El Supremo excluye el derecho de adquisición preferente de los inquilinos en ventas en bloque de un mismo propietario en un edificio

Sentencia nº 592/2025 del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 21 de abril de 2025, que estimó el recurso de casación del adquirente de las viviendas y que revocó la Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), de 18 de noviembre de 2021, que sí había reconocido a los inquilinos de las viviendas ese derecho de adquisición preferente.

En el caso analizado en el procedimiento judicial de referencia, un gran tenedor de vivienda procedió a transmitir a un tercero, en bloque, más de un millar de viviendas de su titularidad, ubicadas en distintas promociones inmobiliarias. Algunos inquilinos presentaron frente al comprador una demanda de juicio ordinario, interesando que se les reconociera un derecho de adquisición preferente sobre las fincas de las que eran arrendatarios y que, por ende, se condenara al comprador a otorgar sendas escrituras de compraventa de tales fincas a su favor.

La Ilma. Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), al resolver el procedimiento en segunda instancia, estimó la pretensión de los actores-arrendatarios. Sostuvo, en apretada síntesis, que en el supuesto analizado no podía resultar de aplicación lo previsto en el art. 25.7. LAU, que prevé que “no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto” cuando “la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador, que formen parte de un mismo inmueble”.

Según la Audiencia, lo previsto en el precepto legal antes indicado resultaría inaplicable, si se atiende a que el legislador habría querido circunscribir esa previsión a aquellos casos en que se produzca la venta global, a un mismo comprador, de la totalidad de las fincas que componen una promoción inmobiliaria. Sin embargo, el supuesto analizado sería distinto, pues del examen de la escritura de compraventa se podía determinar que el vendedor no había transmitido todas las fincas que integraban una promoción inmobiliaria), que no todas las fincas enajenadas pertenecían a una misma promoción inmobiliaria, sino a varias, y que la venta de las fincas no se había producido globalmente, pues existía una plena individualización del precio de compraventa de cada una de las unidades, de lo que había que colegirse que el negocio jurídico era una venta agregada de viviendas individualmente consideradas.

Para el Tribunal Supremo, la interpretación efectuada por la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid no era ajustada a derecho, pues los supuestos de “venta conjunta” a que se refiere el art. 25.7. LAU son los que abordan la venta de todas las fincas de las que sea titular el vendedor en una misma promoción inmobiliaria, y ello con independencia de que en ese mismo inmueble pueda haber otras fincas titularidad de terceros o de que en el negocio de compraventa se integren, además de todas las fincas de las que sea titular el vendedor en el inmueble, otras fincas que se hallen en otros. No en vano, como puso de relieve el Tribunal Supremo, “que esa venta se hiciera junto con otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5. LAU”, pues lo relevante no es ese extremo, sino que “la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados”, resultando indiferente que “esa venta forme parte de otra operación más amplia”, hasta el punto de que llegue a abarcar “múltiples promociones inmobiliarias o edificios”.

Cabe destacar que la sentencia nº 592/2025 introduce una precisión importante con respecto a la sentencia nº 1597/2024, de 28 de noviembre de 2024, en la que en un supuesto plenamente similar, sí terminó reconociendo a los arrendatarios el derecho de adquisición preferente. Aunque el supuesto de hecho de ambas sentencias era el mismo (pero cada una de ellas se refería a una escritura de compra distinta, todas ellas se otorgaron el mismo día y en el seno de la misma transacción global, y en ambas se verificaba que el vendedor había vendido la totalidad de las fincas de su propiedad en el inmueble, aunque no fueran todas las del inmueble), en aquella ocasión el Tribunal Supremo enfatizó como ratio decidendi la circunstancia de que no se habían transmitido la totalidad del inmueble (y, por tanto, no era de aplicación la excepción al retracto arrendaticio del inciso final del art. 25.7 LAU), sin explicar por qué no consideraba aplicable la excepción del inciso inicial del art. 25.7 LAU, pese a haberse probado que el vendedor había transmitido todas las fincas de que era propietario en cada inmueble.

La importancia de la sentencia dictada en 2025 radica así en que, cuando para la aplicación del art. 25.7. LAU se alude a la necesidad de que la operación de compraventa verse sobre la totalidad de las fincas, no es preciso que estas sean todas las que integran el complejo inmobiliario —como podría llegar a inferirse de la sentencia de 2024—, sino simplemente que la compraventa abarque a todas las que el vendedor tenía en propiedad en aquel inmueble, sin que se exija que estas sean la totalidad de las del edificio. 

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