1. LEGISLACIÓN
ESTATAL. Intercambio de datos inmobiliarios entre el Catastro y el Registro de la Propiedad
Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (BOE de 25 de junio de 2015)
Favorece la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Incorpora a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida.
ESTATAL. Protección de deudores hipotecarios. Código de buenas prácticas
Resolución de 23 de octubre de 2015, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, actualizada al tercer trimestre de 2015. (BOE 29 de octubre de 2015)
Tiene por objeto publicar la lista de entidades que han comunicado su adhesión al “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual”.
ESTATAL. Obligaciones de suministro de información por los notarios al Catastro
Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (BOE 30 de octubre de 2015)
El objeto de la resolución es la regulación de los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de los notarios de suministrar a la Dirección General del Catastro, por vía telemática, información relativa a los documentos por ellos autorizados en los que consten los hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario.
ESTATAL. Intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad
Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. (BOE 30 de octubre de 2015)
Tiene por objeto regular el intercambio de información entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información. Establece que el intercambio de información entre la Dirección General del Catastro y los registradores de la propiedad se realizará telemáticamente a través de servicios web que proporcionarán la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, utilizando sistemas de firma electrónica.
ESTATAL. Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE de 31 de octubre de 2015)
Pretende aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales, así como estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquellos.
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ANDALUCÍA. Protección del corredor litoral
DECRETO 141/2015, de 26 de mayo, por el que se aprueba el Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía (BOJA de 20 de julio de 2015)
Desarrolla la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía con el objetivo de adoptar un sistema para preservar de la urbanización las zonas con valores ambientales de los espacios litorales. Este plan únicamente es aplicable a los suelos no urbanizables y urbanizables.
ANDALUCÍA. Declaración responsable
DECRETO 1/2016, de 12 de enero, por el que se establece un conjunto de medidas para la aplicación de la declaración responsable para determinadas actividades económicas reguladas en la Ley 3/2014, de 1 de octubre, de medidas normativas para reducir las trabas administrativas para las empresas y en el proyecto “Emprende en 3” (BOJA de 15 de enero de 2016)
Establece el trámite de declaración responsable para el inicio de las actividades de comercio minorista y la prestación de los servicios previstos en el anexo de la Ley estatal 12/2012.
ARAGÓN. ITP, AJD y SUCESIONES
ORDEN de 24 de abril de 2015, del Consejero de Hacienda y Administración Pública, por la que se aprueba la actualización de los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos (BOA de 20 de mayo de 2015)
Aprueba la actualización de los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos, así como de la metodología utilizada en la obtención de precios medios en el mercado de inmuebles ubicados en la Comunidad Autónoma de Aragón, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones devengados durante el ejercicio 2015.
ARAGÓN. Viviendas de uso turístico
DECRETO 80/2015, de 5 de mayo del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón (BOA 90/2015 de 14 de mayo de 2015)
En relación con las viviendas de uso turístico, regula: (i) los requisitos de habitabilidad, seguridad y accesibilidad; (ii) los derechos y deberes de los titulares y clientes; y (iii) la declaración responsable para el inicio y modificación de la actividad. Asimismo, crea una sección específica en el Registro de Turismo de Aragón.
ARAGÓN. Ordenación del territorio
DECRETO LEY 2/2015, de 17 de noviembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio de Aragón (BOA de 20 de noviembre de 2015)
Sistematiza en una única norma, sin realizar modificaciones sustanciales, la regulación de la ordenación del territorio. Así, deroga: (i) la Ley 4/2009 de ordenación del territorio de Aragón; (ii) el acuerdo de 8 de febrero de 2011 por el que se modifica el anexo de la Ley 4/2009; y (iii) la Ley 8/2014 de modificación de la Ley 4/2009.
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ARAGÓN. Medidas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda
DECRETO LEY 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda (BOA de 18 de diciembre de 2015)
Prevé: (i) la suspensión de lanzamientos judiciales o extrajudiciales, cuando la vivienda se haya adjudicado al acreedor hipotecario o a un tercero propuesto por él, hasta que exista una alternativa habitacional para el deudor; (ii) la obligación de las entidades financieras, sus sociedades inmobiliarias y SAREB de facilitar a la administración las viviendas adquiridas por procedimientos de ejecución hipotecaria o similares, en caso de que ésta no pueda proveer un alojamiento a las personas en situación de vulnerabilidad; (iii) imposición de multas coercitivas de hasta un 25% del valor catastral si se incumple la obligación del punto anterior; y (iv) creación del Registro de Viviendas Desocupadas de Aragón.
BALEARES. Establecimientos comerciales
DECRETO LEY 2/2015, de 24 de julio, de medidas urgentes en materia de grandes establecimientos comerciales (BOIB extraordinario de 24 de julio de 2015)
Modifica la Ley 11/2014 de Comercio de las Islas Baleares para: (i) sustituir las autorizaciones autonómica y municipal por una autorización única para la implantación y ampliación de establecimientos comerciales; (ii) rebajar los criterios para la declaración de zona de gran afluencia turística; (iii) modificar el sentido del silencio administrativo para la obtención de la autorización única y para la declaración de zona de gran afluencia turística, que pasa a ser positivo; y (iv) establecer la suspensión del otorgamiento de autorizaciones comerciales durante un plazo de 6 meses desde el 24 de julio de 2015.
BALEARES. Modificación o suspensión de medidas extraordinarias liberalizadoras
DECRETO LEY 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística (BOIB de 13 de enero de 2016)
Modifica: (i) la Ley 2/2014 de ordenación y uso del suelo, eliminando la consideración como suelo urbano de los asentamientos rurales y aumentando a un 15% el porcentaje de cesión gratuita en las actuaciones de transformación urbanística; así como (ii) la Ley 8/2012 del turismo, en la que elimina la posibilidad de que las construcciones en parcelas vinculadas al establecimiento incumplan el volumen máximo, incorpora la exigencia de que el planeamiento permita el uso turístico para la reapertura de los establecimientos dados de baja definitiva y modifica la regulación de las solicitudes de modernización de establecimientos.
