Nueva Ley del Suelo de Madrid
Esta tribuna de Antonio Gómez Cid fue publicada en el suplemento inmobiliario de Expansión el 10 de febrero de 2005
10 de febrero de 2005La Presidencia del Gobierno de la Comunidad de Madrid encomendó en 2004 a una comisión de expertos la elaboración de las líneas maestras de la reforma de la actual Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, con la consigna de alcanzar mayor transparencia y agilidad en materia de urbanismo, desde el respeto al bloque de la constitucionalidad y a los principios rectores de la Ley de Régimen de Suelo y Valoraciones. Fruto de dicho encargo, y tras casi un año de trabajo, es un texto articulado de lo que bien podríamos considerar un “anteproyecto” de Ley. Partiendo de dicha dualidad de perspectivas, son numerosos los cambios y matices que introduce el nuevo texto normativo.
Instrumentos de Planeamiento: Se simplifican y agilizan los trámites de aprobación de los instrumentos de planeamiento. Desaparecen los avances de planeamiento, previéndose en su lugar los anteproyectos de Planes Generales y de Sector que deberán ser objeto de un informe ambiental. Estos anteproyectos, como tales, no se sujetan a un procedimiento específico de aprobación ni al trámite de información pública.
Áreas de Reparto: Se incluyen los suelos urbanos no consolidados en una o varias áreas de reparto. La Ley vigente no los incluye, al no existir “reparto” posible, por tener todos los ámbitos de actuación incluidos en un área homogénea el mismo coeficiente de edificabilidad.
Además, se excluyen del cálculo del aprovechamiento unitario de reparto aquellos suelos destinados a redes públicas ya obtenidas, por lo que no generarán aprovechamiento (Disposición Transitoria Cuarta). La Ley vigente atribuye aprovechamiento a dichos suelos (cuando se hubieran adquirido de forma onerosa) al no excluirse su superficie del cálculo del aprovechamiento unitario de reparto y tenerse en cuenta en el cálculo de los coeficientes de edificabilidad y los aprovechamiento unitarios de los ámbitos de actuación y sectores.
Reducción de los estándares: Se reducen los estándares de redes previstos en la actual Ley y desaparecen las cesiones mínimas para redes supramunicipales. Conforme a la propuesta, serían exigibles en total 60 m2s/m2t entre generales y locales y 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m2t. Además, los propietarios no estarán obligados a ceder las redes generales de cesión obligatoria urbanizadas.
Viviendas sociales: Se suprimen el umbral mínimo de viviendas sujetas a algún régimen de protección recogido en la Ley vigente y las cesiones de suelo para viviendas públicas o de integración social.
Sistemas de Ejecución: Desaparece el sistema de ejecución por cooperación, y el de expropiación queda relegado a los supuestos de ausencia de iniciativas por propietarios o agentes urbanizadores y de sustitución por incumplimientos en el seno de los otros dos sistemas.
Se introduce un nuevo sistema de ejecución: el agente urbanizador. Transcurrido un año desde la vigencia del Plan General sin que propietarios de suelo que representen más del 50% de la superficie hubieran presentado Planes de Sector y/o Parciales, cualquier persona pública (incluido el Ayuntamiento) o privada podrá presentar un programa de actuación integrada (siempre que con anterioridad no se hubiera presentado iniciativas por propietarios que representaran al menos el 50% de la superficie del suelo) dando inicio a un proceso concurrencial para la adjudicación de la ejecución. Se establecen determinados requisitos para los solicitantes y criterios de selección más rigurosos y acordes con los propios fines de la ejecución urbanística, garantizando una mayor calidad y celeridad en la ejecución de la obra pública urbanizadora.
Por último, con relación al sistema de compensación, conviene resaltar la posibilidad de que la Junta de Compensación actúe como agente urbanizador frente a aquellos propietarios no adheridos que no hubieran solicitado expresamente la expropiación de sus terrenos.