Hipoteca condicionada

Fernando Azofra Vegas.

Expansión, 14/07/2008


El pasado lunes 30 de junio se publicaba en este diario una noticia titulada “Simular una hipoteca condicionada es fraude” que pretendía ser un comentario sobre una recientísima sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de junio. Habiendo leído previamente la sentencia, lo primero que se me vino a la cabeza fue el famoso poema de Lord Tennyson “The Grandmother”. Por supuesto que no recordaba la cita exacta, pero tardé poco en encontrarla: “That a lie which is all a lie may be met and fought with outright, But a lie which is part a truth is a harder matter to fight”, o sea, una mentira que sea una gran mentira puede ser combatida inmediatamente; pero no es fácil combatir una mentira que tiene una parte de verdad. Y es que el artículo entremezcla citas literales de la sentencia (que, obviamente, son exactas) con alguna expresión gruesa (“sofisticada obra de ingeniería financiera”, “artimaña”, “intento de fraude fiscal”, etc.) que lleva al lector a pensar que el fallo anula las hipotecas condicionadas. Y acaba declarando que la sentencia “rechaza la postura de la Dirección General de los Registros y del Notariado que dio bueno a este instrumento financiero, en perjuicio de los intereses de terceros”.

Los hechos, para bien o para mal, son bien distintos: ante la calificación negativa del registrador a la inscripción de dos escrituras de hipoteca condicionada en garantía de créditos con vencimiento final el 3 de agosto de 2008, se interpusieron sendos recursos gubernativos que culminaron en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 2 y 3 de septiembre de 2005 (RJ 2005/6928 y 2005/6929, respectivamente) en las que, en lo que aquí interesa, se estimó el recurso en cuanto a la validez en derecho español de la hipoteca condicionada (que había sido negada en la calificación del registrador) (Fundamento de Derecho Tercero) y en cuanto a la validez de las particulares condiciones suspensivas pactadas en ese caso (también negadas en la calificación del registrador) (Fundamento de Derecho Cuarto). Dichas condiciones consistían en que, en cualquier momento de la vigencia del crédito, se alcanzaran determinados umbrales del ratio de cobertura de intereses o de la proporción de la deuda viva respecto del valor de mercado de las fincas hipotecadas; o en que el crédito no hubiese sido completamente amortizado y no se hubiese otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de las 12:00 horas del día 3 de junio de 2008; o en que en cualquier momento las rentas de las fincas fueran inferiores a una cantidad determinada; o en que no se encontrasen arrendadas las fincas financiadas conforme a contratos de arrendamiento con una serie de condiciones de renta en el mercado, plazo mínimo y carencia de renta o, finalmente, en que el valor de mercado de las fincas fuera inferior a una determinada cantidad. Contra dichas resoluciones se formuló demanda, que fue íntegramente desestimada por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona en sentencia de 14 de mayo de 2007. Contra la sentencia se formuló apelación que viene a resolver la sentencia de la Audiencia Provincial citada. Pues bien, la Audiencia revoca las resoluciones de la DGRN “únicamente en lo que se refiere a las condiciones señaladas en la letra c) de las escrituras mencionadas en el primer fundamento de esta sentencia, consistentes en que el tramo correspondiente de los créditos a que se refieren dichas escrituras no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de las doce horas del día tres de junio del corriente año”.

Así siendo, las resoluciones de la DGRN, con la única excepción mencionada, son plenamente válidas y tienen “carácter vinculante para todos los registradores mientras no se anule[n] por los Tribunales” (art. 327 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, son válidas en derecho las hipotecas condicionadas, y son válidas en derecho las condiciones suspensivas de hipotecas consistentes en que se alcancen determinados umbrales del ratio de cobertura de intereses o de la proporción deuda/valor, que no se alcancen determinados umbrales de renta de la finca gravada, en que no se arriende la finca en determinadas condiciones o en que el valor de mercado de la finca gravada no alcance un dado valor y no es válida, de momento, la condición consistente en que se haya amortizado la hipoteca con anterioridad a la fecha de vencimiento del crédito. Digo de momento porque la sentencia de la Audiencia Provincial no es firme. Y ya que estamos, merece la pena mencionar la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid nº 1361/2007, de 23 noviembre (JUR 2008\102078), que versa precisamente sobre la fiscalidad aplicable a una hipoteca condicionada. En esta sentencia, la sala de lo contencioso-administrativo (que es a quien incumbiría en primer lugar apreciar la licitud o ilicitud fiscal de la figura), resuelve con toda naturalidad cuándo se devenga el impuesto, sin desde luego sugerir que se trate de una operación ilegal. Ni fraude, ni cosa parecida.