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1. introducción
El 15 de mayo de 2013 se publicó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de
Medidas para Reforzar la Protección de Deudores Hipotecarios,
Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (“Ley 1/2013”) por la
que se reforman distintas disposiciones legales para “aliviar la
situación de los deudores hipotecarios” —según dicción literal del
Preámbulo— que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición
de su vivienda habitual y que, hoy, en la actual coyuntura económica,
encuentran dificultades para el cumplimiento de las obligaciones
asumidas.
Se ha aprovechado la oportunidad para adaptar nuestro ordenamiento
procesal a los requerimientos del Derecho Comunitario, especialmente
tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (“TJUE”)
de 14 de marzo de 2013 que, en respuesta a una cuestión prejudicial
sobre el procedimiento de ejecución hipotecaria español, declaró que la
imposibilidad de plantear como motivo de oposición la eventual
existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo debe reputarse
contraria a la Directiva 93/13/cee del Consejo, de 5 de abril de 1993,
sobre Clausulas Abusivas en Contratos Celebrados con Consumidores.
Con las finalidades descritas la Ley 1/2013 se estructura en los
siguientes cuatro capítulos:
(i) El Capítulo I regula la suspensión de los lanzamientos
de viviendas de aquellas personas que se encuentren en situación de
especial vulnerabilidad.
(ii) El Capítulo II introduce una serie de mejoras en el
mercado hipotecario mediante la modificación de sus principales normas
reguladoras. Se modifican, entre otras, la Ley Hipotecaria (“LH”)
y la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario (“LRMH”).
Destaca la limitación cuantitativa de los intereses de demora, la
prohibición de su capitalización, el establecimiento de nuevas reglas
de imputación que suponen que la cantidad que se obtenga en la
ejecución se destinará solo en última instancia a la satisfacción de
los intereses de demora, y las modificaciones introducidas en el
ámbito de la venta extrajudicial.
(iii) El Capítulo III modifica la Ley de Enjuiciamiento
Civil (“LEC”) en el ámbito de la ejecución hipotecaria. No solo
se introduce un nuevo motivo de oposición fundado en la existencia de
cláusulas abusivas, sino que se incluyen también una serie de
modificaciones relevantes que afectan, entre otros, a los requisitos
para participar en la subasta, al porcentaje mínimo del valor de
tasación por el que el ejecutante puede adjudicarse el inmueble
hipotecado que constituye la vivienda habitual del deudor, al importe
de las costas exigibles al deudor o al procedimiento de ejecución
ordinaria que pueda seguir al procedimiento de ejecución hipotecaria.
(iv) El Capítulo IV modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de
9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios
sin recursos (“RD-L 6/2012”).
En la presente nota se analizarán sintéticamente los aspectos
principales de la reforma, con especial incidencia en aquellas
cuestiones que tienen que ver con nuestra práctica diaria.
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2. Suspensión de los lanzamientos
El Capítulo I de la Ley 1/2013 regula, como medida de carácter
excepcional y temporal de aplicación a los procesos de ejecución
hipotecaria y a la venta extrajudicial, la suspensión inmediata de los
lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente
vulnerables, cuando estas hubiesen sido adjudicadas al acreedor o a
persona que actúe por su cuenta.
Se trata de una medida que ya fue aprobada por el Real Decreto-Ley
27/2012, de 15 de noviembre, de Medidas Urgentes para Reforzar la
Protección a los Deudores Hipotecarios (“RD-L 27/2012”). La Ley
1/2012 amplía su ámbito de aplicación subjetivo y temporal en los
siguientes términos:
(i) Ámbito subjetivo de aplicación: la Ley 1/2013 mantiene
como posibles beneficiarios a los deudores hipotecarios que cumplan
los dos tipos de requisitos —tanto personales y familiares como
económicos— ya previstos en el RD-L 27/2012, y modifica los requisitos
económicos de forma que se amplía el colectivo de posibles sujetos
beneficiarios. El umbral de ingresos de la unidad familiar previsto en
el RD-L 27/2012 de hasta tres veces el Indicador Público de Renta de
Efectos Múltiples —índice de referencia que se publica anualmente en
la Ley de Presupuestos que sustituye al Salario Mínimo
Interprofesional para la concesión de ayudas y subsidios en función de
los ingresos— (“IPREM”) se eleva hasta cuatro o cinco veces el
IPREM dependiendo de si concurren situaciones de discapacidad,
dependencia o enfermedad grave en algún miembro de la unidad familiar
o en el propio ejecutado.
(ii) Ámbito temporal de aplicación: la Ley 1/2013 prevé la
paralización de los lanzamientos de la vivienda habitual por dos años
desde su entrada en vigor, es decir, hasta el 15 de mayo de 2015.
