Simplificação, Desmaterialização e Desformalização do Registo Predial e Actos Conexos

No âmbito do “Programa Simplex - Programa de Simplificação Administrativa e Legislativa”, aprovado pelo Governo em 2006, e do “Plano Tecnológico”, aprovado pelo Governo em 2005, foram publicados, em 4 de Julho de 2008, o Decreto-lei n.º 116/2008 que aprova medidas de simplificação, desmaterialização e desformalização de actos e processos na área registral e notarial e, em 18 de Julho, a Portaria n.º 621/2008 que regulamenta os elementos que devem constar do pedido de registo, os termos de realização do mesmo e os procedimentos editais no âmbito de processos de justificação.

Neste quadro, tendo como intuito a simplificação do mercado imobiliário, foram estabelecidos os seguintes objectivos principais: (i) a eliminação dos actos e práticas registrais e notariais que, não se mostrando necessários, dificultem a vida do cidadão e (ii) a não oneração dos cidadãos e das empresas com o consequente aumento da competitividade destas.

Através daqueles diplomas são introduzidas alterações a diversos textos legais em vigor, designadamente aos Códigos do Registo Predial, Civil, do Notariado e Registo Comercial, encontrando-se as mesmas alicerçadas em quatro “medidas”, a saber:

I - Balcões Únicos

Com o objectivo de eliminar deslocações dos cidadãos aos serviços da administração, reduzir custos, eliminar formalidades e melhorar a qualidade e segurança do atendimento nos referidos serviços, concentrou-se numa única entidade a realização de todas as operações necessárias à transmissão, oneração e registo de bens imóveis.

Para este efeito, foram criados balcões especiais de atendimento, como sejam o “Balcão Casa Pronta”, disponível desde Julho de 2007 e mediante o qual é possível realizar, junto das conservatórias de registo predial e seus postos de atendimento nas lojas de cidadão, todas as operações relativas à compra e venda de prédios urbanos, nomeadamente o pagamento de impostos devidos em razão da mesma, a celebração dos contratos respectivos, a realização de registos de aquisição, a requisição de isenção do pagamento de impostos, entre outros.

Para além do “Balcão Casa Pronta”, com a aprovação dos supra referidos diplomas, concentrou-se nos advogados, solicitadores, câmaras de comércio e indústria, serviços de registo e cartórios notariais a competência para a celebração de vários actos outrora de exclusiva competência notarial, facto este que consubstanciou a criação de cinco novos “Balcões Únicos” especializados.

A criação destes “Balcões Únicos” surge a par da eliminação da obrigatoriedade de celebração de determinados actos por escritura pública, como sejam a compra e venda de imóveis, hipotecas, doações, partilhas, divisão de coisa comum e consignação de rendimentos, passando a ser possível celebrá-los através de documento particular autêntico ou autenticado perante qualquer um dos referidos cinco “Balcões Únicos”. Outros actos, contudo, continuam a ter de ser celebrados através de escritura pública perante notário, como é o caso das habilitações de herdeiros, justificações notariais e a constituição de associações e fundações..

Para fazer face a esta alteração, foram criadas regras a observar por aquelas entidades com competência para praticar actos por documento autêntico ou autenticado relativos a imóveis, nomeadamente a da obrigatoriedade de promoção imediata do respectivo processo registral.

II - Simplificação dos Actos e Processos de Registo Predial e Actos Conexos

Com o intuito de alcançar maior rapidez na conclusão dos processos, redução de custos e maior segurança, foram introduzidas diversas medidas no âmbito do registo predial, nomeadamente:

(i) a eliminação, a partir de 1 de Janeiro de 2009, da regra de competência territorial das conservatórias passando os registos poderem ser requeridos em qualquer conservatória do território nacional;

(ii) a eliminação da necessidade de apresentação de documentos que já se encontrem arquivados noutras conservatórias ou serviços da administração pública, devendo a conservatória oficiosamente solicitar aos serviços competentes os documentos necessários ao processo registal em causa;

(iii) a ampliação das situações de intervenção oficiosa do conservador para suprimento de deficiências dos pedidos de registo, evitando recusas de registos e duplicação de processos decorrentes da apresentação de novo pedido de registo;

(iv) incremento da comunicação entre os serviços da administração, nomeadamente mediante a ampliação dos casos de pedidos de registo oficioso promovidos directamente pelo tribunal e os promovidos pelos solicitadores de execução, criando-se ainda novas formas de registo de acções e providências cautelares;

