Blanqueo de capitales. Obligaciones en el sector inmobiliario

Normativa aplicable

La normativa en materia de blanqueo de capitales, recientemente modificada por el Real Decreto 54/2005, de 21 de enero de 2005, conceptualiza el blanqueo de capitales como la adquisición, utilización, conversión o transmisión de bienes procedentes de cualquier tipo de participación delictiva en la comisión de un delito castigado con pena de prisión superior a tres años, para ocultar o encubrir su origen o ayudar a la persona que haya participado en la actividad delictiva a eludir las consecuencias jurídicas de sus actos. También constituye blanqueo de capitales la ocultación o encubrimiento de su verdadera naturaleza, origen, localización, disposición, movimientos o de la propiedad o derechos sobre los mismos, aun cuando las actividades que las generen se desarrollen fuera de España.

Por qué el sector inmobiliario es susceptible de utilización para blanqueo

Como es sabido, las razones por las que el sector inmobiliario es susceptible de utilización para el blanqueo de capitales son de muy diversa índole. Destaca el hecho de que este sector sea un refugio estable de valor, con expectativas grandes de plusvalías y escasa transparencia en la formación de precios, con altos valores unitarios de los bienes y utilización habitual de instrumentos al portador como medio de cobro, a lo que podemos añadir la escasa necesidad de recursos humanos y medios técnicos, el alto ratio de apalancamiento y la atomización del mercado (con una escasa visibilidad de operaciones económicamente muy voluminosas).

Por todo ello, la Ley 19/1993, de 28 de diciembre de 1993, incluye actualmente como “sujetos obligados” a las personas físicas o jurídicas que ejerzan actividades profesionales o empresariales de promoción inmobiliaria, agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles; que están, por tanto, sujetas a las obligaciones que les impone la normativa.

Objetivos de la normativa en el ámbito inmobiliario

La normativa persigue dos objetivos fundamentales. En primer lugar, pretende prevenir la utilización del sector inmobiliario para la realización de actividades de blanqueo de capitales. Y, en segundo lugar, pretende proteger el sector inmobiliario frente a los efectos perjudiciales de las actividades delictivas; siendo estas, fundamentalmente, las relativas a la ineficiencia del mercado inmobiliario (dado que el objetivo de blanqueo prima sobre la finalidad lícita de la operación inmobiliaria), la desvirtuación del mecanismo de determinación libre de precios, la inflación y las malas prácticas (fraude, corrupción, etc.).

Contenido de las obligaciones de entidades inmobiliarias

Como norma, los sujetos obligados deben exigir, salvo determinadas excepciones, documentos identificativos válidos de sus clientes en aquellas operaciones que superen los 8.000 Euros. Asimismo, en caso de sospecha de que los clientes no actúen por cuenta propia, debe recabarse la información necesaria a fin de conocer la identidad del cliente último (de ser una persona física), o determinar su estructura accionarial o de control (de ser una persona jurídica).

La normativa impone la obligación de examinar cualquier operación que pueda estar particularmente relacionada con el blanqueo de capitales y de comunicar al Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias dependiente de la Secretaría de Estado de Economía (SEPBLAC), las operaciones de las que se tengan indicios de blanqueo de capitales, y de facilitar la información que requiera el Servicio Ejecutivo.

Los sujetos obligados deben abstenerse de realizar las operaciones sospechosas. De no ser posible, podrán realizarlas siempre que lo notifiquen inmediatamente al Servicio Ejecutivo. En todo caso, no debe revelarse ni al cliente ni a terceros las actuaciones llevadas a cabo en cumplimiento de la regulación de blanqueo de capitales. Por lo que respecta a la documentación, los sujetos obligados deben conservar durante 6 años los documentos o registros acreditativos de la realización de las operaciones; y deben conservar copias de los documentos exigidos para la identificación de los clientes respecto de las operaciones que según la normativa requieran comunicación preceptiva al Servicio Ejecutivo.

La normativa impone asimismo obligaciones en materia de control interno y externo de los sujetos obligados. En el caso de establecimientos o empresarios con más de 25 trabajadores, la normativa exige la fijación de procedimientos y la constitución de órganos adecuados de control interno que respondan a los principios de rapidez, seguridad, eficacia y coordinación. En el caso de establecimientos o empresarios con menos de 25 trabajadores, el titular de la actividad debe desempeñar las funciones de órgano de control y de comunicación.

Los procedimientos internos de comunicación de los hechos de relevancia deben permitir que éstos se transmitan adecuadamente de los empleados o directivos al órgano de control, quedando constancia tanto para el comunicante como para el referido órgano, asegurando a su vez la confidencialidad de los comunicantes.

La normativa exige, asimismo, el establecimiento de una política expresa de admisión de clientes, siguiendo el principio “conoce a tu cliente”. Los sujetos obligados deben nombrar un representante frente al Servicio Ejecutivo (que deberá ser aprobado por éste), que debe cumplir una serie de requisitos de cualificación y comportamiento profesional.

Los procedimientos y órganos de control interno y de comunicación deberán ser objeto de dos exámenes: uno interno, realizado anualmente; y otro externo, realizado cada tres años por parte de un auditor. Fruto de cada uno de esos exámenes deberá redactarse un informe describiendo las medidas de control, valorando su eficacia, etc., y, en el caso del redactado por el auditor externo, haciendo expresa referencia a la trayectoria profesional del experto que lo redacta, que no podrá prestar servicios retribuidos a la entidad durante los 3 años anteriores y posteriores a la realización del informe. Tanto el informe interno como el externo deberán permanecer 6 años a disposición del Servicio Ejecutivo.

Los sujetos obligados tendrán a su vez el deber de remitir al Servicio Ejecutivo información completa sobre la estructura y el funcionamiento de órgano de control y comunicación, así como la obligación de llevar a cabo planes de formación de personal.

Muchas de estas obligaciones venían ya formando parte de la dinámica ordinaria de las empresas involucradas en el sector. A raíz de la reciente modificación reglamentaria, resulta especialmente interesante poner el máximo empeño en que esta forma de operar forme parte de los protocolos internos de actuación y de la cultura corporativa de la empresa.