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3. Limitación de los intereses de demora
A este efecto, se introduce un párrafo tercero en el artículo 114 de
la LH por virtud del cual los intereses de demora de los préstamos o
créditos destinados a la adquisición de vivienda habitual y que son
garantizados con un derecho real de hipoteca constituida sobre la propia
vivienda (i) no podrán ser superiores al triple del interés legal
del dinero; (ii) solo podrán devengarse sobre el principal
pendiente de pago; y (iii) no podrán ser capitalizados, salvo en
el caso contemplado en el artículo 579.2.a) de la LEC, que faculta al
acreedor en la ejecución ordinaria subsiguiente a la ejecución
hipotecaria a reclamar toda la deuda cuando no concurran los supuestos
de liberación parcial de responsabilidad del deudor previstos en ese
precepto.
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4. principales modificaciones de la LEC
De acuerdo con el Preámbulo de la Ley 1/2013, las modificaciones
introducidas en la LEC buscan la más adecuada protección de los derechos
e intereses del deudor en el proceso de ejecución hipotecaria, así como
la agilización y flexibilización de su tramitación.
Se sistematizan a continuación las principales modificaciones.
4.1 Existencia de cláusulas abusivas como nueva causa de oposición a
la ejecución de títulos no judiciales
A raíz de la Sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, la Ley 1/2013
modifica la regulación de los procedimientos de ejecución ordinaria e
hipotecaria para introducir la posibilidad de que, de oficio o a
instancia de parte, el juzgado que conozca de ellos pueda apreciar la
existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo.
A este efecto se modifican los artículos siguientes:
(i) El artículo 552 de la LEC, para recoger la facultad
judicial de apreciar de oficio la existencia de cláusulas abusivas en
el título ejecutivo.
(ii) Los artículos 557 y 695 de la LEC, para incluir la
existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo como nueva
causa de oposición del ejecutado a la ejecución ordinaria y a la
ejecución hipotecaria, respectivamente.
En los dos casos, la Ley 1/2013 prevé que el juzgado confiera un
trámite de audiencia a las partes para que aleguen lo que a su derecho
convenga (artículos 552.1.II y 695.2 de la LEC). Tras oír a las partes,
el juzgado resolverá el incidente de oposición. Si declara nula, por
abusiva, una o varias cláusulas del título ejecutivo, deberá determinar
las consecuencias que se derivan de ello y decretar (i) la
improcedencia de la ejecución o (ii) la continuación de esta sin
aplicar la cláusula o cláusulas consideradas abusivas (artículos
561.1.3ª y 696.3.III de la LEC).
4.2 Limitación de las costas en casos de ejecución de vivienda
habitual
La Ley 1/2013 limita el importe de las costas que resultan exigibles
al deudor hipotecario en supuestos de ejecución de vivienda habitual al
5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.
4.3 Liberación de responsabilidad del deudor por el remanente de
deuda en los supuestos de ejecución de vivienda habitual
La Ley 1/2013 establece (artículo 579.2 de la LEC) que la ejecución
ordinaria en la que se reclame la deuda no cubierta con la ejecución
hipotecaria de la vivienda habitual no se suspenderá y deberá ajustarse
a las siguientes especialidades:
(i) La liberación de responsabilidad del deudor que (i)
en el plazo de 5 años desde la adjudicación de la vivienda habitual,
abone el 65% de la deuda pendiente, incrementada con el interés legal;
o que (ii) en el plazo de 10 años desde la adjudicación abone
el 80% de esa deuda.
(ii) La quita parcial de la deuda pendiente en un 50% de la
plusvalía que el ejecutante que se adjudicó la vivienda habitual
subastada, o el cesionario de su derecho —o cualquier sociedad de su
grupo—, obtenga por su venta, siempre que la transmisión tenga lugar
en los 10 años siguientes a la adjudicación.
4.4 Reducción del importe a consignar para participar en la subasta
y ampliación del término para que el rematante consigne el precio de
adjudicación
El legislador ha decidido facilitar el acceso y el buen fin de la
subasta, reduciendo el importe a consignar o a avalar para poder pujar
en la subasta del 20% del valor de tasación del inmueble al 5% (artículo
647.1 de la LEC) y aumentando el plazo concedido al rematante para
consignar la diferencia entre lo depositado y el precio del remate de 20
a 40 días (artículo 670.1 de la LEC).
4.5 Límite mínimo para la adjudicación al ejecutante en caso de
subasta desierta
Se asiste a una nueva reforma del importe mínimo por el que el
ejecutante puede adjudicarse el inmueble que constituye la vivienda
habitual del deudor en caso de subasta desierta. En este sentido, se
pasa —como importe mínimo de adquisición por el ejecutante— del 60% al
70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, si bien se
mantiene en un 60% si la cantidad que se debe por todos los conceptos es
inferior a ese 70%, modificando al efecto el artículo 671 de la LEC.
