Impuesto Mínimo Global y las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

La Ley 7/2024, de 20 de diciembre, que establece el Impuesto Complementario para garantizar un nivel mínimo global de imposición del 15 % para grupos multinacionales y nacionales de gran magnitud, se publicó en el BOE el 21 de diciembre de 2024 (“Ley”), tras su aprobación definitiva en las Cortes Generales. Esta norma transpone la Directiva (UE) 2022/2523 y forma parte del marco del Pilar Dos de la OCDE, con efectos retroactivos para períodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2024.

Como es sabido, el Pilar Dos tiene como objetivo garantizar que los grupos empresariales que tengan la condición de sujetos pasivos soporten una tributación efectiva, en todas las jurisdicciones donde estos tienen presencia, superior al 15 %.

Esta tributación global mínima es una innovación significativa en la fiscalidad internacional. Es precisamente su alcance global el que genera complejidad, pues requiere la creación de un marco regulatorio uniforme que supere las diferencias entre sistemas tributarios. De ahí que la regulación del Pilar Dos contenga una metodología única para calcular el tipo impositivo efectivo aplicable a todos los Estados.

Dado el carácter novedoso de esta norma, consideramos de utilidad analizar su compatibilidad con las particularidades de los regímenes especiales previstos por la normativa fiscal española, empezando por el régimen especial aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (“EDAV”).

Premisas de la Ley

Previamente al análisis comparado con el régimen de las EDAV es recomendable tener presente las siguientes premisas básicas de la tributación referente a la imposición global mínima:

1. El tipo impositivo efectivo (“TIE”) debe ser igual o superior al 15 %. En caso contrario, la Ley establece mecanismos para gravar un impuesto complementario por el diferencial entre el TIE y el umbral mínimo del 15 %.
2. El impuesto complementario se divide en nacional, primario y secundario. El impuesto complementario nacional es el que guarda relevancia para efectos de la presente nota, al referirse a la tributación efectiva de las entidades constitutivas españolas.
3. Se excluye de la base imponible del impuesto complementario un importe igual al 5 % de la nóminas y de los activos tangibles de las entidades constitutivas de la jurisdicción correspondiente, al ser consideradas como rentas vinculadas a una sustancia económica (“SBIE”). Ahora bien, por una decisión no muy clara por parte del Marco Inclusivo de la OCDE en el diseño del Pilar Dos, los inmuebles destinados a la venta, arrendamiento o inversión no deben computarse en el SBIE.

Régimen doméstico de las EDAV

Podrán optar por el régimen fiscal de las EDAV, aquellas entidades situadas en territorio español cuya actividad económica principal consista en el alquiler de viviendas y cuenten con un mínimo de ocho viviendas arrendadas u ofrecidas al arrendamiento durante al menos tres años. Adicionalmente, estas entidades podrán desarrollar actividades complementarias a su actividad principal de arrendamiento, siempre que no superen el 45 % de las rentas del período impositivo.

El beneficio fiscal inherente a este régimen consiste en una bonificación en el Impuesto sobre Sociedades del 40 % de las rentas netas que perciba la entidad por el arrendamiento de viviendas (“Bonificación”).

Régimen de las EDAV y el Pilar Dos

El régimen fiscal especial del Impuesto sobre Sociedades aplicable a las EDAV podría dar lugar a la generación de un TIE por debajo del umbral del impuesto complementario nacional. La aplicación de la Bonificación genera una cifra de impuestos cubiertos “bonificada” que, al ser dividida entre el importe total de ganancias admisibles,podría desembocar en un tipo efectivo en España por debajo del 15 %. En efecto, el tipo general del 25 % del Impuesto sobre Sociedades que en principio aplicaría a la EDAV se podría ver reducido, con motivo de la Bonificación, por debajo del 15 % de TIE.

Adicionalmente, con carácter habitual, será probable que las EDAV no tengan un SBIE relevante que les permita disminuir la base imponible del impuesto complementario debido a la naturaleza de sus activos tangibles. El SBIE de la EDAV estará principalmente comprendido por la nómina de los trabajadores, toda vez que los inmuebles objeto de arrendamiento estarían excluidos de su cálculo.

Este examen parte de la premisa de la naturaleza de no “crédito fiscal reembolsable admisible” de la Bonificación, ya que su cualificación contraria podría generar TIE distintas y, por consiguiente, un mayor o menor impacto en la determinación de un posible impuesto complementario nacional.

Por todo lo anterior, queda claro que la implementación del Pilar Dos requerirá que las EDAV, al igual que otras entidades acogidas a regímenes especiales, presten especial atención a cómo su favorable tributación en el ámbito de la imposición directa influye en el cumplimiento de los requisitos de la tributación global mínima. En particular, el acompañamiento de su actividad principal con el desarrollo de actividades complementarias y los gastos asociados a los trabajadores serán dos de los aspectos que requerirán especial atención por parte de las entidades.