El Tribunal Supremo confirma su jurisprudencia sobre la validez de la comisión de apertura en préstamos hipotecarios

Sentencias n.º 964/2025 y 965/2025 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 17 de junio, que confirman la jurisprudencia de la Sala emanada de la sentencia n.º 816/2023, de 29 de mayo, para descartar la falta de transparencia material y abusividad en las comisiones de apertura en contratos de préstamo con garantía hipotecaria de dos entidades financieras.

Tras las sentencias del Tribunal de Justicia de 30 de abril de 2025, en los asuntos C-699/23 y
C-39/24 —cuya valoración puede consultarse aquí—, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos nuevas sentencias en las que confirma su jurisprudencia sobre el juicio de transparencia material y de abusividad de las cláusulas de comisión de apertura en contratos de préstamo hipotecario celebrados con consumidores.

Siguiendo la sentencia n.º 816/2023, de 29 de mayo, el Tribunal Supremo concluye que la cláusula es transparente sobre la base de tres elementos.

En primer lugar, el Tribunal Supremo comprueba que se cumplen los requisitos normativos de transparencia de las comisiones de apertura enjuiciadas (apdo. 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, aplicable a los dos préstamos litigiosos, que fue sustituido por el art. 5 de la Ley 2/2009 sobre préstamos hipotecarios y, posteriormente, por el art. 14 de la LCCI): el establecimiento de una sola comisión que engloba todos los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo; el devengo de esta comisión de una sola vez; la determinación en la cláusula de su importe y su forma y fecha de liquidación. De nuevo, nuestro Alto Tribunal da valor también a las manifestaciones contenidas en la escritura pública sobre la entrega de las tarifas de comisiones y de la oferta vinculante y la puesta a disposición del proyecto de la escritura en la notaría tres días antes de su otorgamiento.

En segundo lugar, el Tribunal Supremo considera que el consumidor puede “entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura”, con base en (i) que la normativa considera que estamos ante servicios inherentes a la concesión del préstamo y (ii) que se trata de una cláusula individualizada que, en términos claros y resaltados, prevé el importe predeterminado y numérico de la comisión (que, además, integra la TAE) y su pago único e inicial. Por tanto, y a diferencia de lo que algunos tribunales seguían sosteniendo —incorrectamente— tras la sentencia n.º 816/2023, de 29 de mayo, el Tribunal Supremo no exige información específica sobre los concretos servicios prestados y su coste.

En tercer lugar, las sentencias confirman que no hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto porque el resto de las comisiones de los contratos litigiosos se establecen por conceptos distintos y claramente diferenciados.

Respecto del juicio de abusividad, el Tribunal Supremo vuelve a confirmar —expresamente en el caso de la sentencia n.º 965/2025— que no es preciso acreditar en cada caso en qué consisten los servicios prestados como contraprestación de la comisión de apertura. Así, considera que las comisiones enjuiciadas no son abusivas porque su importe —del 0,5 % en el caso de la sentencia n.º 964/2025 y del 1 % en el caso de la sentencia n.º 965/2025— no es desproporcionado en atención a las estadísticas públicas sobre el coste de las comisiones de apertura de las distintas entidades que publica el Banco de España.

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