CANARIAS. Turismo
DECRETO 85/2015, de 14 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de renovación y modernización turística de Canarias (BOC de 25 de mayo de 2015)
Regula: (i) los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad; (ii) incentivos a la renovación de los establecimientos turísticos (incluyendo incrementos de edificabilidad y obtención de autorizaciones previas para plazas turísticas adicionales); y (iii) los deberes de conservación y rehabilitación de los establecimientos turísticos y los procedimientos derivados del incumplimiento de estos deberes.
CANARIAS. Viviendas vacacionales
DECRETO 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (BOC de 28 de mayo de 2015)
En relación con las viviendas vacacionales, regula: (i) sus condiciones de uso y requisitos de seguridad y habitabilidad; y (ii) la declaración responsable para el inicio, modificación o cese de la actividad.
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CANARIAS. Plan Territorial Especial de Ordenación de la Actividad turística de la isla de La Palma
Resolución de 8 de septiembre de 2015, por la que se hace pública la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2015, que declara la nulidad del Decreto 123/2008, de 27 de mayo, por el que se aprueban determinados ámbitos suspendidos del Plan Territorial Especial de Ordenación de la Actividad Turística de la isla de La Palma.
CANTABRIA. Albergues turísticos
DECRETO 141/2015, de 1 de octubre, por el que se regulan los albergues turísticos en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria (BOC de 9 de octubre de 2015)
Define el concepto, requisitos técnicos y régimen de funcionamiento de los albergues turísticos, exigiendo la presentación de una declaración responsable para el comienzo, cese y modificación de la actividad, así como en el supuesto de cambio de titularidad.
CANTABRIA. Medidas fiscales y administrativas 2016
LEY 6/2015, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas para 2016 (BOC de 30 de diciembre de 2015)
Modifica la Ley 5/2014 de vivienda protegida de Cantabria, regulando: (i) las medidas para remediar la emergencia habitacional; (ii) el silencio negativo en la descalificación; (iii) la inclusión en la definición de parque público de viviendas de aquéllas procedentes de acuerdos con entidades que cedan su usufructo a la administración; y (iv) la exoneración de sanción a los propietarios que incumplan la obligación de destinar las viviendas protegidas a este uso siempre que las cedan en usufructo gratuito a la administración.
CATALUÑA. Propiedad horizontal
LEY 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (DOGC de 20 de mayo de 2015)
Prevé la posibilidad de que un inmueble se someta al régimen de propiedad horizontal antes de que finalice su construcción. Además, en relación con las juntas de las comunidades de propietarios: (i) suprime la obligación de que se hagan primera y segunda convocatoria; (ii) modifica el régimen de adopción de acuerdos; y (iii) introduce la figura de acuerdos de formación sucesiva, en los que los votos de los no asistentes se considerarán positivos si éstos no se oponen al acuerdo en el plazo de un mes.
CATALUÑA. Propiedad temporal y propiedad compartida en el Código Civil de Cataluña
LEY 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al libro quinto del Código civil de Cataluña (DOGC de 4 de agosto de 2015)
Delimita el estatuto jurídico propio de dos formas de propiedad, la propiedad temporal y la propiedad compartida, y las dota de un contenido mínimo y, a la vez, específico que permite diferenciarlas claramente de los derechos reales sobre cosa ajena y de los derechos de carácter personal, con el objetivo tanto de facilitar el acceso a la propiedad como de conferir la máxima estabilidad a la situación jurídica real del adquirente.
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CATALUÑA. Medidas urgentes en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética
LEY 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética (DOGC de 5 de agosto de 2015)
Establece un procedimiento extrajudicial y otro judicial para resolver situaciones de sobreendeudamiento relacionadas con la vivienda habitual. Asimismo, obliga al adquirente de una vivienda por ejecución hipotecaria o procedimientos similares a ofrecer un alquiler social a los afectados. Por último, otorga a la administración la potestad de ordenar la cesión obligatoria de viviendas vacías en caso de que éstas se encuentren en municipios con familias en riesgo de exclusión residencial.
GALICIA. Medidas fiscales y administrativas para 2016
LEY 13/2015, de 24 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas para 2016 (DOG de 31 de diciembre de 2015)
Tipifica en la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia, como infracción leve (con multa de 300 a 3.000 euros), la no inscripción en el Censo de Viviendas Vacías cuando sea obligatorio.
Incluye en la Ley 7/2011 del turismo de Galicia la obligación de inscribir las empresas de servicios turísticos complementarios en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.
MADRID. Suelo
LEY 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid (BOCM de 28 de diciembre de 2015)
Elimina en la Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid la prohibición de edificar con una altura superior a 3 plantas más ático.
NAVARRA. Acceso de las víctimas de género a la vivienda protegida
ORDEN FORAL 234/2015, de 13 de abril, del Consejero de Políticas Sociales, por la que se regula la acreditación como víctima de violencia de género a los efectos de acceso a la reserva de viviendas protegidas y de otras actuaciones protegibles en materia de vivienda (BON de 14 de mayo de 2015)
Tiene por objeto establecer los requisitos y el procedimiento para la concesión de la acreditación como víctima de violencia de género a los efectos de acceso directo a la reserva específica de vivienda protegida, tanto en primera adjudicación como en segundas o posteriores adjudicaciones de esa misma vivienda; y reservas que se establezcan para otras actuaciones protegibles en materia de vivienda.
