Hipotecas condicionadas

Fernando Azofra Vegas, Agustín Redondo Aparicio.

Expansión, 24/11/2005


El Boletín Oficial del Estado de los días 19 y del 20 de octubre publicaba dos resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) que dan carta de naturaleza a la denominada “hipoteca condicionada”. Las resoluciones, de gran extensión y contenido casi idéntico, presentan una gran complejidad, acordes con la enjundia del asunto.  

La hipoteca condicionada presenta todos los caracteres de una hipoteca común, salvo que la efectividad de la garantía queda sometida a una o más condiciones suspensivas. Como cualquier otro negocio condicional que afecte a derechos reales, la hipoteca condicional se inscribe en el registro al tiempo de su otorgamiento, haciéndose constar el cumplimiento de la condición, y por tanto, la efectividad de la hipoteca, mediante nota marginal. Cumplida la condición, la prioridad registral de la hipoteca se retrotrae a la inscripción inicial, teniendo por tanto la hipoteca carácter preferente respecto a las cargas que hayan accedido al registro después de la inscripción inicial (aunque lo hayan hecho antes de la acreditación registral del cumplimiento de la condición). 

Desde el año 2000, algunas entidades bancarias habían venido utilizando este tipo de hipotecas en operaciones generalmente complejas en que las constitución de una hipoteca ordinaria no daba satisfacción a las necesidades de las partes. No existía, sin embargo, en nuestra legislación, un pronunciamiento expreso sobre la admisibilidad de las hipotecas condicionadas. La cuestión estaba por lo tanto abocada a que más tarde o más temprano la DGRN tuviera que despejar las dudas suscitadas sobre la figura, como ha ocurrido. Dos son los interrogantes que responden estas resoluciones. 

En primer lugar, las resoluciones confirman sin titubeos que es posible someter la hipoteca a condición, siempre que se respeten los límites y normas estructurales de la misma, en especial la existencia de una razón justificativa suficiente en las condiciones suspensivas y la determinación precisa de sus contornos.  

Mayor dificultad plantea la cuestión sobre qué tipo de condiciones son admisibles. Ciertamente, no cabe admitir la constitución de una hipoteca en la que el impago o el incumplimiento de las obligaciones aseguradas actúe como condición suspensiva, ya que precisamente para prevenir las consecuencias del incumplimiento de la obligación principal para lo que se constituye el derecho de garantía. Pero salvado este escollo, y ahí uno de los puntos más destacables de las resoluciones, sí son aceptables como condiciones aquellas circunstancias reveladoras de un deterioro de la situación patrimonial del deudor o de sus garantes, la disminución del valor de la finca hipotecada o en cualquier otra vicisitud objetiva del inmueble hipotecado. Todas ellas se basan en una razón justificativa suficiente (la disminución de la integridad de las garantías personales y reales) y, por tanto, deben ser aceptadas siempre que se cumplan con unas mínimas exigencias de concreción de los derechos reales. 

En cualquier caso, este tipo de hipotecas, por su mayor complejidad y por la menor protección que brindan al acreedor, no están llamadas a generalizarse en la práctica. Sí va a producirse un uso de la figura en condiciones de mayor seguridad y de mayor competencia entre oferentes de crédito, todo ello en beneficio en última instancia del mercado.