1. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN O
TERMINADA EN LA NUEVA LEY DEL SUELO ESTATAL (Ana Julia García Jiménez,
Abogada)
1.1.NATURALEZA JURÍDICA DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y MARCO
NORMATIVO
Antes de entrar en las novedades introducidas por la LS, resulta
interesante recordar la naturaleza jurídica y el marco jurídico en el
que se encuadran las declaraciones de obra nueva. En cuanto a la
naturaleza jurídica, las declaraciones de obra nueva consisten en un
acto jurídico mediante el cual se pretende la inscripción registral de
la nueva construcción según lo previsto en la Ley Hipotecaria de 8 de
febrero de 1946 (la “LH”) y el Decreto de 14 de febrero de 1947 por el
que se aprueba el Reglamento Hipotecario (el “RH”), esto es, mediante la
escritura pública descriptiva de la obra nueva en la que se haga constar
el cambio material producido en el inmueble.
En cuanto al marco normativo, el otorgamiento de las declaraciones de
obra nueva (en construcción o terminadas) así como las actas de
finalización de obra (en el caso de que se haya otorgado previamente una
escritura declaración de obra nueva en construcción), se encuentra
definido por: (i) la LH y el RH; (ii) la LS; y (iii) la Ley 38/1999, de
5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (la “LOE”). La LS a su
vez resulta desarrollada por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza
urbanística (el “RD 93”).
Por otra parte, debe tenerse en cuenta la legislación dictada por las
Comunidades Autónomas en materia de edificación, que en ocasiones
contiene peculiaridades sobre la inscripción de actos de edificación, y
ello aunque la normativa autonómica tiene vedado este terreno, ya que
las normas sobre registros e instrumentos públicos son competencia “en
todo caso” del Estado, según lo previsto en el artículo 149.1.8º de la
Constitución.
1.2. REQUISITOS PARA EL OTORGAMIENTO DE DECLARACIONES DE OBRA
NUEVA. PRINCIPALES NOVEDADES CONFORME A LA LS
A efectos expositivos, nuestro análisis se divide en dos partes, la
declaración de obra nueva en construcción y la terminada.
1.2.1. En construcción.
Consiste en la declaración de una obra nueva al inicio de la misma,
o incluso previamente a su inicio. Los requisitos para el otorgamiento
de esta escritura a la vista del primer párrafo del artículo 20.1 de
la LS, son:
a) Que se aporte el acto administrativo de conformidad,
aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según
la legislación de ordenación territorial y urbanística (normalmente
la licencia de obras u otra que tenga el mismo objeto).
Certificación, expedida por técnico competente, de que la obra se
ajusta al proyecto que ha sido objeto de dicho acto administrativo.
b) La Dirección General de los Registros y del Notariado (la “DGRN”)
ha establecido en sus resoluciones que el técnico competente para
expedir esta certificación no tiene por qué ser necesariamente el
técnico autor del proyecto o incluso el director de la obra, siendo
suficiente con que sea técnico competente y siendo su
responsabilidad la veracidad del contenido de la certificación
[véanse las Resoluciones de la DGRN de 22 de septiembre de 2003 (RJ
2003,6337) y de 8 de septiembre de 2004 (RJ 2004, 6615)].
En este sentido, los requisitos establecidos por el RD 93 siguen la
misma línea que la LS e impone que se acredite: (i) la obtención de la
licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuera exigible; y (ii)
que se acredite por el técnico que la descripción de la obra nueva se
ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
1.2.2. Terminada.
Es en esta modalidad donde reside la principal novedad introducida
por la LS. Los requisitos para el otorgamiento de la escritura
conforme al artículo 20.1 párrafo segundo de la LS, son:
a) Certificación emitida por técnico competente acreditativa de
la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.
Téngase en cuenta en este sentido las observaciones hechas respecto
a la certificación en el apartado 0 0 anterior; y
b) La acreditación documental del cumplimento de todos los
requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación
para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento expreso o
por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas
que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.
