El Tribunal Supremo flexibiliza el requisito del empleado en el arrendamiento de inmuebles para grupos “empresariales” en la aplicación de los beneficios fiscales de la empresa familiar

El Tribunal Supremo (“TS”), en sus sentencias 167/2026, de 17 de febrero (rec. 1196/2024), y 186/2026, de 19 de febrero (rec. 1326/2024), resuelve recursos de casación interpuestos por distintos donatarios de participaciones en una misma estructura societaria familiar y da respuesta a una cuestión común: si el requisito del artículo 27.2 de la Ley del IRPF—que exige la contratación de una persona a jornada completa para que el arrendamiento de inmuebles se califique como actividad económica—puede entenderse satisfecho cuando dicho personal está contratado por otra entidad del grupo.

El TS confirma que el requisito del empleado se entiende cumplido siempre que exista una verdadera unidad económico-funcional a nivel de grupo y que la sociedad arrendadora se integre de manera funcional en la actividad económica de este, es decir, que sirva a dicha actividad y no que simplemente utilice los medios personales del grupo en su propio beneficio.

Nuevo criterio: el empleado centralizado a nivel del grupo es suficiente para apreciar la existencia de actividad económica, siempre y cuando se acredite una unidad económico-funcional en el seno del grupo

La cuestión central consistía en determinar si el requisito de contar con una persona contratada podía ser cumplido por una entidad distinta del grupo societario. El TS es tajante al admitir esta posibilidad, aunque con una relevante matización:

“Cuando la entidad arrendadora pertenece a un grupo de entidades con actividad económica en los términos del art. 42 CCom y art. 5.1 LIS, y la ordenación del arrendamiento se realiza con medios personales y materiales del grupo, aunque estén centralizados en otras compañías del grupo, debe considerarse cumplido el requisito del empleado a jornada completa del art. 27.2 LIRPF, siempre y cuando se cumpla el criterio decisivo de que la realidad económico-funcional del grupo de empresas permita constatar que existe una unidad de medios y de actividad a nivel de grupo”.

El TS rechaza una aplicación mecánica y formalista de la norma: lo esencial no es que el trabajador figure contratado por la sociedad arrendadora, sino si existe una actividad económica real. En consecuencia, no cabe exigir el cumplimiento individualizado del requisito del empleado conforme al artículo 27.2 de la Ley del IRPF cuando se acredita que existe unidad de medios a nivel de grupo, aunque centralizados en otra sociedad, y que la arrendadora está funcionalmente integrada en la actividad económica del grupo.

Este planteamiento encuentra un respaldo normativo significativo en la propia legislación del Impuesto sobre Sociedades. Aunque la definición de actividad económica es idéntica en ambas normas, la Ley del IS introduce un matiz relevante al prever expresamente que, cuando las entidades formen parte de un mismo grupo de sociedades —artículo 42 del Código de Comercio—, el concepto de actividad económica se determinará considerando al conjunto de las entidades que lo integran. Esta previsión no tiene cabida en la Ley del IRPF —dado que el contribuyente es la persona física—, pero ello no implica que la consideración del grupo como unidad de “actividad económica” deba resultar ajena a la correcta calificación de la actividad económica real de la sociedad arrendadora.

Basta la mera contratación sin atender a la justificación desde el punto de vista económico

Las sentencias se remiten expresamente al criterio ya fijado por el TS en su sentencia de 14 de julio de 2025 (rec. 2197/2023), conforme al cual, para aplicar la reducción por empresa familiar, basta con acreditar la existencia de un contrato laboral a jornada completa, sin que sea exigible justificación económica alguna:

“[...] para aplicar la reducción prevista en el artículo 20.2.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en relación con la actividad de arrendamiento de inmuebles, basta con acreditar el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sin que se precise justificar la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa desde un punto de vista económico[...]”.

