“Triple net leases” y otras figuras análogas
Este artículo, escrito por Luis Vidal y Laura López Orós fue publicado en Expansión el 10 de junio de 2004
10 de junio de 2004Los arrendamientos tipo “net leases” (doble net lease, triple net lease, closed-end lease, etc.), denominación extraída de la práctica anglosajona, son contratos en los que los costes que ordinariamente corren a cargo del arrendador se trasladan mediante pacto al arrendatario. Estos contratos, no del todo ajenos a la práctica española, vienen siendo cada vez más frecuentes, imponiéndose principalmente por inversores institucionales extranjeros que desean conocer claramente la rentabilidad de su inversión. El arrendamiento típico, “triple net lease”, incluye el pago por el arrendatario de gastos de mantenimiento, seguros e impuestos. Su encuadramiento en nuestro derecho podría plantear la duda de su regulación o no en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o únicamente por el Código Civil e, incluso, si el traslado de todos los costes de mantenimiento y conservación, seguros e impuestos modifica su naturaleza jurídica, convirtiéndolo en un contrato distinto al de arrendamiento. Lo que a primera vista puede parecer una mera cuestión doctrinal, podría dar lugar en la práctica a soluciones diferentes ante supuestos de incumplimiento, incluso vedar la acción de desahucio a través del procedimiento sumario que la ley establece.
La LAU, salvo por unas limitadas disposiciones imperativas, establece la voluntad de las partes como la fuente principal que rige el arrendamiento para uso distinto del de vivienda y únicamente, en su defecto, se aplicará su Título III y, supletoriamente, el Código Civil. A diferencia de los arrendamientos para vivienda, en los que se minora considerablemente la libertad de pacto, no vemos inconveniente para que se articulen contratos tipo “triple net lease” en los demás arrendamientos urbanos siempre que no contravengan normas imperativas, la moral ni el orden público.
En relación al mantenimiento y conservación de la propiedad, la interpretación de la LAU para este tipo de contratos admite el pacto por el que las reparaciones necesarias para conservarla en el estado de servir para el uso convenido sean a cargo del arrendatario y, solamente en defecto de pacto, serán aplicables los preceptos legales correspondientes. Por ello, los únicos límites a su repercutibilidad deben ser las normas imperativas, la moral y el orden público. Así, por ejemplo, el arrendatario no debería soportar los gastos de saneamiento por vicios ocultos, ni aquellos debidos a una conducta dolosa del arrendador. Además, para doctrina y jurisprudencia la obligación que el Código Civil impone al arrendador de hacer en el inmueble arrendado las reparaciones necesarias es de carácter voluntario.
La repercutibilidad de los gastos generales, entre los que se puede incluir el pago de impuestos y seguros, parece evidente, máxime cuando incluso la LAU, especialmente tuitiva con los arrendamientos de vivienda, permite su repercusión con ciertos matices. Además, ello es lógico ya que, al no existir limitación en la fijación de la renta, el arrendador pudo haber incluido su estimación, con mayor o menor acierto, en la misma.
En conclusión, a nuestro juicio, este tipo de contratos se incluyen en el ámbito de aplicación de la LAU. En un marco normativo en el que prima la autonomía de la voluntad de las partes, no parece acertado que existan otros límites distintos al menoscabo de normas imperativas, la moral y el orden público. El desplazamiento al arrendatario de ciertas obligaciones inherentes al arrendador no debe desvirtuar ni la naturaleza de estos contratos, ni su exclusión del ámbito de aplicación de la LAU.