NAVARRA. Impuestos y otras medidas tributarias
LEY FORAL 23/2015, de 28 de diciembre, de modificación de diversos impuestos y otras medidas tributarias (BON de 30 de diciembre de 2015)
Introduce una disposición adicional en la Ley Foral 35/2002 de ordenación del territorio y urbanismo, por la que, para la aprobación definitiva de operaciones de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde, que determinen una reordenación de los terrenos, se debe contar con un informe vinculante de la Hacienda Tributaria que constate que el perímetro del área de actuación coincide con el perímetro de la cartografía catastral.
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PAÍS VASCO. Vivienda
LEY 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda (BOPV de 26 de junio de 2015)
Regula: (i) los tipos de viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales, así como su régimen jurídico; (ii) los deberes de conservación de la edificación y las medidas para la rehabilitación y regeneración urbanas; y (iii) la obligación del depósito de fianzas de contratos de arrendamiento. Asimismo, la Ley introduce el concepto de vivienda deshabitada y establece diversos instrumentos públicos de intervención administrativa en estas viviendas.
PAÍS VASCO. Legalidad urbanística
DECRETO 146/2015, de 21 de julio, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo. (DOGC de 4 de agosto de 2015)
Establece el convenio de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo.
LA RIOJA. Pleno y Comisión Permanente de Ordenación del Territorio y Urbanismo
DECRETO 84/2015, de 4 de septiembre, por el que se regulan las competencias, funcionamiento y composición del Pleno y de la Comisión Permanente de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.
VALENCIA. Medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización para 2016
Ley 10/2015, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat (DOCV de 31 de diciembre de 2015)
Modifica la Ley 3/1998 de turismo de la Comunidad Valenciana, en relación con las subvenciones para los municipios turísticos y deroga el Decreto 71/2000 por el que se aprueba el Reglamento regulador de los convenios previstos en la Ley de turismo.
Por otro lado, modifica la Ley 5/2014 de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, para: (i) designar al Ayuntamiento como órgano ambiental y territorial competente en la evaluación ambiental y territorial estratégica de planes y programas; (ii) reducir el plazo de consultas a las administraciones de 45 a 20 días hábiles para determinados planes; (iii) reducir las multas en un 50% en caso de pago voluntario; y (iv) permitir la suspensión, hasta por 2 años, del procedimiento sancionador iniciado en relación con construcciones, instalaciones y usos ilegales, si se hubiera expuesto al público el planeamiento que permita su legalización.
VALENCIA. Espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos
Decreto 143/2015, de 11 de septiembre, por el que aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 14/2010, de 3 de diciembre, de espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos (DOCV de 15 de septiembre de 2015)
Deroga el anterior Reglamento y aprueba uno nuevo que agiliza los trámites de inicio de actividad, estableciendo la declaración responsable con carácter general y dejando la autorización administrativa únicamente para actividades de mayor riesgo. Introduce la figura de los Organismos de Certificación Administrativa, cuyos certificados acortan plazos y reducen la participación de la administración en el proceso de apertura de establecimientos. Finalmente, se mantiene la remisión a la Ley 30/1992 en cuanto al régimen sancionador.
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2. JURISPRUDENCIA
Inconstitucionalidad de la normativa andaluza sobre vivienda
Sentencia del Tribunal Constitucional 93/2015, de 14 de mayo de 2015 (BOE de 19 de junio de 2015)
Esta sentencia resuelve el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra diversos preceptos del Decreto-ley de Andalucía 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda, estimándolo parcialmente. El Tribunal, tras analizar los límites del Decreto-ley, establece que la regulación de los elementos esenciales de los derechos fundamentales reconocidos en la Constitución (en este caso, el derecho a la propiedad privada -art.33-) no pueden llevarse a cabo por Decreto-ley y, por ello, declara inconstitucionales diversos preceptos al entender que regulan directamente el alcance y contenido del derecho fundamental a la propiedad privada, ya que dichos preceptos recogían “el deber de destinar de forma efectiva el bien habitacional previsto por el ordenamiento jurídico”.
Asimismo, el Tribunal concluye que, si bien la competencia en materia de vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas, éstas no pueden dejar de observar las leyes estatales que, en base al artículo 149.1.13 CE, el Estado haya adoptado, de forma que, concluye que las medidas recogidas en la disposición adicional segunda del Decreto-Ley andaluz contradicen las adoptadas en la Ley estatal 1/2013, cuyo fundamento y propósito es el mismo (actuar sobre el sistema de ejecución hipotecaria para dar cobertura a las necesidades sociales de vivienda).
Inconstitucionalidad de determinados artículos de la Ley 7/2002, de ordenación urbanística de Andalucía
Sentencia del Tribunal Constitucional 154/2015, de 9 de julio de 2015 (BOE de 14 de agosto de 2015)
Declara inconstitucionales y nulos los arts. 31.4, 188 y 195.1 b), párrafos primero y segundo, así como el inciso «o la Consejería con competencias en materia de urbanismo, en su caso» del art. 183.5 de la Ley 7/2002, de ordenación urbanística de Andalucía, en la redacción dada por el art. 28 de la Ley 13/2005, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de medidas para la vivienda protegida y suelo.
Sobre la competencia judicial en materia de inmuebles
Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 17 de diciembre de 2015 (as. C-605/14)
El TJUE resuelve que una acción de disolución de la copropiedad indivisa de un inmueble sito en España mediante su venta, encomendada a un fideicomisario debe ser resuelta por el tribunal del Estado miembro donde radique el inmueble por pertenecer a la categoría de litigios "en materia de derechos reales inmobiliarios" prevista por el art. 22, punto 1, párrafo primero del Reglamento nº 44/2001 del Consejo, de 22 de diciembre de 2000, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil.
