Forward Funding: método innovador de financiación de proyectos inmobiliarios

De la mano de la creciente internacionalización de las operaciones inmobiliarias, y al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes para autorregular sus intereses consagrada en nuestro Derecho, estamos asistiendo recientemente a la introducción en nuestro país de nuevas fórmulas contractuales y de garantía hipotecaria que pretenden acomodar los intereses de los diferentes actores del mercado inmobiliario.

Entre estas fórmulas, el sale and lease-back está permitiendo a las empresas (principalmente industriales y de servicios) centrarse en su actividad principal y aprovechar las ventajas fiscales del arrendamiento. La hipoteca condicionada, recientemente admitida por la Dirección General de los Registros y del Notariado superando las dudas que planteaba, se presenta como una estructura aventajada respecto de la promesa de hipoteca con poder irrevocable que venía siendo utilizada en financiaciones de proyectos. El contrato de forward funding, o compraventa de futuro edificio arrendado con financiación a cargo del comprador, es una de las nuevas formas de contratación importada de la práctica anglosajona al que recurren, de un lado, el promotor, que identifica una oportunidad de promoción, adquiere la parcela y pretende asegurarse contractualmente una financiación más flexible que la bancaria y, de otro lado, el inversor, que está dispuesto a aportar el efectivo necesario para la promoción de un concreto proyecto inmobiliario, al objeto de asegurarse la adquisición de un edificio terminado, construido y arrendado, que le garantice la obtención de una rentabilidad determinada, quedando al margen de las responsabilidades propias del promotor.

Mediante el forward funding, el vendedor-promotor transmite el suelo al comprador-inversor en un estadio preliminar (a veces al cumplirse determinadas condiciones previas, generalmente relativas a planeamiento y licencias), y se compromete a promover (proyectar, construir y arrendar) el edificio en el suelo que le ha vendido inicialmente al comprador-inversor, contando para ello con la financiación que le proporciona precisamente el propio comprador-inversor, que va deviniendo propietario de las obras a medida que avanza la construcción; y, en función del éxito alcanzado en la comercialización del edificio (esto es, del nivel de ocupación y rentas obtenidos para el inversor), se remunera al promotor, generalmente con el pago de un precio complementario.

Es cierto que, por ahora, este contrato no se halla regulado específicamente en nuestra legislación ni se conocen pronunciamientos jurisprudenciales sobre el mismo. Sin embargo, hasta que eso ocurra, conviene tener en cuenta que, por mucho que el forward funding no encaje estrictamente en ninguno de los tipos previstos por la ley, contiene elementos propios de diferentes contratos regulados (compraventa, préstamo, arrendamiento de obras, arrendamiento de servicios, mandato y mediación); lo que confiere al promotor y al inversor la seguridad de que, en caso de que el contrato dejara de prever algún aspecto específico, siempre cabría recurrir a la normativa de dichos contratos regulados para completar su régimen.

El forward funding plantea interesantes cuestiones jurídicas que conviene tener en cuenta, tales como la necesidad de determinar el objeto contractual mediante la definición de sus especificaciones técnicas, la conveniencia para el inversor de no inmiscuirse en las tareas propias del promotor (al objeto de no verse contaminado por las responsabilidades legales propias del promotor) o el interés del inversor por obtener garantías suficientes y establecer fórmulas contractuales que sirvan para mitigar el riesgo de reclamaciones por créditos refaccionarios. Conviene asegurarse de que el clausulado del contrato y la configuración de la operación no permitan argumentar que la transmisión inicial del solar al comprador pueda ostentar la naturaleza de una mera venta en garantía, y analizar en cada caso concreto la tributación indirecta de la operación (que estará en función, básicamente, de que se configure como un solo contrato "complejo" de entrega de unos futuros edificios arrendados, o como dos contratos yuxtapuestos, uno de venta y otro de "promoción delegada", por el que el vendedor actúe como promotor por delegación expresa del comprador).

En cualquier caso, como decimos, existiendo un régimen legal al que recurrir supletoriamente, y debidamente abordadas contractualmente las interesantes cuestiones que plantean este tipo de operaciones, la seguridad para los promotores e inversores que recurren a esta figura es análoga a la de otros países de nuestro entorno, en los que ha fraguado con éxito la práctica del forward funding como método innovador de financiación de proyectos inmobiliarios.