La LS exige “la acreditación documental del cumplimiento de todos
los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la
edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”. ¿A qué se
refiere la LS?, la LOE contempla un doble paquete de documentación:
(i) por un lado, el seguro decenal, que ya se venía exigiendo y así
lo ha venido reiterando la DGRN (véase RDGRN de 5 de abril de 2005);
y (ii) una serie de documentos que se engloban en el denominado
Libro del Edificio. La pregunta que surge respecto a este segundo
requisito es si es necesario testimoniar el Libro del Edificio en la
escritura para garantizar así que finalmente los usuarios lo reciben
(artículo 7 de la LOE). A este respecto, la DGRN, en su
resolución-circular de 26 de julio de 2007, ha hecho una
interpretación maximalista de lo dispuesto en el artículo 19 de la
Ley 8/2007 (léase el actual artículo 20 de la LS), fijando como
requisito para el otorgamiento e inscripción de la declaración de
obra nueva terminada que (i) se deposite ante el Notario un ejemplar
del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del
arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro
del Edificio correspondiente a la obra que se está declarando y que
el Libro ha sido entregado al promotor; y (ii) el Notario haga
constar en la escritura no sólo la existencia del Libro del
Edificio, sino la disponibilidad de éste para facilitar un ejemplar
del mismo a cada uno de los usuarios del edificio. En este sentido,
puesto que la obligación del promotor no es conservar el Libro del
Edificio, sino verificar su entrega a los adquirentes del mismo,
entendemos que se resolvería el problema si en la escritura se
manifestara que el Libro del Edifico ha sido depositado por el
promotor en una Notaria, la que elija el promotor y que no tiene que
ser la misma en la que se otorgue la escritura de obra nueva
terminada, hasta que los futuros propietarios acrediten su condición
de tal y procedan a su retirada.
Otra fórmula para evitar la acreditación del cumplimiento de la
entrega del Libro del Edificio mediante su depósito notarial,
consistiría en aprovechar que la mayoría de las leyes de medidas de
calidad de la edificación dictadas por algunas de las Comunidades
Autónomas imponen, como requisito para la obtención de la licencia
de primera ocupación, el depósito previo del Libro del Edificio en
el Ayuntamiento. Por tanto, bastaría para cumplir con esta
formalidad prevista en el artículo 20 de la LS que se haga
referencia en la escritura a que se incorpora la licencia de primera
ocupación, pudiendo en consecuencia declarar el Notario que queda
acreditado que el Libro del Edificio se encuentra a disposición de
los usuarios en el Ayuntamiento correspondiente (ya que de lo
contrario no se hubiera obtenido la citada licencia).
En segundo lugar, ha de tenerse en cuenta la novedad introducida
por el segundo inciso del artículo 20 de la LS que exige la
acreditación del “otorgamiento expreso o por silencio
administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la
legislación de ordenación territorial y urbanística”. Por tanto,
deberá analizarse cada legislación autonómica sobre esta materia
para saber qué autorización administrativa será requerida en cada
caso (normalmente la licencia de primera ocupación u otra que tenga
el mismo objeto).
2. NOVEDADES LEGISLATIVAS
2.1. Ley Estatal de suelo. Aprobación del Texto Refundido.
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo. Publicada en el BOE el
26 de junio de 2008.
El Texto Refundido recoge en un cuerpo normativo único las
disposiciones de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo y de los
preceptos que aún quedaban vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992,
de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. En relación a este último, el
Texto Refundido aglutina en su Título VI el conjunto de preceptos y
normas vigentes del Texto Refundido de 1992 donde se regulan, entre
otras cuestiones, las actuaciones del Ministerio Fiscal a consecuencia
de infracciones urbanísticas o contra la ordenación del territorio, o
las posibles acciones y recursos pertinentes en materia urbanística.
Merece destacarse, además, la inclusión de normas atinentes a la
inscripción de actos de naturaleza urbanística en el Registro de la
Propiedad.
2.2. REITs como medida contra la crisis inmobiliaria.
Anuncio del Gobierno de España de 10 de septiembre de 2008.