El Tribunal europeo expone que una interpretación teleológica del mencionado art. 22, deducida del informe sobre el convenio relativo a la competencia judicial y de asentada jurisprudencia, lleva a concluir que se reconoce la competencia exclusiva al tribunal donde esté sito el inmueble debido a que se encuentra en mejores condiciones para conocer las situaciones de hecho que conciernen al inmueble y aplicar las normas y usos propios del Estado donde éste radica.
No obstante, para el TJUE no es suficiente y precisa que no todas las acciones relativas a los derechos reales inmobiliarios se engloban dentro de las materias sujetas a la competencia exclusiva de los tribunales del Estado donde se ubique el inmueble, sino que exige que tales acciones estén destinadas, por un lado, a determinar la extensión, consistencia, propiedad o posesión de un bien inmueble o la existencia de derechos reales sobre los mismos y, por otro, a garantizar a los titulares de tales derechos la protección de las facultades derivadas de su título.
El Tribunal estima que, en tanto en cuanto una acción de disolución de la copropiedad indivisa supone una transferencia del derecho de la propiedad sobre bienes inmuebles produce efectos erga omnes sobre derechos reales y una salvaguarda de las potestades que el derecho otorga a sus titulares, una demanda de disolución de la copropiedad sobre bienes inmuebles constituye una acción comprendida en la categoría de litigios "en materia de derechos reales inmobiliarios", cuya competencia exclusiva corresponde solo a los tribunales del Estado miembro donde se sitúe el inmueble.
Requisitos para la reclasificación del Suelo No Urbanizable
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2015 (recurso de casación núm. 627/2013)
La discrecionalidad de la Administración para clasificar un suelo como no urbanizable común llega hasta donde no alcanzan las exigencias para clasificar dicho suelo como protegido. La reclasificación de los suelos no urbanizables requiere una justificación suficiente de la pérdida de los valores rústicos o agrarios concurrentes en el concreto terreno.
Alcance de la acción publica
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2015 (recurso de casación núm. 758/2013)
El Tribunal afirma que cuando se pretende la nulidad de los actos y disposiciones que contradigan el ordenamiento urbanístico, así como la adopción de medidas que restablezcan dicha legalidad, tal pretensión resulta amparada por la acción pública. Por ello, el Tribunal reconoce la legitimación de la parte que solicita la nulidad de las determinaciones del plan relativas al cálculo de aprovechamiento de otros sectores distintos de aquel en que se ubica su parcela incluso aunque no ostentara la titularidad dominical de ningún inmueble.
Sin embargo, añade el Tribunal Supremo, que la acción pública no se va a extender a las pretensiones de reconocimiento de una situación jurídica individualizada ya que esta acción está reservada sólo a aquellos titulares de un derecho o interés legítimo.
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Competencias de los Planes Territoriales
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2015 (recurso de casación núm. 923 /2013)
El Tribunal recuerda que los Planes territoriales no son Planes urbanísticos y que, por tanto, no pueden establecer medidas de contenido y funcionalidad puramente urbanísticas como puede ser la clasificación del suelo.
Ahora bien, el hecho de que los Planes Territoriales incluyan previsiones acerca de la protección ambiental que comporten la clasificación del suelo o que excluyan determinados suelos del proceso urbanizador no contraviene el principio de jerarquía normativa ni las estipulaciones referidas a la reserva reglamentaria de la normativa urbanística. Las previsiones dirigidas principalmente a la preservación del proceso urbanizador por razones medioambientales afectan directamente a intereses supralocales en materia medioambiental y de ordenación del territorio y, por tanto, pueden estar previstas en un Plan Territorial.
Consolidación del cambio del régimen de valoraciones
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 2015 (recurso de casación núm. 4476/2012)
El Tribunal vuelve a referirse a la imposibilidad de aplicar la jurisprudencia sobre sistemas generales (que desarrolla el método de valoración contenido en la Ley 6/1998) para la valoración de los suelos clasificados como no urbanizables de uso dotacional o para sistemas generales cuando resulta de aplicación la Ley 8/2007.
Como es sabido, la Ley 8/2007 modifica el criterio para la valoración del suelo partiendo de las denominadas “situaciones básicas del suelo”, esto es urbano y rural. El artículo 12.2 de la citada Ley expresamente prevé la aplicación de estos criterios a los suelos destinados a infraestructuras o servicios públicos tanto si están previstos en el Planeamiento como si son de nueva creación. En consecuencia, en tanto el terreno no tenga la consideración de suelo urbanizado, no resulta posible su valoración como tal.
Efectos del principio de no regresión ambiental en urbanismo
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2015 (recurso de casación núm. 3068/2012)
El principio de no regresión planificadora exige e impone un plus de motivación exigente, pormenorizada y particularizada para el ejercicio de la potestad discrecional de planificación urbanística que pretenda alterar una calificación o clasificación previa de carácter protector. El Alto Tribunal concluye que las razones esgrimidas en la Memoria para justificar la clasificación como suelo urbanizable no sectorizado de cuatro ámbitos, que en el anterior planeamiento se clasificaban como suelo no urbanizable de especial protección, son claramente insuficientes.
Clasificación de sistemas generales como Suelo No Urbanizable
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2015(recurso de casación núm. 2035/2013)
En este caso el Tribunal considera que la clasificación que prevé el Plan del suelo destinado a sistemas generales como suelo no urbanizable vulnera el principio de equidistribución de las cargas y beneficios derivados del planeamiento y por tanto aplica la doctrina de los sistemas generales. El destino del terreno en cuestión es el de ser urbanizado para áreas libres al servicio de la ciudad y beneficio de sus ciudadanos, por ello el Tribunal considera que el terreno debe ser clasificado como urbanizable ya que se encuentra destinado a “crear ciudad”.
