La ordenación de la vivienda en tiempos de crisis

Juan Antonio Pérez Rivarés.

La Vanguardia, 16/09/2008


La nueva ley autonómica reguladora de la vivienda, que entró en vigor el pasado mes de abril, se proyectó en pleno auge del mercado, en un momento en que la fuerte demanda situaba al potencial adquirente en un plano de susceptible fragilidad ante el promotor. Sin embargo, la prolongación del trámite parlamentario durante más de tres años ha hecho coincidir la entrada en vigor de la nueva ley con un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario. En esta situación, cabe plantearse si las medidas de intervención administrativa pensadas para una fase de bonanza inmobiliaria serán útiles para reavivar el sector. 

En aplicación de la nueva norma, la protección del consumidor exigirá modelar algunas de las prácticas habituales del negocio de la promoción inmobiliaria. Es de destacar la nueva regulación de la transmisión de viviendas. Como principal novedad, debe incluirse determinada información relativa a la licencia de obras, no sólo en las ofertas de transmisión de viviendas, sino incluso en toda publicidad destinada a su transmisión o arrendamiento. Esto puede impedir a los promotores iniciar la precomercialización antes de obtener la licencia de obras en supuestos en que el coste de obtención de dicha licencia sea alto, y las posibilidades de no obtenerla sean bajas. 

Por otra parte, la ley impone a los promotores la obligación de suscribir un seguro o entregar un aval que garantice, en caso de incumplimiento, la devolución de las cantidades que reciban a cuenta del precio. Aunque esta obligación ya existía en virtud de una ley de 1968, la novedad radica en la precisión de que esa obligación es ahora exigible con independencia de que las cantidades que se reciban lo sean en calidad de arras, señal, reserva o con cualquier otra denominación. Se pretende así excluir ciertas interpretaciones tendentes a justificar la no constitución de dicha garantía en algunos supuestos. 

En definitiva, la nueva ley servirá para afianzar a los promotores profesionales frente a aquellos que se incorporaron al sector al calor de la prosperidad inmobiliaria. La clarificación de las reglas en materia de comercialización de viviendas puede servir para sentar unas bases sólidas sobre las que afrontar el siguiente ciclo de crecimiento residencial. El buen hacer de la Administración a la hora de aplicar razonablemente la nueva normativa, y de los operadores en el momento de cumplirla, será esencial para hacer de la nueva ley un instrumento útil en estos tiempos de reajuste del mercado inmobiliario.