El pasado 10 de septiembre el Presidente del Gobierno de España
anunció que autorizaría la creación de Sociedades Cotizadas de Inversión
Inmobiliaria (conocidas como REITS, por sus siglas en inglés, Real
Estate Investment Trust), con el objetivo de dinamizar el mercado
inmobiliario. En términos sencillos un REIT es una empresa propietaria,
y en la mayoría de los casos también administradora, de bienes inmuebles
generadores de ingresos, como apartamentos, centros comerciales,
oficinas y hoteles. En apariencia, los REITs constituyen un producto
financiero muy parecido a los fondos de inversión inmobiliarios, ya
presentes en España, puesto que ambos centran su negocio en obtener
ingresos por las rentas de alquiler. La ventaja que supondrán los REITs
es que cotizarán en bolsa, lo que obligará a estas compañías a ofrecer
toda la transparencia que al efecto exige la normativa aplicable. Por
otra parte, puesto que su adquisición se hará de forma idéntica a la de
las acciones cotizadas, su liquidez será mayor que la de los fondos
inmobiliarios, cuyos reembolsos se efectúan entre dos y cuatro veces al
año. Por otra parte, si la regulación de los REITs sigue la aplicada en
otros países, otra de sus ventajas será la de tener una fiscalidad muy
ventajosa pues se prevé que estén exentos del pago del impuesto de
sociedades.
2.3. Fomento del alquiler de viviendas.
Informe de los Ministros de de Justicia y Vivienda sobre el
Anteproyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la
Eficiencia Energética de los Edificios. (Consejo de Ministros de 14 de
agosto de 2008).
El Anteproyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de
Viviendas y la Eficiencia Energética de los Edificios implica la
modificación de tres leyes, para incrementar el mercado de alquiler e
impulsar la eficiencia energética, son: (i) la Ley de Enjuiciamiento
Civil; (ii) la Ley de Arrendamientos Urbanos; y (iii) la Ley de
Propiedad Horizontal. Las modificaciones planteadas van encaminadas,
respectivamente, a agilizar los procesos judiciales de desahucio, a
establecer la posibilidad de que los arrendadores puedan resolver el
contrato de alquiler si necesitan la vivienda para que sea ocupada por
sus hijos o padres (incluyendo esta posibilidad previamente en el
contrato de arrendamiento) y a flexibilizar el régimen de mayorías
requeridas en las comunidades de propietarios para la toma de decisiones
respecto a la realización de obras de mejora encaminadas a lograr una
mayor eficiencia energética del edificio.
2.4. Baleares. Desarrollo territorial en las Islas Baleares.
Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo
territorial sostenible en las Islas Baleares. Publicada en el BOIB el 17
de mayo de 2008.
La Ley establece medidas urgentes en materia de suelo, urbanismo y
ordenación del territorio, tendentes a clarificar y desarrollar los
conceptos y la normativa de directa aplicación establecida en la Ley
estatal 8/2007, de 28 de mayo, del suelo (sustituida por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio) y suplir las lagunas que se derivan
del hecho de que Baleares no cuente con una legislación urbanística
propia. Entre los contenidos más relevantes se encuentra la regulación
de la clasificación del suelo, estableciendo los conceptos de suelo
urbano (distinguiendo entre el consolidado y el no consolidado), los
servicios urbanísticos básicos y el concepto de solar. Asimismo, la Ley fija un conjunto de determinaciones aplicables a los
campos de golf, como consecuencia de la derogación íntegra de la Ley
12/1988, de 17 de noviembre, consistentes en la prohibición de estas
instalaciones deportivas en los terrenos que no lo permitan, así como la
posibilidad de la denegación de la declaración de interés general sobre
la base de criterios de inoportunidad de implantación de estos usos por
razones de su incidencia territorial o paisajística.
2.5. Baleares. Suelo y viviendas de protección pública.
Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la
obtención de suelo para viviendas de protección pública. Publicada en el
BOIB el 17 de mayo de 2008.
Esta Ley supone la creación de las denominadas reservas estratégicas
de suelo, previo proceso de convocatoria pública de oferta de suelo, de
titularidad privada, al que pueden concurrir los propietarios
interesados en el desarrollo urbanístico de suelos urbanos, urbanizables
o rústicos de transición. La Ley contempla su carácter excepcional y, a
tal efecto, prevé que su aplicación y efectos se agoten en la
convocatoria de un único concurso.
2.6. Castilla y León. Ordenación del territorio.
Ley 3/2008, de 17 de junio, por la que se aprueban las Directrices
Esenciales de Ordenación del Territorio de Castilla y León. Publicada en
el BOCyL el 24 de junio de 2008.
