Medidas fiscais constantes da Lei do Orçamento de Estado para 2011 com impacto na atividade do setor imobiliário

O presente artigo tem por objecto uma breve descrição das principais medidas de carácter fiscal, constantes da Lei do Orçamento de Estado para 2011 (“LOE 2011”), relacionadas com a actividade do sector imobiliário.

Valor de aquisição de imóveis em locação financeira

Foi clarificado, no âmbito das normas de determinação das mais-valias imobiliárias sujeitas a Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), que, nos casos de exercício do direito de opção de compra no termo do contrato de locação financeira, o valor de aquisição corresponde ao: (a) somatório do capital incluído nas rendas pagas durante o contrato, acrescido do (b) valor pago para efeitos do exercício do direito de opção, com a exclusão de quaisquer encargos.

Apresentação de declaração Modelo 1 de Imposto Municipal sobre Imóveis / Terrenos para Construção

A declaração Modelo 1 de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”), a apresentar relativamente a terrenos para construção, passou, também, a poder ser acompanhada - caso não exista loteamento - de fotocópia de (a) comunicação prévia ou (b) informação prévia favorável.

Refira-se que a alteração efectuada está em consonância com a definição de terrenos para construção, constante do artigo 6º do Código do IMI.

Taxas de IMI para proprietários residentes em paraísos fiscais

Foi introduzida uma taxa única de IMI, mais elevada, aplicável aos prédios propriedade de entidades com domicílio fiscal em territórios sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, que constam de lista aprovada por Portaria do Ministro das Finanças (vide Portaria n.º 150/2004, de 13 de Fevereiro).

Assim, em substituição das taxas de 1% e de 2%, anteriormente aplicáveis, passou a vigorar uma taxa única de 5%.  

Caducidade da isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

À semelhança do já previsto em sede de exclusão de tributação de mais-valias, para efeitos de IRS, prevê-se a caducidade da isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) e das taxas reduzidas, aplicáveis à habitação própria e permanente, quando os imóveis não forem afectos a esse fim no prazo de seis meses após a data de aquisição.

Aquisição de prédios por instituições de crédito em virtude de dação em cumprimento

Nos casos de dação em cumprimento, efectuada por devedor pessoa singular, as instituições de crédito passam a poder requerer a suspensão do pagamento de IMT (em substituição da necessidade de efectuar o pagamento e posteriormente pedir o reembolso).

Nos casos em que tenha sido solicitada a suspensão do imposto e o pedido de isenção não venha a ser deferido, além da liquidação do imposto serão ainda devidos juros compensatórios calculados pelo prazo máximo de 180 dias.

Isenção de IMT para a aquisição de prédios de interesse nacional, público ou municipal

Passou a prever-se que a isenção de IMT na aquisição de prédios de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, está dependente do prédio se encontrar individualmente classificado.

Isenção de IMT na locação financeira

Foi alterado o Decreto-Lei n.º 311/82, de 4 de Agosto, relativo ao regime fiscal aplicável à locação financeira, nos seguintes termos:

(a)   A isenção de IMT passou a ser aplicável quando a aquisição do imóvel se verifique em resultado do exercício do direito de opção de compra previsto no regime jurídico do contrato de locação financeira (anteriormente a lei estabelecia que a isenção era aplicável à transmissão por compra e venda “no termo de vigência do contrato de locação financeira e realizada nas condições nele estabelecidas”). Parece-nos que a nova redacção flexibiliza o acesso à isenção. Contudo, seria conveniente, em face das dúvidas que subsistem no texto legal, que a Administração Fiscal tornasse pública a sua interpretação.

(b)   É revogada a taxa reduzida de 4%, aplicável à aquisição, por sociedades de locação financeira, de certo tipo de imóveis, nomeadamente imóveis destinados a indústrias de interesse para o desenvolvimento económico do país.

Actualização do valor isento de IMT

Foi aumentado de EUR 90.418,00 para EUR 92.407,00, o valor até ao qual as aquisições de prédios urbanos ou de fracções autónomas de prédios urbanos, destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, estão isentas de IMT. Tal representa uma actualização de 2,2%.

Refira-se, ainda, que igual actualização ocorreu quanto aos escalões previstos para as aquisições supra referidas, bem como para a aquisição de prédios urbanos ou de fracções autónomas de prédios urbanos que, não se destinando a habitação própria e permanente, se destinem exclusivamente a habitação. 

Fundos de Investimento

Passam, novamente, a estar isentos de IMI e de IMT os prédios integrados em Fundos de Investimento Imobiliário fechados de subscrição pública. De referir que a Lei do Orçamento de Estado para 2010 tinha excluído das isenções referidas este tipo de fundo. 

Isenções aplicáveis às entidades públicas empresariais responsáveis pela rede pública de escolas

Passam a estar isentas de Imposto do Selo as aquisições onerosas ou a título gratuito de imóveis, por entidades públicas empresariais responsáveis pela rede pública de escolas, destinadas directa ou indirectamente à realização dos seus fins estatutários.

Estas entidades passam, igualmente, a beneficiar de isenção de IMI quanto aos prédios ou parte de prédios destinados directa ou indirectamente à realização dos seus fins.

Note-se que as entidades públicas empresariais são pessoas colectivas de direito público com natureza empresarial, criadas pelo Estado através de decreto-lei, que visam a prestação de bens ou de serviços de interesse público.

Conclusão

Verificamos que as medidas de carácter fiscal, constantes da LOE 2011, com impacto no sector imobiliário, não assumem especial relevância.

Chamamos, contudo, a atenção para (i) o regresso da isenção de IMI e de IMT, aplicável aos prédios integrados em Fundos de Investimento Imobiliário fechados de subscrição pública (benefício esse, precipitadamente, revogado pela LOE 2010) e (ii) o agravamento significativo da taxa de IMI aplicável aos prédios detidos por entidades residentes em “paraísos fiscais”.