Con ello, el TS restringe el modus operandi de la Inspección consistente en cuestionar si el empleado era “económicamente necesario” o si contaba con “carga de trabajo suficiente”, sin perjuicio de las facultades de la Administración para sustanciar un procedimiento de simulación, de conformidad con el artículo 16 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, si se pretende negar la realización de una actividad económica y la necesidad de contratar un empleado.

Integración funcional: más allá del mero arrendamiento pasivo

El TS desplaza el foco del análisis: la cuestión no es si la sociedad arrendadora cumple aisladamente los requisitos del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, sino si su actividad se integra de manera real en una actividad económica más amplia del grupo. Esta apreciación encuentra sustento en los propios hechos constatados por la Inspección, cuya descripción del acta revela una estructura empresarial organizada en torno a una actividad económica compleja más allá del simple arrendamiento de inmuebles.

En el supuesto enjuiciado, la sociedad arrendadora aportaba un elemento esencial que se coordinaba con los servicios técnicos y los suministros de otras empresas del grupo, configurando una actividad económica compleja.

Impacto en los beneficios fiscales: IP e ISD

De cumplirse el presupuesto anterior, la doctrina del TS tiene una consecuencia directa de gran relevancia práctica: permite mantener los beneficios fiscales que, hasta ahora, la Administración tributaria venía denegando sistemáticamente mediante la aplicación de reglas de proporcionalidad sobre el valor de los activos no afectos a la actividad económica.

1. Impuesto sobre el Patrimonio: Al considerarse la participación en la filial como un activo afecto a la actividad del grupo, se evita que el valor de dicha participación se compute como “no afecto” en la sociedad matriz, permitiendo la exención del artículo 4. Ocho. Dos de la Ley del IP, sujeto al resto de los requisitos exigidos.
2. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: Se permite el acceso a la reducción del 95 % en la base imponible por la transmisión de participaciones en empresas familiares conforme al art. 20.6 de la Ley del ISD, siempre sujeto al resto de los requisitos exigidos.

Inaplicación del nuevo criterio a estructuras puramente formales

A pesar de la flexibilidad reconocida, el TS fija una delimitación negativa clara:

“Por contra, este criterio jurisprudencial no aplica si tan solo hay pertenencia formal al grupo, sin articulación e integración funcional y económica de la actividad de arrendamiento con la del resto de empresas del grupo, y, en ese caso, los requisitos del art. 27.2 LIRPF deben acreditarse de forma aislada en la propia sociedad arrendadora”.

No basta con la mera pertenencia a un grupo de sociedades: lo determinante es que la actividad económica de la arrendadora forme parte real y funcionalmente de la actividad conjunta del grupo, lo que en la práctica exigirá documentar las funciones desempeñadas por el personal, los acuerdos de servicios intragrupo y las evidencias de su ejecución real. Con todo, las sentencias no delimitan con claridad la frontera entre la integración funcional y económica y la mera pertenencia formal al grupo, con lo que se genera una zona de incertidumbre cuya resolución dependerá de la práctica administrativa y de la jurisprudencia futura.

Conclusiones

Estas sentencias representan un avance para los grupos familiares, ya que se permite la centralización de recursos humanos sin que ello penalice el acceso a las beneficios fiscales aplicables a la empresa familiar.

Esta nueva doctrina del TS prioriza la realidad económica frente al formalismo. Sin embargo, su aplicación práctica puede plantear dificultades en el ámbito de los grupos de sociedades inmobiliarias dedicadas exclusivamente al arrendamiento, respecto de los cuales la normativa exige, como condición para apreciar la existencia de actividad económica y acceder a los beneficios fiscales de la empresa familiar, contar con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

En este contexto, la delimitación negativa establecida por el TS permite concluir que los grupos de sociedades seguirían obligados a acreditar la contratación de un empleado a jornada completa en cada sociedad, salvo que se demuestre la existencia de una verdadera unidad económico-funcional a nivel de grupo, exigencia que requerirá un análisis caso por caso.