La Ley 3/2008 trae causa de la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de
ordenación del territorio, en la que se preveía como instrumentos
reguladores de esta materia las Directrices de Ordenación del
Territorio, distinguiéndose dos documentos independientes: las
Directrices Esenciales, de rango legal, que deben definir el modelo
territorial de Castilla y León y los principios de las políticas con
incidencia territorial; y en segundo lugar, el de las Directrices
Complementarias, de rango reglamentario. Con esta Ley se aprueban las
Directrices Esenciales, vinculantes para la Administración autonómica,
local y para los particulares.
2.7. Castilla y León. Urbanismo y suelo.
Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de medidas sobre urbanismo y
suelo. Publicada en el BOCyL el 18 de septiembre de 2008.
La Ley 4/2008 modifica a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de urbanismo,
entre otras finalidades, para adaptar su contenido a la Ley estatal
8/2007, de 28 de mayo. Entre las medidas más destacadas debe resaltarse
que la Ley limita la posibilidad de compensar en metálico el
aprovechamiento urbanístico de obligatoria cesión al Ayuntamiento a los
supuestos en que resulte imposible ceder suelo apto para materializar
dicho aprovechamiento mediante la construcción de viviendas protegidas,
supeditando, además, esta posibilidad a la previa celebración de
convenio urbanístico. En cuanto a la reserva de edificabilidad para
vivienda protegida, la Ley establece la obligación de reservar un mínimo
del 30% de la edificabilidad residencial que puede incrementarse hasta
un 80 %. No obstante, se introducen ciertas excepciones a esta regla en
función de circunstancias concretas y excepcionales. La Ley también
introduce importantes modificaciones en el sistema de ejecución mediante
la figura del urbanizador, con el objeto de facilitar su implantación,
mediante la remoción de ciertas limitaciones en su uso.
2.8. Castilla y León. Evaluación ambiental y modificaciones de
planeamiento general.
Orden MAM/1357/2008, de 21 de julio, que determina qué tipo de
modificaciones de planeamiento general han de someterse al procedimiento
previsto en la Ley 9/2006, de 28 de abril de 2006, sobre evaluación de
los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente.
Publicada en el BOCyL el 28 de julio de 2008.
La orden clarifica los planes y programas que deben someterse al
procedimiento de evaluación ambiental estratégica previsto en la Ley
9/2006, de 28 de abril, señalando que estarán sujetas a este trámite las
modificaciones de planeamiento general en las que concurra alguna de las
siguientes circunstancias: (i) Que clasifiquen suelo urbano o
urbanizable no colindante con el suelo urbano de un núcleo de población
existente, salvo que el uso predominante sea industrial; (ii) que
modifiquen la clasificación de Vías Pecuarias, Montes de Utilidad
Pública, Zonas Húmedas catalogadas o terrenos clasificados como suelo
rústico con protección natural; (iii) que modifiquen la clasificación
del suelo en Espacios Naturales Protegidos o en espacios de la Red
Natura 2000, salvo si la Consejería de Medio Ambiente considera que no
existe una afección directa o indirecta sobre los mismos; y (iv) que se
incremente más de un 20% la superficie conjunta de suelo urbano y
urbanizable respecto de la ordenación existente. Si el uso predominante
es industrial, sólo se requerirá evaluación ambiental si, además, el
ámbito es mayor de 50 hectáreas.
2.9. Madrid. Modernización del Comercio.
LEY 1/2008, de 26 de junio, de Modernización del Comercio de la
Comunidad de Madrid. (B.O.C.M. número 164 de 11 de julio de 2008).
La Asamblea de la Comunidad de Madrid acordó el 19 de junio de 2008
aprobar la Ley 1/2008, de Modernización del Comercio de la Comunidad de
Madrid por la que se pretende avanzar en el proceso de liberalización y
flexibilización de los regímenes reguladores de las actividades
económicas. Por esta Ley 1/2008 se reconoce a los comerciantes la
posibilidad de decidir libremente el horario de apertura y cierre de sus
negocios, tanto en días laborables como en domingos y festivos
autorizados por la Comunidad de Madrid. Por otra parte se suprimen
trámites de preceptiva inscripción en diversos registros comerciales y
el Registro de Actividades y Empresarios Comerciales puede ser
sustituido por las fuentes estadísticas públicas y privadas ya
disponibles.
