multirriesgo. Por otra parte, se les proporcionará asesoramiento
especializado y apoyo profesional en los procesos de arbitraje, y se
pondrá a su disposición un servicio de financiación de reformas de la
vivienda arrendada con cargo a rentas futuras del alquiler así como de
asesoramiento fiscal personalizado sobre las reducciones en los
rendimientos del capital inmobiliario por alquiler, de las que puedan
beneficiarse.
iii) GALICIA: Agencia de protección de la legalidad urbanística:
Decreto 213/2007, de 31 de octubre, por el que se aprueban los
estatutos de la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística.
Publicado en el BOG el 16 de noviembre de 2007.
Mediante el Decreto 213/2007, la Agencia de Protección de la
Legalidad Urbanística pasa a asumir las competencias en materia de
disciplina urbanística y de protección del litoral que están actualmente
atribuidas a la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y
Transportes. Entre las funciones atribuidas merece destacarse la
inspección y vigilancia urbanística sobre los actos de edificación y uso
del suelo, la adopción de medidas cautelares (suspensión de actos de
edificación y uso del suelo en suelo rústico, etc.), la instrucción de
los expedientes de reposición de la legalidad y de los sancionadores por
infracciones urbanísticas.
iv) ARAGÓN: Ordenamiento urbanístico:
Decreto Ley 2/2007, de 4 de diciembre, que establece medidas
urgentes para la adaptación del ordenamiento urbanístico a la Ley
8/2007, de 28 de mayo, de suelo, garantías de sostenibilidad del
planeamiento urbanístico e impulso a las políticas activas de vivienda y
suelo en la Comunidad Autónoma de Aragón. Publicado en el BOA el 7 de
diciembre de 2007.
Este Decreto Ley tiene por objeto adaptar la normativa autonómica de
Aragón a lo establecido en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo,
procediendo a modificar la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística, y la
Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de Medidas Urgentes de Política de
Vivienda Protegida.
En cuanto a la Ley 24/2003, una de las modificaciones más relevante
es la concreción de las reservas de suelo destinadas a viviendas
protegidas: (i) en Huesca, Teruel y Zaragoza, el 40% de la
edificabilidad residencial prevista en suelo urbanizable y el 30% en
suelo urbano no consolidado; (ii) el 30% de la edificabilidad
residencial en los municipios con población de derecho superior a tres
mil habitantes; (iii) en los restantes municipios, las reservas que
considere oportunas, que nunca serán superiores al 30%.
v) CASTILLA Y LEÓN: Medidas financieras 2008:
Ley 9/2007, de 27 de diciembre, de medidas financieras de Castilla
y León para el ejercicio 2008. Publicada en el BOCyL el 28 de
diciembre de 2007.
La Ley 9/2007 modifica la letra e) del artículo 125.1 de la Ley
5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo, contemplando la protección o mejora
de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural
como un fin al que se pueden destinar los bienes integrantes de los
patrimonios públicos de suelo, adicional a los ya previstos con
anterioridad a esta Ley. Por otro lado, se modifica el artículo 3 de la
Ley 5/1987, de creación de Sociedades de Gestión Urbanística como
empresas públicas para las provincias de Valladolid y Zamora, regulador
del objeto social de la entidad GESTURCAL, S.A.
vi) MADRID: Medidas fiscales y administrativas 2008:
Ley 7/2007, de 21 de diciembre, de medidas fiscales y
administrativas para el año 2008. Publicada en el BOCM el 28 de
diciembre de 2007.
La Ley 7/2007 modifica aspectos puntuales de la Ley 9/2001, de 17 de
julio, del suelo de la Comunidad de Madrid, que puede resumirse en los
siguientes: (i) se permite de forma adicional que en el suelo
urbanizable no sectorizado, previa calificación urbanística, y en el
suelo no urbanizable de especial protección puedan implantarse obras e
instalaciones y los usos requeridos por los equipamientos,
infraestructuras y servicios públicos estatales, autonómicos o locales;
(ii) se prevé un procedimiento específico de tramitación de las
modificaciones puntuales del planeamiento urbanístico que no supongan
modificaciones sustanciales, cuya regulación se remite al Reglamento que
desarrolle la Ley; y (iii) se establecen nuevos mecanismos para el
cumplimiento de la obligación de cesión gratuita de terrenos para el
sistema de redes públicas supramunicipales en la cuantía de 20 m2 por
cada 100 m2, como es la cesión de terrenos situados en otros sectores o
incluso en otro municipios distintos a los del sector o unidad de
ejecución.
vii) VALENCIA: Medidas fiscales y de gestión administrativa y
financiera 2008:
Ley 14/2007, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión
Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat para el
año 2008. Publicada en el DOCV el 28 de diciembre de 2007.