Nulidad de la modificación del uso dotacional
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2015 (recurso de casación núm. 1861/2013)
Se concluye la necesidad de que la Memoria del Plan o la documentación que la integra contengan una explicación suficiente de las razones por las cuales se ha decidido albergar el uso dotacional en un determinado inmueble así como la necesidad de concretar a qué clase de equipamiento público va a destinarse el edificio de acuerdo con sus características propias. Esta exigencia de motivación resulta necesaria para evitar la arbitrariedad en la actuación administrativa.
En este sentido, el Tribunal entiende que una mención en el Plano de calificación en la que se indica que los equipamientos comunitarios consistirán en “usos administrativos y culturales” no es suficientemente concreto. Asimismo el Tribunal determina que los planos, por su naturaleza, no son documentos aptos para contener motivación alguna.
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Efectos de la contravención de informe sectorial
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2015 (recurso de casación núm. 2524/2013)
La legislación estatal sectorial contempla, en ocasiones, como mecanismo concreto de cooperación, la emisión de informes preceptivos de Estado en el seno de la tramitación de los Planes de ordenación territorial y urbanística.
A propósito de la normativa de navegación aérea el Tribunal recuerda que estos informes son vinculantes de acuerdo con la doctrina constitucional que da prevalencia, en caso de conflicto, a las competencias estatales sobre las autonómicas o locales. De este modo, el planificador vendrá obligado a incorporar en los concretos instrumentos los condicionantes que en dicho informe se recojan. En caso de no incorporarse, la legislación en la materia determina que no podrán aprobarse definitivamente en lo que afecte al ejercicio de las competencias exclusivas del Estado que hayan sido objeto de tratamiento en el citado informe.
Normativa aplicable tras la declaración de nulidad
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2015 (recurso de casación núm. 1699/2013).
El Tribunal concluye que tratándose de infracciones formales y no de fondo las que determinaron la anulación de un instrumento de planeamiento, ningún reproche puede merecer la Administración por impulsar la aprobación de un nuevo planeamiento en lugar del anulado. Sin embargo, si las previsiones normativas aplicables al Plan han sido alteradas desde la declaración de nulidad, lo que procede es ajustar el procedimiento entero a tales previsiones.
Límites del crecimiento de la ciudad
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2015 (recurso de casación núm. 3662/2013)
El principio de desarrollo territorial y urbano sostenible contemplado en la vigente Ley del Suelo pretende evitar el crecimiento urbano ilimitado estableciendo un control sobre el “ius variandi” que ampara la actividad normativa de las administraciones en relación con la potestad de Planeamiento. Este control se establece para insistir en la regeneración de la ciudad existente frente a las nuevas transformaciones del suelo.
En el caso concreto, se impugna una modificación introducida en el Plan General de Ordenación Urbana de Ávila respecto de la cual el Tribunal concluye que no existe suficiente justificación de los nuevos desarrollos urbanos que se proponen, una vez descartada la necesidad de incrementar el número de viviendas, rompiéndose además el modelo de ciudad compacta.
Límites para la delimitación de ámbitos discontinuos en actuaciones de dotación
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2015 (recurso de casación núm. 2645/2013)
La exigencia de motivación debe ser máxima en los supuestos de creación de un ámbito discontinuo en el que el incremento de las dotaciones no se corresponden territorialmente con la mayor edificabilidad que las determina.
La sentencia anula la Modificación por ausencia de justificación de la delimitación del ámbito de actuación discontinuo que crea, con evidente desvinculación entre el incremento del aprovechamiento y las nuevas dotaciones públicas creadas por aquella.
Límites a la consideración de suelo urbano no consolidado
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2015 (recurso de casación núm. 3118/2013)
El Tribunal considera que la “carencia de una infraestructura concreta como es la construcción de un tercer carril para el acceso al parque comercial” no es un motivo suficiente para entender que no concurren los requisitos exigidos por la legislación para poder considerar el terreno como suelo urbano consolidado. Y ello porque, en el caso concreto, el Centro Comercial Nevada se encuentra construido con base en una licencia municipal y con todas las infraestructuras precisas para su entrada en funcionamiento.
Contenido del trámite de información pública
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2015 (recurso de casación núm. 3549/2013)
Por medio de la presente sentencia, el Tribunal Supremo declara nulo el Plan Territorial Especial Supramunicipal Área de Tratamiento Centralizado de Residuos de Asturias, por no respetar el trámite de información pública. El Tribunal pone de manifiesto que no resulta suficiente con abrir formalmente un trámite de alegaciones sino que es necesario dar respuesta razonada a las alegaciones planteadas por los recurrentes.
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Desviación de poder para satisfacer intereses privados
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, de 28 de julio de 2015 (recurso de casación núm. 2015/3971)
El Tribunal declara la existencia de desviación de poder en el actuar de la Administración y declara nula la Modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana que suponía la privatización, de facto, de la utilización de un elemento del viario público con el que se pretende favorecer a los propietarios de una urbanización.
Prueba necesaria para acreditar la existencia de desviación de poder
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2015 (recurso de casación núm. 3997/2013)
El Tribunal considera suficientemente acreditada por el demandante la existencia de desviación de poder en el actuar de la Administración, al tratar de evitar el trámite de expropiación forzosa y el abono del correspondiente justiprecio mediante la aprobación de una modificación de las normas de planeamiento que pretendía la cesión gratuita de los terrenos.
El Alto Tribunal recuerda que para acreditar la existencia de desviación de poder no se exige una prueba completa, por ser prácticamente imposible, sino que se proporcionen indicios suficientemente consistentes fundados en hechos objetivos, indubitados y concluyentes.
Cesión parcial de un derecho de opción de compra
Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2015 (recurso de casación núm. 1915/2013)
El Alto Tribunal establece que un derecho de opción de compra cedido parcialmente por el optante en favor de un tercero no será considerado un derecho divisible per se por el mero hecho de su cesión, incluso cuando la cesión haya sido aceptada, expresa o tácitamente, por los concedentes.