En cuanto al procedimiento previsto para la obtención de la licencia
comercial de grandes establecimientos comerciales, sólo será exigible
para aquéllos establecimientos minoristas, individuales o colectivos,
que tengan una superficie útil de exposición y venta al público superior
a 2.500 metros cuadrados y se suprimen las autorizaciones a que estaban
sometidos los medianos establecimientos comerciales minoristas con una
superficie útil para la exposición y venta al público igual o superior a
750 m2. Por otra parte, se eleva de un 10% a un 30% el porcentaje en que
en podía incrementarse la superficie de venta inicial de un
establecimiento comercial existente sin precisar de la correspondiente
licencia de gran establecimiento. La tramitación administrativa de las
autorizaciones se simplifica al reducirse a cuatro meses (en lugar de
ocho) el plazo para resolver los expedientes desde la solicitud de
licencia comercial, siendo el silencio positivo (en lugar de negativo).
2.10. Madrid. Modificaciones puntuales no sustanciales de
planeamiento urbanístico.
Decreto 92/2008, de 10 de julio, por el que se regulan las
modificaciones puntuales no sustanciales de Planeamiento Urbanístico.
Publicado en el BOCM el 29 de julio de 2008.
El Decreto tiene por objeto definir y regular el procedimiento
especial para la tramitación de las modificaciones puntuales no
sustanciales de instrumentos de planeamiento urbanístico. Se consideran
modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento aquellas de
escasa entidad y de alcance reducido y local cuya superficie de
modificación no supere los 10.000 metros cuadrados ni el equivalente al
1 % del suelo urbano del municipio salvo en municipios de menos de 3.000
habitantes, donde este porcentaje será del 3%. No obstante, el Decreto
prevé la posibilidad de tramitar modificaciones puntuales no
sustanciales que superen los límites mencionados mediante acuerdo por
mayoría absoluta de la Corporación y ante la concurrencia de especiales
razones de interés social o utilidad pública.
2.11. Murcia. Instrucción técnica urbanística.
Resolución de 30 de mayo de 2008, que aprueba la instrucción
técnica urbanística para la aplicación de la Ley 8/2007, de 28 de mayo,
del Suelo. Publicada en el BORM el 21 de junio de 2008.
Esta norma aprueba los criterios de aplicación de ciertas
determinaciones de la Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, del suelo, que
inciden en las disposiciones normativas establecidas en la legislación
urbanística de la región de Murcia.
2.12. País Vasco. Suelo y urbanismo.
Decreto 105/2008, de 3 de junio, de Medidas urgentes en desarrollo
de la Ley 2/2006, de 30-6-2006, de Suelo y Urbanismo. Publicado en el
BOPV el 23 de junio de 2008.
Este Decreto tiene como finalidad desarrollar de un modo parcial la
Ley 2/2006, de 30 de junio, de suelo y urbanismo del País Vasco y, por
otro, adaptar las previsiones de esa norma legal a la Ley estatal
8/2007, de 28 de mayo, del suelo. En materia de suelo, se desarrolla el
régimen jurídico de la categoría del suelo urbano no consolidado por
incremento de la edificabilidad ponderada y el régimen de las
actuaciones de dotación donde dicho suelo encuentra su desarrollo
urbanístico. Del mismo modo, se fijan diferentes normas para la
regulación del supuesto de núcleos rurales y reconstrucción de caseríos
respecto a la categoría del suelo no urbanizable.
2.13. Valencia. Vivienda y suelo.
Decreto-Ley 1/2008, de 27 de junio, de medidas urgentes para el
fomento de la vivienda y el suelo. Publicado en el DOCV el 30 de junio
de 2008.
Esta norma legal introduce una serie de modificaciones en la legislación
urbanística de la Comunidad Valenciana, con la finalidad de adaptarse a
las previsiones de la Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo,
fundamentalmente en materia de reserva de vivienda protegida, patrimonio
público del suelo y porcentaje de suelo residencial que debe destinarse
a esta finalidad. En materia de cesión de porcentaje de suelo
residencial, la novedad más destacada es la exigencia de cesión del 5%
del aprovechamiento tipo en actuaciones de transformación urbanística en
suelo urbano, entre las que se encuentran las desarrolladas en régimen
de actuación integrada y en régimen de actuación aislada mediante
transferencias de aprovechamiento urbanístico. Cuando se trate de áreas
de reforma interior, la cesión se aplicará al incremento de
aprovechamiento que se produzca. También se crean las áreas
residenciales prioritarias con la finalidad de proceder la
administración de la Generalitat, de manera autónoma o concertada con
otras Administraciones, a la construcción de viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública.