El mismo precepto se ha aprovechado para traer al cuerpo de la LEC la
previsión contenida en la Disposición Transitoria Adicional 6ª según la
cual, cuando la finca hipotecada objeto de la subasta no es la vivienda
habitual del deudor, el acreedor puede pedir la adjudicación por el 50%
del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad
que se deba por todos los conceptos.
Para facilitar la calificación del inmueble
hipotecado y la determinación de si constituye vivienda habitual, se
introduce un apartado 3 en el artículo 21 de la LH, en el que se
establece que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda
deberá hacerse constar el carácter, habitual o no, que pretenda
asignarse a la vivienda, y la presunción iuris tantum de que se
está en presencia de vivienda habitual cuando así se hiciese constar.
4.6 Vencimiento anticipado de la deuda hipotecaria y liberación del
bien en la subasta
El artículo 693 de la LEC ha sido objeto de una doble reforma.
De un lado, frente al régimen anterior en el que no existía previsión
sobre el número de cuotas que debían resultar impagadas para dar por
vencida anticipadamente la deuda —que suponía la posibilidad de declarar
el vencimiento anticipado en caso de impago de una única cuota, admitida
por la jurisprudencia del Tribunal Supremo al amparo del principio de
libertad de pactos que consagra el artículo 1255 del Código Civil—, se
establece que el ejercicio de esta facultad requerirá que existan tres
cuotas mensuales sucesivas impagadas o un número tal de cuotas que
suponga que el deudor ya ha incumplido su obligación de pago durante un
periodo equivalente a tres meses.
De otro lado, se ha reducido el tiempo mínimo que debe transcurrir
entre las sucesivas liberaciones del bien, debiendo cumplirse al menos
tres años (anteriormente eran cinco) entre la fecha de la liberación
precedente y la del siguiente requerimiento de pago efectuado por el
acreedor.
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5. EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL
En paralelo a las reformas que se introducen en el procedimiento de
ejecución hipotecaria, se da nueva redacción al artículo 129 de la LH
con la idea de introducir en la venta extrajudicial las siguientes
modificaciones:
(i) Limitación del valor en el que los interesados pueden
tasar la finca para subasta que no podrá ser distinto del que se haya
establecido para el procedimiento de ejecución judicial, ni inferior
al 75% del valor señalado en la tasación realizada de conformidad con
la LRMH.
(ii) Facultad del notario de advertir a las partes sobre la
posibilidad de que alguna cláusula del contrato podría reputarse
abusiva.
(iii) Realización de la venta a través de una única subasta
de carácter electrónico que tendrá lugar en el portal de subastas que
al efecto dispondrá el boe, siendo los tipos de subasta y sus
condiciones los regulados en la LEC.
(iv) Suspensión de la venta cuando cualquiera de las partes
acredite haber sometido a enjuiciamiento el carácter abusivo de alguna
cláusula. La impugnación ha de sustanciarse por los trámites y con los
mismos efectos que los previstos para la causa de oposición fundada en
la existencia de cláusulas abusivas, del artículo 695.1.4 de la LEC.
(v) Expedición por el notario, a la finalización del
procedimiento, de una certificación acreditativa del precio del remate
y de la deuda pendiente, con distinción del principal, intereses
remuneratorios, intereses de demora y costas, con aplicación de las
reglas de imputación del artículo 654 de la LEC. Cualquier
discrepancia sobre las cantidades pendientes se dilucidará por las
partes en el correspondiente juicio verbal.
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6. reforma del RD-L 6/2012
La Ley introduce las siguientes novedades en relación con el ámbito
de aplicación de las medidas previstas en el RD-L 6/2012, que aprobó el
Código de Buenas Prácticas.
(i) Se amplía el ámbito subjetivo de aplicación de las
medidas, debido a que:
- Se incorpora a los avalistas hipotecarios como beneficiarios
de las medidas respecto de su vivienda habitual, en las mismas
condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario (artículo
2.II del RD-L 6/2012).
- Se modifican los requisitos necesarios para ser incluido en el
umbral de exclusión que permite acogerse a tales medidas. La
flexibilización de estos requisitos —sustitución de los anteriores y
asimilación parcial a los previstos en el RD-L 27/2012— comporta la
ampliación del colectivo de posibles sujetos beneficiarios de las
medidas (artículos 3.1 y 2 del RD-L 6/2012).
- Se faculta a los fiadores e hipotecantes no deudores en umbral de
exclusión a exigir a la entidad que agote el patrimonio del deudor
principal antes de reclamarles la deuda garantizada (artículo 3.bis
del RD-L 6/2012).