El derecho de opción de compra seguirá actuando como uno solo y será ajeno a la circunstancia de que se encuentra parcialmente cedido, sin que se le reconozca una sustantividad propia a la parte objeto de cesión en virtud del art. 1.151 del CC.
El Alto Tribunal señala que para que la opción de compra parcialmente cedida se configure como un derecho independiente ha de pactarse tal naturaleza divisible de manera expresa en el contrato de cesión, así como la concreta determinación del objeto correspondiente a cada derecho de opción y su respectivo precio.
Nulidad del Plan de Ordenación Territorial de la Costa del Sol Occidental
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2015 (recurso de casación núm. 2676/2012)
El Tribunal estima el recurso de casación por un doble motivo: (i) la Administración autonómica no dio respuesta a las alegaciones formuladas por la entidad recurrente en el trámite de información pública y (ii) en el procedimiento de elaboración del Plan de Ordenación Territorial no se emitió el informe sobre impacto por razón de género exigido por la legislación autonómica andaluza.
Nulidad del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella
Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2015 (recurso de casación núm. 313/2014)
El Tribunal declara la nulidad de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella de 2010. Los motivos por los que se declara la nulidad son varios, entre los que se incluyen: la falta de potestad del planeamiento para legalizar lo ilegalmente construido; la defectuosa cumplimentación de la obligación de evaluación ambiental estratégica o la ausencia de un informe de sostenibilidad económica.
Sobre la base de esta sentencia, el Tribunal Supremo ha dictado nuevas resoluciones que declaran la nulidad del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella de 2010.
Subarriendo en contra de lo estipulado por las partes en el contrato
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2015 (recurso de casación núm. 1107/2013)
El Alto Tribunal considera que el subarriendo, contractualmente prohibido por las partes, por la arrendataria quien, además, se hizo pasar por propietaria y procedió a aumentar considerablemente el importe de la renta, debe ser considerado como un enriquecimiento injusto. El TS estima que la falsa propietaria obtuvo un beneficio en detrimento del lucro frustrado del propietario genuino, no solo incumpliendo el contrato de arrendamiento que vinculaba a ambas partes, sino, además, extralimitándose en el derecho que el mismo le atribuía al operar al margen de éste.
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3. RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Sobre el valor de tasación para una hipoteca sobre obra nueva en construcción
Resolución de la DGRN de 22 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015)
Se debate la procedencia de inscripción de cláusulas de ejercicio de acción hipotecaria contenidas en una escritura de préstamo hipotecario sobre una obra nueva en construcción, en las cuales se establece como precio de tasación de la finca en caso de subasta un valor hipotético de terminación del edificio en construcción.
Toda escritura de constitución de hipoteca precisa de la incorporación del certificado de tasación al que se refiere el artículo 682.2.1 de la LEC, como requisito para la ejecución directa. Concluye finalmente la DGRN que la valoración de la obra terminada no es más que una hipótesis sujeta a concreción que no puede pretender el amparo de los pronunciamientos registrales, al ser dicha valoración distinta de lo que se define en la norma aplicable como valor de tasación a efectos de subasta, debiendo utilizarse al efecto, para salvaguardar los intereses de las partes, la valoración del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, pudiendo posteriormente modificarse por la última tasación a realizar para la entrega final de fondos, la cual se considerará como fijación definitiva del tipo para subasta.
Sobre la novación y ampliación de hipoteca existiendo cargas intermedias sin mediar consentimiento de los titulares de dichos derechos intermedios
Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2015 (BOE 9 de junio de 2015)
Establece la DGRN una nueva interpretación acerca del artículo 4.3. de la Ley 41/2007, en lo relativo al mantenimiento o modificación del rango hipotecario en las ampliaciones de capital y/o del plazo de amortización.
La resolución versa sobre un supuesto de incremento del límite máximo del crédito hipotecario, de forma simultánea a la extensión del plazo de vencimiento del mismo. Sobre la base de este asunto, la DGRN analiza en qué casos es necesario el consentimiento expreso de los terceros titulares de derechos anotados con fecha posterior a la inscripción inicial de la hipoteca para mantener el rango de la misma. Así, distingue dos escenarios básicos. Por un lado, establece que no es necesario dicho consentimiento cuando exclusivamente se aumente el plazo de vencimiento del crédito, siempre que se excluya la posibilidad de nuevas disposiciones. Por otro, tal y como ocurre en el caso de la Resolución analizada, la DGRN concluye que, efectivamente, se requiere consentimiento expreso de los titulares intermedios cuando se acuerda (i) extender el plazo de vencimiento y, simultáneamente, (ii) ampliar el límite máximo del crédito, ya que dicha operación implica una aumento de responsabilidad hipotecaria. De no obtenerse el citado consentimiento por parte de los terceros titulares de derechos anotados posteriores a la hipoteca inicial, cabría fraccionar la garantía en dos hipotecas con distinto rango, si bien el interesado no lo solicita en este caso.
Sobre la inscripción de una escritura de segregación, donación y agregación de fincas
Resolución de 25 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015).
En el recurso se plantea la posibilidad de inscribir como rectificación de superficie la nueva medición de la finca que resulta de la licencia concedida y del proyecto técnico. La DGRN, al contrario que la registradora, considera que en el caso concreto, el proceso inmatriculador de la finca se perfeccionó en 1989 cuando se hizo constar en el Registro la superficie de la finca. La DGRN concluye que procede la rectificación de superficie que se pretende, por ser muy inferior a la vigésima parte de la cabida inscrita y además estar avalada por la licencia municipal de segregación y por el proyecto técnico que le sirvió de fundamento.
