El Tribunal Supremo establece los requisitos de validez de la cláusula IRPH en préstamos hipotecarios

Sentencias n.º 1590/2025 y 1591/2025 del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 11 de noviembre, que precisan los criterios de transparencia y abusividad de las cláusulas IRPH en contratos de préstamo con garantía hipotecaria, que, con carácter general, permitirán concluir la validez de esta clase de estipulaciones.

Tras las sentencias del Tribunal de Justicia de 13 de julio de 2023 y de 12 de diciembre de 2024, en los asuntos C-265/22 y C-300/23, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos nuevas sentencias sobre el juicio de transparencia y de abusividad de las cláusulas que establecen el IRPH como índice de referencia para el cálculo del tipo de interés variable de un préstamo hipotecario suscrito con consumidores. Con estas sentencias, se confirma, en esencia, la jurisprudencia sobre la validez de esta clase de cláusulas.

En la sentencia n.º 1590/2025, el Tribunal Supremo declara que la cláusula enjuiciada es transparente tras aclarar las exigencias de transparencia de la cláusula IRPH. Estas exigencias se cumplirán siempre que el consumidor hubiera tenido la posibilidad de acceder a la información sobre la composición, las peculiaridades, los valores y la evolución del IRPH. Para ello, tras comprobar el régimen jurídico aplicable al préstamo, la Sala confirma que:

1. Bastará con que en la información facilitada al consumidor conste una mención, en función de la fecha del contrato, a las Circulares 5/1994 o 5/2012 del Banco de España. No sería suficiente la simple mención a la Circular 8/1990 del Banco de España. En caso de que se omitiera la referencia a las Circulares 5/1994 o 5/2012, la información facilitada por la entidad debería haber incluido una definición completa del índice, así como una indicación de los valores del IRPH y su evolución pasada.
2. En los préstamos sometidos a la Orden de 5 de mayo de 1994, no será determinante de la falta de transparencia la eventual omisión del deber de entrega del folleto previsto en su Anexo I, apartado 3. Tampoco lo será la falta de advertencia respecto la referencia al diferencial negativo sobre el índice IRPH, que se preveía en el preámbulo de la Circular 5/1994. Todo ello siempre que la información facilitada al consumidor incluyera la mención a la Circular 5/1994 y, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicase la TAE aplicable a ese primer periodo o “cualquier otra referencia al concepto TAE”.

Como confirma el Tribunal Supremo, la eventual falta de transparencia de la cláusula IRPH no comportaría su nulidad, sino la posibilidad de enjuiciar si es abusiva. En la sentencia n.º 1591/2025 , el Tribunal Supremo se centra en el juicio de abusividad de la cláusula IRPH porque, en ese caso, el pronunciamiento sobre la falta de transparencia de la cláusula había devenido firme. El Alto Tribunal confirma que la estipulación no es abusiva.

A tal fin, la Sala Primera también establece los criterios del control de abusividad de este tipo de cláusulas, que consistirá esencialmente en la comparación del tipo efectivo que resulta de la cláusula IRPH (i. e., el índice más el diferencial pactado en el contrato) con los tipos de interés habituales en el mercado. Estos tipos de interés habituales se extraen de referencias estadísticas diversas en función de su disponibilidad, que no pueden consistir en una comparación con el euríbor (ni con este más el diferencial pactado para el IRPH).

Ejemplos de estas referencias son, por tanto, los índices de referencia aplicables a los préstamos hipotecarios publicados en el BOE, los tipos sintéticos de interés de nuevas operaciones publicados por el Banco de España o las «estadísticas de hipotecas» publicadas por el INE, entre otras. Además, también puede resultar pertinente comparar —siempre en términos TAE— el tipo obtenido con la cláusula IRPH con el interés fijo eventualmente pactado para un primer periodo del préstamo.

El Tribunal Supremo recuerda que la comparación de tipos de interés debe hacerse siempre (i) respecto de la fecha de celebración del contrato, sin que la evolución posterior de los distintos índices o tipos medios pueda ser determinante de la abusividad de la cláusula; y (ii) con referencias o tipos estadísticos para préstamos de importes y duraciones equivalentes.

Por otra parte, la Sala insiste en que esta comparación tampoco puede consistir en añadir un diferencial como el pactado en el contrato sobre el IRPH a otros índices o referencias, como el euríbor, que de haber resultado aplicables al préstamo hubieran implicado un diferencial superior. Se remarca también que esta comparación debe realizarse “con suma cautela” porque no es posible conocer cuál habría sido el diferencial aplicable al préstamo de haber sido referenciado al euríbor, salvo que esta fuera la referencia sustitutiva al IRPH que se hubiera pactado.

Finalmente, no es posible llevar a cabo una mera comparación numérica, de manera que el hecho de que el interés del préstamo por referencia al IRPH sea más elevado que el tipo medio de los préstamos no implica per se que la cláusula sea abusiva. Para apreciar la abusividad, sin incurrir en un vedado control de precios, la desproporción debe ser “muy evidente” frente al conjunto de referencias que definan el tipo habitual del mercado. A su vez, este análisis de proporcionalidad debe realizarse a la luz de las circunstancias del caso. Como aclara la Sala, los diferenciales aplicables sobre un tipo de referencia varían considerablemente en función de diversos factores que determinan el precio y el riesgo de la operación, como la duración del préstamo, la solvencia de los prestatarios, la calidad de las garantías o la contratación de otros servicios de la entidad que puedan dar lugar a bonificaciones en el tipo de interés.

En conclusión, el Tribunal Supremo mantiene sustancialmente su jurisprudencia sobre la validez de las cláusulas IRPH y, en los casos concretos, confirma su validez. En el caso de la sentencia n.º 1590/2025, el Tribunal Supremo declara que la cláusula es transparente porque preveía que el IRPH estaba definido en la Circular 5/1994 publicada en el BOE, en el que el consumidor también podía acceder a los datos publicados sobre los índices de referencia, y se fijaba la TAE aplicable para el primer año. En el caso de la sentencia n.º 1591/2025, tras comparar el tipo efectivo resultante de la cláusula IRPH con la TAE del primer año del préstamo y varias referencias estadísticas sobre los tipos de mercado en la fecha de contratación, el Tribunal Supremo concluye que la cláusula no provoca un desequilibrio importante en contra del consumidor y que la entidad financiera no actuó de mala fe.

Descargar pdf