(ii) Se amplía el ámbito objetivo de aplicación, al elevarse
los límites de los préstamos hipotecarios a los que se podrán aplicar
las medidas de reestructuración y quita de la deuda.
Asimismo, la Ley introduce los siguientes cambios en la configuración
de las medidas de reestructuración, quita y dación que se pueden adoptar
con base en el RD-L 6/2012:
(i) Se reduce un 0,5% adicional —respecto del previsto
inicialmente en el RD-L 6/2012— el tipo de interés de demora aplicable
a los préstamos de los deudores hipotecarios en umbral de exclusión,
de manera que el tipo aplicable será el resultante de sumar a los
intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% (en lugar de un
2,5% anterior) sobre el capital pendiente del préstamo (artículo 4.1
del RD-L 6/2012).
(ii) Con relación a la medida de reestructuración (i)
se faculta al deudor para proponer un plan de refinanciación a la
entidad; (ii) se amplía el plazo de carencia en la amortización
de capital de 4 a 5 años (artículo 1.b).i del RD-L 6/2012); y (iii)
se redefine el plan de refinanciación inviable como aquel que
establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% —en lugar de
al 60% previsto anteriormente— de los ingresos totales de la unidad
familiar (apartados 1 y 2 del Anexo del RD-L 6/2012).
(iii) Con relación a la medida de dación en pago de la
vivienda habitual, se reduce del 20% al 10% el tipo de interés de
demora aplicable en caso de impago del alquiler tras la dación en pago
(apartado 3 del Anexo del RD-L 6/2012).
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7. RÉGIMEN TRANSITORIO
La Ley 1/2013 entró en vigor el 15 de mayo de 2013, estableciendo un
régimen transitorio de aplicación a los procesos de ejecución o ventas
extrajudiciales en curso que puede sistematizarse como sigue:
(i) Por lo que se refiere a los procesos de ejecución en
curso, la Ley 1/2013 resultará aplicable a las actuaciones ejecutivas
pendientes de realizar, con dos especialidades:
- Para aquellos procesos en los que no haya tenido lugar la toma
de posesión del inmueble y se haya iniciado o haya expirado el plazo
de diez días de oposición, se regula un incidente extraordinario de
oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que las
partes podrán formalizar en el plazo preclusivo de un mes a contar
desde el día siguiente a la entrada en vigor de la norma, que tendrá
el efecto de suspender el procedimiento hasta su resolución.
- Para aquellos procesos seguidos contra la vivienda habitual del
deudor en los que se haya producido la adjudicación antes de la
entrada en vigor de la Ley 1/2013, se prevé la aplicabilidad de los
supuestos de liberación (total o parcial) de responsabilidad del
deudor previstos en el artículo 579.2 de la LEC en el procedimiento
de ejecución posterior, siempre que no se hubiese satisfecho
completamente la deuda ni hayan expirado los plazos regulados en ese
precepto. Si estos plazos venciesen durante el 2013 se prorrogarán
hasta el 1 de enero de 2014.
(ii) En cuanto a la venta extrajudicial, la nueva
regulación introducida en el artículo 129 de la LH será aplicable a
aquellas ventas que se inicien después de su entrada en vigor,
independientemente de la fecha de otorgamiento de la escritura de
constitución.
Las ventas ya iniciadas a la entrada en vigor de la Ley en las que
no haya tenido lugar la adjudicación del bien, el notario acordará la
suspensión si en el plazo preclusivo de un mes a contar desde la
entrada en vigor de la Ley 1/2013 las partes acreditan haber sometido
a enjuiciamiento el carácter abusivo de alguna cláusula.
(iii) La limitación de intereses de demora analizada será de
aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a su entrada
en vigor, a los intereses de las hipotecas constituidas anteriormente
que se devenguen después de su entrada en vigor, y a los devengados y
no satisfechos en esa fecha. Con el fin de que esta limitación de
intereses pueda producirse en los procesos judiciales o
extrajudiciales que ya estén en curso a la entrada en vigor de la Ley,
se otorgará en ellos al ejecutante un plazo de 10 días para que, en su
caso, recalcule la cantidad de despacho de ejecución o de la venta
extrajudicial conforme a los criterios señalados (Disposición
Transitoria 2ª de la Ley 1/2013).
La Ley 1/2013, sin embargo, no ha establecido un régimen
transitorio a propósito de la modificación introducida en la
regulación del vencimiento anticipado.
(iv) Los cambios introducidos en el Código de Buenas
Prácticas por la Ley 1/2013 serán de aplicación desde que las
entidades que lo hayan suscrito comuniquen su adhesión a tales
modificaciones. Hasta entonces se aplicará en los términos previstos
en el RD-L 6/2012.
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