Sobre rectificación de una parcelación y agrupación de una parte segregada
Resolución de la DGRN de 6 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015)
El Ayuntamiento emitió una certificación administrativa, en trámite de ejecución de sentencia, que modificaba un proyecto de reparcelación y pretendía segregar parte de una finca registral y agrupar la porción segregada a otra finca registral para que se respetase la superficie de parcela mínima. El problema se centraba en que no constaba acreditado el consentimiento expreso de algunos de los titulares para la concreción de los porcentajes de titularidad en la nueva finca.
La DGRN estima el recurso entendiendo justificada en este caso, la posibilidad de rectificar el proyecto de equidistribución inscrito, puesto que se trata de hacer efectiva una sentencia firme que invalida de forma parcial el proyecto y que afecta únicamente a determinados propietarios (que intervinieron en el proceso judicial y administrativo) y a los nuevos titulares registrales a los que se había dado audiencia.
Sobre la dación en pago de la deuda derivada de un préstamo hipotecario
Resolución de la DGRN de 11 de junio de 2015 (10 de agosto de 2015)
Esta resolución trae causa de la suspensión de la inscripción de la cesión de tres fincas a un banco, en pago de la deuda contraída con la entidad de crédito derivada de un préstamo hipotecario. La registradora entiende que los representantes de la entidad cesionaria deben manifestar expresamente si los bienes adquiridos constituyen o no activos esenciales de la misma y, en el caso de serlos, será necesario acreditar el correspondiente acuerdo de la junta de socios aprobando la operación objeto de la escritura calificada, conforme al artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital. La DGRN considera que la dación de las fincas referidas en pago de la deuda derivada del préstamo concedido por la entidad de crédito cesionaria se incardina en el desarrollo del objeto social y no constituye un acto sobre activos esenciales de esta sociedad, por lo que ninguna competencia se atribuye legalmente a la junta general de la misma para su aprobación y debe concluirse en la procedencia tanto de la autorización de la escritura calificada como de la inscripción solicitada sin necesidad de la manifestación exigida por la registradora en la calificación impugnada. Se estima el recurso y se revoca la calificación impugnada.
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Sobre la cesión del préstamo hipotecario cuando el cesionario ejerce la actividad de concesión de préstamos
Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2015 (BOE 22 de septiembre de 2015)
La Registradora suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario porque (i) la persona física prestamista es titular de cuatro hipotecas más en garantía de préstamos concedidos durante el último año, por lo que entiende que el cesionario sí ejerce la actividad de concesión de préstamos, siéndole, en consecuencia, aplicable lo dispuesto en la Ley 2/2009 y ello no obstante la manifestación vertida en la escritura por el propio interesado negando el citado ejercicio profesional, que estima carece de fuerza enervante ya que, además, existe una prueba objetiva en sentido contrario y; (ii) la Registradora exige la aplicación al acreedor-cesionario de los requisitos de inscripción en el Registro Público especial de prestamistas profesionales y suscripción de un seguro de responsabilidad civil o aval bancario alternativo, requisitos necesarios y previos al inicio de la actividad de concesión de préstamos. La DGRN confirma el criterio de la Registradora.
Sobre las facultades necesarias para proceder a la cancelación de una hipoteca
Resolución de la DGRN de 14 de julio de 2015 (BOE 23 de septiembre de 2015)
La cuestión que se plantea en el presente recurso es la suficiencia de las facultades del apoderado de una entidad bancaria para cancelar una hipoteca constituida a favor de la misma cuando en la escritura de cancelación de hipoteca concurren la circunstancia de que en la parte expositiva, no en la dispositiva, de la mismas: a) se informa que el deudor pretende transmitir las fincas hipotecadas sin subrogación, y por lo tanto, libre de cargas; y b) que la obligación garantizada ha quedado extinguida, en cuanto a la cantidad de setenta y cuatro mil cien (74.100,00) euros por carta de pago, y en cuanto a la cantidad restante, que no se especifica, por haber sido condonada la deuda. En la parte dispositiva de la escritura el representante de la entidad de crédito presta su consentimiento para cancelar la hipoteca. Al emitir el juicio de suficiencia el notario manifiesta que «…juzgo, bajo mi responsabilidad, con facultades representativas suficientes para la escritura que se instrumenta en este acto de cancelación de hipoteca por condonación de deuda y pago».
Entiende el Registrador que no queda claro en la escritura de cancelación si la condonación de la deuda se produce en la propia escritura calificada, en cuyo caso considera que el representante de la entidad bancaria carece de facultades para ello porque no pueden existir poderes generales para realizar actos a título gratuito, o si dicha condonación ha tenido lugar con anterioridad, en cuyo caso debe acreditarse qué persona u órgano social ha acordado la condonación de la deuda para poder comprobar la validez de la misma y posibilitar así la cancelación de la hipoteca.
La DGRN revoca la nota del Registrador, porque aun admitiendo que lo deseable hubiese sido que la carta de pago y la condonación parcial de la deuda se hubiera realizado en la parte dispositiva y no en la expositiva, su correcta interpretación debe deducirse que la cancelación de la hipoteca se ha realizado por la causa de su pago y condonación parcial de deuda y habiendo emitido el notario juicio de suficiencia para cancelar la hipoteca por condonación de deuda y por pago ha de entenderse que este juicio de suficiencia es congruente.
Sobre la consideración del inmueble como activo esencial de la sociedad
Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015)
Se plantea en este caso si se requiere que, en una escritura de constitución de hipoteca por una S.L., se manifieste expresamente que el activo hipotecado no es un activo esencial de aquélla (art. 160.f de la Ley de Sociedades de Capital) o que, en caso contrario, se acompañe la certificación del acuerdo de la junta de la sociedad aprobando o ratificando la constitución de la hipoteca. La Registradora considera que, si bien el artículo habla de supuestos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad de activos esenciales, la hipoteca puede conducir en caso de ejecución a la enajenación de la finca hipotecada.