La Ley modifica en su práctica totalidad el régimen jurídico previsto
en la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio, del
organismo anteriormente denominado Instituto de Estudios Territoriales y
del Paisaje, que pasa a denominarse Instituto del Paisaje de la
Generalitat. Este organismo se configura como una entidad de derecho
público con personalidad jurídica pública diferenciada, patrimonio
independiente y plena capacidad jurídica y de obrar.
Por otro lado, también se modifica el
apartado 4 del artículo 255 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre,
urbanística valenciana, adoptándose un nuevo reparto de las competencias
autonómicas en el ejercicio de la potestad sancionadora dentro de la
estructura interna de la Consellería competente en materia de urbanismo.
También se modifica el régimen del Consejo Superior de Territorio y
Urbanismo.
viii) CASTILLA Y LEÓN: Urbanismo:
Decreto 6/2008, de 24 de enero, de modificación de determinados
preceptos del Decreto 22/2004, de 29 de enero de 2004, por el que se
aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. Publicado en el
BOCyL el 25 de enero de 2008.
El Decreto 6/2008 modifica dos aspectos puntuales del Reglamento de
Urbanismo de Castilla y León. Por un lado, se atribuye al consejero
competente en materia de urbanismo la aprobación o la autorización para
aprobar las modificaciones de planeamiento general que, en virtud de la
Disposición Transitoria Primera del Reglamento de Urbanismo, no puedan
llevarse a cabo. Esta Disposición impide la modificación del
planeamiento a aquellos municipios que no hubiesen adaptado sus
previsiones en plazo a la Ley 5/1999. Por otro lado, se ajusta la
composición y las reglas de funcionamiento del Consejo de Urbanismo y
Ordenación del Territorio de Castilla y León.
Jurisprudencia
i) Impacto de un plan de reserva natural sobre terrenos de
supuesta titularidad privada:
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso
Administrativo, de 17 de octubre de 2007
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto
contra la sentencia de instancia que desestimó el recurso contencioso
administrativo formulado contra la Orden que aprobó el Plan Director de
la reserva natural de las Dunas de Maspalomas afectando a terrenos
propiedad de los recurrentes.
Confirma el Tribunal Supremo que a la vista de la definición y
contenido de los Planes Directores se observa que éstos quedan alejados
de la definición, establecimiento y conservación de titularidades
dominicales. Así, el Tribunal cierra el debate generado por los
recurrentes, respecto a sus pretendidos derechos sobre los terrenos
incluidos en el dominio público marítimo terrestre, derivados de la
aplicación transitoria de la Ley de Costas, indicando que deberán
hacerlos valer ante la Administración competente, pero no reclamar su
reconocimiento en un Plan Director de una Reserva Natural.
ii) Nulidad de la modificación del PGOU de Salamanca por falta de
incorporación al procedimiento del convenio urbanístico firmado entre el
Ayuntamiento, Ministerio de Defensa y la sociedad interesada en
construir unos grandes almacenes:
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León,
Sala de lo Contencioso Administrativo, de 27 de septiembre de 2007
Se interpone el recurso contra la Orden de la Consejería de Fomento
de la Junta de Castilla y León, por la que se aprobó definitivamente la
Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Salamanca en el
Cuartel Julián Sánchez «El Charro».
Sostiene la recurrente que se ha infringido el art. 94.3.b) de la Ley
5/1999, precepto que exige que los convenios en los que se establezcan
condiciones para la aprobación, revisión o modificación de los
instrumentos de planeamiento “se incorporarán a los correspondientes
expedientes desde el mismo inicio del procedimiento”. Lo cierto es que
en el caso no se incorporó al expediente, ni desde su inicio ni con
posterioridad, el convenio urbanístico que está en su origen y que
suscribieron en su día el Ayuntamiento, el M.º Defensa y la sociedad
interesada en construir unos grandes almacenes, incumpliéndose de esta
manera el artículo invocado. Esa falta de incorporación resulta no sólo
del propio expediente, sino también de las contestaciones a la demanda
de las distintas partes demandadas, que lejos de negar tal circunstancia
se limitan a poner en cuestión los efectos que la actora hace derivar de
la misma.
iii) Ejecución de sentencias en materia de restauración de la
legalidad urbanística. Afectación a terceros adquirentes de buena fe:
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Contencioso-Administrativo, de 25 de septiembre de 2007
Se interpone recurso de casación contra el Auto del Tribunal Superior
de Justicia de Galicia por el que se acuerda no haber lugar a las
solicitudes de nulidad e inejecutabilidad de la sentencia; auto que a su
vez fue confirmado en súplica por otro.