3. JURISPRUDENCIA
3.1. Incongruencia de la sentencia que ante la inadecuada
delimitación de una unidad de ejecución se limita a compensar a los
propietarios.
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Contencioso-Administrativo, de 29 de mayo de 2008, recurso nº.
3195/2004.
Se plantea la adecuación de la delimitación de una unidad de
ejecución por un Plan General de Ordenación Urbana, al haber incluido en
la misma un exceso de terrenos de cesión, con un aprovechamiento real
inferior a la supuesta edificabilidad nominal de los suelos que integran
la unidad. En la resolución recurrida, el Tribunal Superior de Justicia
de Castilla y León resolvió conceder al recurrente una compensación por
el aprovechamiento deficitario de los propietarios del ámbito,
manteniendo sin embargo delimitación de la unidad de ejecución. El Tribunal Supremo declara que ha lugar la casación al advertir una
incongruencia en el razonamiento del Tribunal de instancia. Una vez
declarada contraria a derecho la delimitación de la unidad de actuación
efectuada por el Plan General, tal determinación debió ser declarada
nula, en lugar de limitarse a establecer compensaciones para los
propietarios perjudicados con esa delimitación vulneradora del justo
reparto de beneficios y de cargas.
3.2. Innecesariedad de impugnar en vía administrativa los acuerdos
aprobatorios de los planes generales como requisito para interponer el
recurso ante la jurisdicción.
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Contencioso-Administrativo, de 19 de marzo de 2008, recurso nº.
3187/2006.
Se recurre en casación el auto que inadmitió un recurso
contencioso-administrativo interpuesto contra el acto aprobatorio de un
Plan General de Ordenación Urbana, al entender la Sala de instancia que
debió ser previamente recurrido en alzada ante la Administración con
carácter previo a la impugnación judicial. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación. Entiende el Alto
Tribunal, al interpretar concordadamente la legislación estatal y la
autonómica catalana que el acuerdo de aprobación definitiva de un Plan
de Urbanismo tiene un aspecto de acto administrativo y otro de
disposición general. En este sentido, agotar la vía administrativa
exigida por la ley catalana es conforme a Derecho en lo relativo al
aspecto que tiene de acto administrativo, pero no en cuanto al aspecto
de disposición general. Son el principio de seguridad jurídica y el
carácter reglamentario del acuerdo impugnado los que obligan a confirmar
que las disposiciones generales o normas reglamentarias, con su mero
pronunciamiento y necesaria publicación, agotan la vía administrativa,
sin necesidad de interponer contra ellos recurso alguno administrativo a
tal fin, siendo directamente impugnables en vía jurisdiccional.
3.3. Interpretación restrictiva de la concurrencia de utilidad
pública o interés social para la autorización de obras o usos en suelo
no urbanizable.
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Contencioso-Administrativo, de 19 de mayo de 2008, recurso nº.
2861/2004.
El Tribunal Supremo declara haber lugar al recurso de casación
interpuesto contra la Sentencia que denegó una autorización previa a la
concesión de licencia municipal para la instalación de un centro de
almacenaje y distribución en suelo no urbanizable. El Alto Tribunal
sostiene que el carácter excepcional y el criterio restrictivo que debe
presidir la concesión de esta clase de autorizaciones, determina que la
utilidad pública o el interés social no pueda identificarse sin más con
cualquier actividad industrial, comercial o negocial, de la que se
derive la satisfacción de una necesidad para los ciudadanos, ya que la
extensión de la excepción legal a todo este tipo de instalaciones o
actividades supondría la conversión de la excepción en la regla general.
3.4. Legitimación para el inicio del incidente de imposibilidad de
ejecución de una sentencia que anula un proyecto de reparcelación.
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Contencioso-Administrativo, de 18 de marzo de 2008, recurso nº.
568/2006.