(v) eliminação de registos desnecessários com dispensa da prática de determinados registo prediais (p. ex. heranças indivisas) sem que o princípio do trato sucessivo seja prejudicado;

(vi) a introdução do “regime da directa obrigatoriedade de registo” para determinados actos, passando a ser necessário proceder – contrariamente ao “regime da indirecta obrigatoriedade” anteriormente em vigor -, no prazo de máximo de 10 ou 30 dias, consoante o caso a contar da data da celebração do acto ou do cumprimento das obrigações fiscais posteriores, ao pedido de registo sob pena da aplicação da sanção de agravamento do emolumento previsto para o registo do acto;

(vii) a gratuitidade do registo de actos ou factos que tenham sido praticados antes da data de entrada em vigor do Decreto–Lei n.º 116/2008, cujos pedidos sejam apresentados em data posterior à sua entrada em vigor e até 2 de Dezembro de 2011;

(viii) a inclusão, nas descrições prediais, de referências expressas à (a) existência e identificação de autorização/licença de utilização, à (b) existência de ficha técnica de habitação e à (c) classificação de empreendimentos turísticos para o bem imóvel em causa. Visa-se, assim, que o cidadão possa encontrar, num só local, todas as informações relevantes sobre o prédio e que sejam necessárias, ou legalmente exigíveis, aquando da celebração de negócios jurídicos tendo por objecto o imóvel; e

(ix) a alteração da tramitação dos processos de reconstituição, rectificação e reconstituição de registo predial, bem como para impugnação das decisões do conservador.

III – Novos Serviços On-line

Para fazer face às alterações procedimentais introduzidas pelo Decreto-lei n.º 116/2008, até ao final do ano de 2008 passará a ser possível efectuar alguns pedidos de registos, bem como emitir e revalidar certidões de registo predial - excepto no que se refere às certidões negativas, as quais continuam a ter de ser emitidas pelos serviços de registo da área de localização do prédio - via Internet e em site a definir por Portaria do Governo.

Igualmente, introduz-se um novo sistema de suporte documental que permite a informatização de todos os pedidos de registo e de todas as fichas de registo. Cria-se, também, a necessidade de proceder ao arquivo informático dos documentos que servirem de base aos registos, os quais passam a ter a mesma força probatória que os documentos em papel.

Com estas novidades os cidadãos passarão a poder proceder a actos registais, a requerer certidões ou consultar permanentemente as informações prediais sobre imóveis sem necessidade de deslocações físicas ao serviços da administração pública. Igualmente, enquanto as informações continuarem a ser disponibilizadas on-line, nenhum serviço público poderá exigir a apresentação das mesmas em versão papel ficando obrigado a consultar o respectivo site.

IV –Emolumentos

Por último, pretendeu-se, reduzir os custos emolumentares cobrados, onerando cada vez menos os cidadãos, bem como criar um regime de transparência que permita quantificar, de forma lógica e simples, o valor de emolumentos a pagar em cada momento.

Contrariamente ao anterior regime, segundo o qual o emolumento final a ser cobrado ao requerente dependia da soma de vários emolumentos previstos para actos individualmente considerados, agora pretende-se que o custo seja alcançado através da “lógica do processo registal”, i.e. será cobrado um “emolumento único” no qual estão já incluídos todos os actos envolvidos numa determinada transacção (p. ex. pela compra e venda com hipoteca celebrada conjunta e simultaneamente é cobrado um emolumento fixo e único diverso do emolumento cobrado pela compra e venda e pela hipoteca celebrados em actos distintos, e que implicará a soma de dois emolumentos registais diferentes).

Para além das medidas supra descritas, o Decreto-Lei n.º 116/2008 conjuntamente com a Portaria n.º 621/2008 introduzem, ainda, diversas outras novidades e alterações que cumpre destacar, quer porque ampliam condições referentes aos registo prediais quer porque criam novos procedimentos no âmbito registal, senão vejamos:

(i) da mesma forma que foram ampliados os factos sujeitos a registo – incluindo no que se refere ao registo provisório por natureza -, foram igualmente identificados mais casos de dispensa de registo (p. ex. aquisição com base em partilha);

(ii) são criadas as seguintes novas modalidades de apresentação de registos: (a) por via electrónica, (b) por correio (carta registada), (c) por telecópia (realizada por advogados, notários, solicitadores e câmaras de comércio e industria) e (d) por via imediata (por depósito em envelope na conservatória).