La DGRN considera que no existe obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial (ni su ausencia impide la inscripción), aunque con ello mejoraría la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando sea manifiesto (p.ej., activo afecto al objeto social imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal del 25%).
Sobre la cesión del activo en pago de una deuda hipotecaria en favor de un tercero
Resolución de la DGRN de 4 de septiembre de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015)
La titular de un inmueble gravado con una hipoteca en garantía de un préstamo en favor de un banco, «cede» a una sociedad mercantil el inmueble, «en pago de la deuda hipotecaria que la cedente mantiene con el banco». Se discute en el presente expediente si está debidamente causalizado un negocio de cesión o dación en pago instrumentado en la escritura objeto del presente expediente.
En el presente caso aparece una causa explicitada en el título, como es la cesión o dación en pago de deuda, pero el defecto apreciado por el Registrador es que dicha causa no es correcta, pues la transmisión no se materializa en favor del acreedor hipotecario (el banco), sino en favor de un tercero (la sociedad que gestiona los activos recibidos en pago de deudas a dicho banco). La DGRN confirma el criterio del Registrador concluyendo que no queda suficientemente causalizada la transmisión realizada, defecto que, no obstante, será fácilmente subsanable, en cuanto se explicite de manera clara la causa jurídica de la transmisión.
Sobre los intereses moratorios estipulados en la escritura de constitución de hipoteca
Resolución de la DGRN, de 25 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015)
El Registrador en su calificación deniega la inscripción de la cláusula de la escritura de préstamo hipotecario relativa a los intereses moratorios. En dicha cláusula, se señala un interés de demora fijo del 20,50% anual a efectos obligacionales, los cuales se limitan a un máximo del 12,955% anual a efectos hipotecarios. El Registrador entiende que es una cláusula abusiva y por tanto nula de pleno derecho, debiendo además el pacto de constitución de hipoteca recalcularse al 10.5% para que pueda acceder al Registro. La DGRN confirma el criterio del Registrador.
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Sobre la inscripción de una hipoteca unilateral a favor de la AEAT
Resolución de la DGRN de 7 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015)
Se confirma por la DGRN que, para inscribir una hipoteca unilateral a favor de la AEAT, no se requiere la incorporación de tasación expedida por un tasador homologado, tal y como exige la Ley 1/2013 (tasación ECO), por cuanto el procedimiento de ejecución aplicable es el del apremio administrativo — no el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado por la LEC—, el cual no impone el requisito de tasación ECO.
Sobre la cancelación registral de la hipoteca por el transcurso del plazo de prescripción de la acción
Resolución de la DGRN de 27 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015)
Se solicita la cancelación registral de hipoteca por transcurso del plazo de 20 años de prescripción de la acción hipotecaria (una de las causas legales de cancelación ajenas a la propia ejecución). La Registradora deniega la inscripción pues considera que el plazo de prescripción de la acción hipotecaria se vio interrumpido por el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria por parte del acreedor, lo que se hizo constar por medio de nota marginal de expedición de cargas. La DGRN confirma que la nota de certificación de cargas interrumpe el plazo de prescripción (a pesar de que posteriormente se cancelara) y que la fecha de inicio del cómputo del plazo de prescripción de la acción hipotecaria sería el día siguiente a aquel en que terminó el acto interruptivo —en este caso, fecha de la nota de expedición de la certificación de cargas.
Sobre la subsanación de un aumento de capital por error en la valoración de un inmueble aportado
Resolución de la DGRN de 23 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015)
Se deniega la inscripción porque la rectificación implica una reducción del capital inscrito y, por tanto, deben cumplirse los requisitos previstos legalmente para las reducciones de capital (restitución de aportaciones a los socios, alternativamente, constitución de reserva por la cuantía en que se ha reducido el capital, etc.). La legislación vigente no permite la mera rectificación de la cifra de capital social inicialmente fijada en los estatutos inscritos por causa de la revisión de las valoraciones efectuadas de las aportaciones no dinerarias, sino que se produce efectivamente una reducción de capital.
Sobre los requisitos necesarios para inscribir la subrogación por un tercero, no entidad financiera, en la posición del acreedor hipotecario
Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015)
Se deniega la inscripción porque falta el consentimiento de la entidad bancaria, como titular de la hipoteca, a la constancia en el Registro de la Propiedad de la subrogación de un tercero no entidad financiera. Si bien la subrogación en la posición acreedora por pago de un tercero opera ope legis salvo prueba en contrario, exige un acto expreso del antiguo acreedor dirigido específicamente a formalizar tal subrogación cuando se realiza en favor de un tercero que no sea entidad financiera.
Sobre la literalidad de las cláusulas de interés variable
Resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015)
En el presente supuesto se debate sobre si en un préstamo hipotecario a interés variable, en el que se ha pactado que el deudor nunca podrá beneficiarse de intereses negativos, se requiere que éste último manifieste que conoce y acepta los riesgos de dicha transacción, como exige el artículo 6 de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. A juicio del Notario autorizante, no se trata de una cláusula suelo, sino de una apreciación que es consustancial a la figura jurídica del préstamo, que puede ser gratuito u oneroso pero en el que, de acuerdo con el Código Civil, no cabe la remuneración por parte del prestamista al prestatario (i.e., interés negativo).
La DGRN deniega la inscripción de la citada cláusula al considerar que concurren todos los requisitos exigidos por el mencionado artículo 6 para que sean necesario realizar la manifestación de conocimiento por el deudor, esto es: (i) hipoteca sobre vivienda; (ii) condición de profesional del prestamista, siendo el deudor una persona física; y (iii) pactarse límites a la variabilidad del tipo de interés en los cuales el límite de variabilidad a la baja es inferior al límite de variabilidad al alza.
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