En relación con la restitución de ciertas fincas incluidas en un
Proyecto de Reparcelación anulado por sentencia firme, por haberse
transmitido las mismas con acceso al Registro de la Propiedad, la Sala a
quo declaró la imposibilidad legal de ejecutar la sentencia,
sustituyéndola por una indemnización. El Tribunal Supremo recuerda el
carácter restrictivo con que ha de aplicarse esa declaración, y apunta
que la legitimación para iniciar el procedimiento encaminado a declarar
la imposibilidad corresponde al órgano administrativo obligado a su
cumplimiento, si bien las partes personadas en el proceso están
facultadas para instar a la Administración que promueva el incidente, en
los supuestos de falta de respuesta expresa o presunta por parte de la
Administración legitimada. Sin embargo, entiende el Tribunal que no
resulta procedente que la parte codemandada, sin actuación previa alguna
frente al Ayuntamiento, se dirija a la Sala a quo en este sentido. Por
lo demás, declara el Tribunal Supremo que la posterior inscripción
registral, alteradora de la situación existente en el momento de la
decisión administrativa, y la protección para tal situación derivada del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no puede ser un obstáculo jurídico
para la ejecución de una sentencia firme.
4. RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL
NOTARIADO
4.1. Denegación de inscripción de un convenio por el que una
mercantil queda como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico
municipal a cambio del pago al municipio de una cantidad en metálico por
no seguir el procedimiento legalmente establecido.
Resolución de la DGRN de 28 de abril de 2008.
Se pretende la inscripción de un convenio, junto con su anexo, entre
un Ayuntamiento –titular del 80% de una finca en virtud de una
adjudicación en un Proyecto de Compensación- y la Junta de Compensación,
por el que una mercantil queda como adjudicataria del aprovechamiento
urbanístico municipal, a cambio del pago al municipio de una cantidad en
metálico a cargo de la Junta de Compensación. La Dirección confirma la
calificación negativa de la Registradora porque el convenio urbanístico
cuya inscripción se solicita, trata de revisar o rectificar un acto
administrativo firme a través de un procedimiento incongruente: para que
pueda admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita
en virtud de un expediente reparcelatorio es preciso seguir los trámites
exigidos para su modificación, entre ellos los mismos requisitos
exigidos para la tramitación del proyecto de compensación originario.
Reconoce que, lógicamente, el Ayuntamiento podrá transmitir su derecho
inscrito pero que éste ya no es el aprovechamiento urbanístico
municipal, puesto que ya se materializó en una participación indivisa en
una finca concreta. Confirma que es calificable por el Registrador que
se hayan seguido los trámites esenciales del procedimiento
administrativo elegido (artículos 18 LH y 99 RH).
4.2. Las posibles contradicciones de los certificados de Costas
sobre el alcance de la servidumbre de protección habrán de solventarse
en la vía administrativa ante el órgano certificante.
Resolución de la DGRN de 9 de mayo de 2008.
Se pretende inscribir una escritura de agrupación, obra nueva y
división horizontal en una finca colindante con el dominio público
marítimo terrestre. El registrador solicita informe del Servicio de
Costas que establece que la obra está dentro de la servidumbre de
protección marítimo terrestre de costas y se muestra contrario a la
inscripción. En consecuencia, el registrador exige, para su inscripción,
autorización de la Comunidad Autónoma en virtud del artículo 49.6 del
Reglamento de Costas. Alega el recurrente que el Plan General de
Ordenación Urbana del municipio, que señalaba una zona de 20 metros de
servidumbre, fue aprobado con el informe favorable de Costas y que el
nuevo informe de Costas es contradictorio con dicho Plan al pretender
fijar ahora en 100 metros la servidumbre, tratándose este último de un
nuevo procedimiento en tramitación, pero careciendo en esos momentos de
efectos vinculantes. Además, alega que, en todo caso, ello no afecta a
las licencias urbanísticas concedidas con anterioridad y, por ende, a la
agrupación. Resuelve la DGRN que las posibles contradicciones de los
certificados de Costas sobre el alcance de la servidumbre de protección
habrán de solventarse en la vía administrativa ante el órgano
certificante, pero, mientras no se resuelvan, queda confirmada la nota
de calificación del registrador y, por tanto, será necesario obtener la
autorización de la Comunidad Autónoma exigida por el artículo 49.6 del
Reglamento de Costas.