Consoante a modalidade de registo escolhida passa a ser necessário cumprir diferentes requisitos. Assim, enquanto os pedidos presenciais junto do funcionário dos serviços de registo podem ser feitos pelos respectivos interessados através de forma escrita ou verbal, os pedidos por via postal, por via imediata e os por telecópia devem ser feitos por forma escrita mediante o preenchimento do modelo aprovado pelo Instituto dos registos e do Notariado, I.P. e nele devem contar identificados os documentos que são entregues para instrução do pedido de registo.

No caso dos pedidos por via imediata será ainda necessário proceder ao depósito, em envelope, do modelo e respectivos documentos instrutores do pedido envelope, na caixa de correio própria para o efeito no serviço de registo, enquanto no casos dos pedidos por telecópia (passíveis de serem apresentados por advogados, solicitadores, câmaras de comércio e industria e notários) o pedido deverá conter menção expressa dos documentos telecopiados estarem conformes aos documentos originais que arquivam e juntar o comprovativo do pagamento dos emolumentos de registo devidos pelo acto requerido.

Em todos os casos continuará a ser emitido pelo serviço de registo o respectivo comprovativo do pedido de registo;

(iii) na Portaria n.º 621/2008 regulam-se, ainda, os meios e elementos obrigatórios que devem conter as notificações editais, disponíveis para consulta gratuita na Internet, no site www.predialonline.mj.pt, nos processos de justificação e rectificação, e a decisão em processo de justificação. É igualmente neste site que se poderão fazer outras operações como seja a obtenção dos elementos de identificação das contas bancárias dos serviços de registo para efeitos de pagamento dos preparos de registos requeridos, nomeadamente, por via de telecópia;

(iv) passa a ser possível proceder à apresentação de documentos redigidos em língua inglesa, francesa ou espanhola, sem necessidade de tradução, quando o funcionário dos serviços de registo domine o idioma constante no documento apresentado;

(iv) procede-se à diminuição, de 5 para 2 dias, do prazo para notificação, pelos serviços de registo ao apresentante, respectivamente dos despachos de recusa e de provisoriedade por dúvidas, bem como à introdução do prazo de 1 dia útil para a feitura de registos requeridos com urgência e sem dependência da ordem de apresentação no serviço de registo, mantendo-se o actual prazo de 10 dias para feitura de registos;

(v) verificam-se alterações relevantes no âmbito dos procedimentos de harmonização predial e matricial no que toca às margens de divergência de áreas dos imóveis. Assim, em caso de divergência da área constante da inscrição predial e matricial a harmonização das mesmas é dispensada se a diferença não exceder, em relação à área maior, nos prédios urbanos (incluindo os lotes de terreno para construção) 10% (e não, conforme anteriormente previsto, apenas, 5%), nos prédios rústicos não submetidos ao cadastro geométrico 20% e nos prédios rústicos submetidos ao referido cadastro 5% (e não os 10 % anteriormente previstos para todos os prédios rústicos).

De referir, contudo, que a actualização da descrição predial para harmonização desta com os elementos matriciais através de recurso ao expediente supra descrito passou a apenas ser passível de utilização por uma única vez, sendo agora também obrigatória a menção de utilização deste expediente na descrição predial do prédio em causa.

V – Vacatio Legis

Quanto às alterações do registo predial supra identificadas, e no que se refere ao Decreto-lei n.º 116/2008, é importante referir que, com excepção das normas especificamente identificadas na lei e supra, e que só deverão entrar em vigor a partir de 1 de Janeiro de 2009 – nomeadamente as que dependem de publicação de diplomas de desenvolvimento pelo Governo e que à data de publicação deste artigo não se encontram publicadas em Diário da República -, todas as demais alterações entraram em vigor no dia 21 de Julho de 2008.

Entram igualmente em vigor no dia 1 de Janeiro de 2009, a grande maioria das alterações referentes a matérias de âmbito notarial, nomeadamente as que permitem e regulam a realização, por documento particular autenticado realizado por advogado, solicitador e câmaras de comércio e indústria, de actos que anteriormente eram da exclusiva competência dos notários.

De referir, finalmente, que as medidas aprovadas pelos Decreto-lei n.º 116/2008 e Portaria n.º 621/2008 não são actos isolados de simplificação do sector da justiça. Estas juntam-se aos actos e medidas já em prática, como sejam a “Empresa na Hora”, a “Casa Pronta”, “Associação na Hora”, entre outros, bem como aos novos serviços via Internet actualmente já disponibilizados, como sejam a “certidão online”, a “empresa online”, a “marca online”, o “automóvel online”, entre outras, criando novos serviços de registo predial a disponibilizar via Internet.