El Tribunal Supremo recuerda que los terceros adquirentes del
edificio cuyo derribo se ordena no están protegidos por el artículo 34
de la Ley Hipotecaria, puesto que este artículo no protege la
pervivencia de la cosa objeto de derecho cuando ésta desaparece por
imponerlo así el ordenamiento jurídico. Los terceros adquirentes tampoco
están exentos de soportar las actuaciones materiales que lícitamente
sean necesarias para ejecutar la sentencia. Su protección jurídica debe
articularse por otros cauces, como puede ser dejar sin efecto la
sentencia de cuya ejecución se trata (si aún fuera posible), resolver
los contratos por los que adquirieron o resarcirse de los perjuicios
irrogados. Por todo lo anterior, el Tribunal Supremo desestima el
recurso de casación interpuesto.
iv) Procedencia de una medida cautelar de suspensión; especiales
circunstancias de interés público refuerzan el periculum in mora y el
fumus boni iuris:
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Contencioso-Administrativo, de 10 de septiembre de 2007
Se interpone recurso de casación contra el Auto dictado por el
Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, por la que se desestimó un
recurso de súplica sobre las medidas cautelares consistentes en la
suspensión de una licencia de obras para la construcción de 368
viviendas, autorizadas por acuerdo de la Comisión de Gobierno del
Ayuntamiento de Marbella.
El Tribunal Superior de Justicia entendió que al estar procediéndose
sistemáticamente a la ejecución material de obras amparadas por
licencias ilegales -llegándose a la conclusión de las mismas antes de
que los recursos interpuestos hayan sido resueltos- es más que posible
que cuando dicten los pronunciamientos judiciales de tantos recursos se
haya consumado la ejecución, no de una o varias edificaciones, sino de
una parte considerable del municipio. Así, concurre el periculum in
mora en tanto que de ejecutarse el acto se estarían creando
situaciones jurídicas irreversibles, haciendo ineficaz la sentencia e
imposibilitando el cumplimiento de la misma, y perjudicando a los
terceros adquirientes, lo que conllevaría un importante quebranto
económico para las arcas municipales, que habría que detraer de otras
necesidades. El Tribunal Supremo confirma la sentencia recurrida.
RESOLUCIONES DE LA
DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
i) La exigencia del seguro decenal en materia de
reforma o ampliación debe entenderse referido a obras de reforma o
ampliación de viviendas y no de locales, aunque se realicen en edificios
destinados también a viviendas:
Resolución de la DGRN de 17 de noviembre de 2007
Se declara una obra nueva consistente en la ampliación de un bajo
comercial, de una sola planta, presentando una estructura independiente
de la del edificio principal.
El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por no
acreditarse la constitución del seguro a que se refieren el artículo
19.1.c de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación, o bien acreditar que concurren los presupuestos que puedan
suponer una exoneración de su exigencia.
El Notario autorizante de la escritura de ampliación de obra y
modificación de división horizontal, recurre la nota de calificación en
base a los siguientes argumentos; (i) que la obra se va a realizar sobre
una estructura de un local totalmente independiente de la del edificio
principal, por lo que no sería exigible el seguro decenal; (ii) que es
difícil o imposible constituir seguro decenal sobre un edificio
preexistente en el que no se llevaron a cabo los controles de calidad en
base a los cuales las compañías de seguros formalizan el seguro decenal;
(iii) que aunque la licencia llame ampliación a la obra realizada, en
realidad resulta ser una obra independiente en la que no es necesario
contratar seguro decenal por destinarse a bajo comercial.
La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación del
Registrador por entender que la exigencia del seguro decenal en materia
de reforma o ampliación debe entenderse, al igual que en caso de nuevas
construcciones, referido a obras de reforma o ampliación de viviendas y
no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados también
a viviendas, de manera que no será exigibles cuando la modificación de
obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas.
