Los nuevos REIT españoles como oportunidad de inversión para dinamizar el sector inmobiliario

El pasado 28 de octubre de 2009 entró en vigor la ley por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (“SOCIMI”), que introduce en nuestro derecho un régimen similar al de los REIT extranjeros. Esta nueva figura se dirige al pequeño y mediano accionista, posibilitando la inversión en inmuebles gestionados de forma profesional, con una rentabilidad mínima y recurrente y con un tratamiento fiscal muy ventajoso (en muchos casos, la tributación total será sólo de un 18 por ciento). El nuevo régimen trata asimismo de ser una nueva herramienta para impulsar en mercado del alquiler en nuestro país.

Mucho se ha debatido sobre la oportunidad de esta norma y sobre su utilidad en el momento actual. Desde luego, el éxito de las SOCIMI dependerá en gran medida de la rentabilidad que ofrezca la cartera de inmuebles, pero en nuestra opinión el nuevo régimen abre muchas oportunidades a los sectores inmobiliario y financiero, que a buen seguro tendrán en cuenta la exitosa experiencia de los REITs en las jurisdicciones de nuestro entorno como forma de acceder al ahorro popular ofreciendo una tributación muy favorable.

Las SOCIMI deben tener la forma jurídica de sociedad anónima y cotizar. Tienen un capital mínimo de 15 millones de euros y su objeto social principal debe consistir en la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien sea directamente, bien a través de participaciones en otras SOCIMI o entidades de características similares.

Como regla general, los inmuebles deben permanecer arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante al menos 3 años (este plazo también aplica para participaciones en otras sociedades), excepto los inmuebles promovidos por la propia SOCIMI para los cuales el plazo mínimo será de 7 años.

Su endeudamiento no podrá sobrepasar el 70 por ciento de su activo y estarán obligadas a repartir el 90 por ciento de los beneficios derivados de la actividad de arrendamiento y de las actividades accesorias, del 50 por ciento del beneficio obtenido por la transmisión de inmuebles y participaciones, y del 100 por ciento de los dividendos procedentes de otras SOCIMI o entidades similares.

Con estos requisitos de reparto de beneficios se persigue el objetivo de que la SOCIMI sea un vehículo que otorgue a sus accionistas unos rendimientos recurrentes, aunque el principal inconveniente es que obligará a la sociedad a recurrir al mercado de capitales o de crédito para financiar futuras inversiones.

Tributación de la SOCIMI

Las SOCIMI que cumplan con todos los requisitos establecidos en la norma gozarán de un tratamiento fiscal muy ventajoso, ya que como regla general todas las rentas que obtengan estarán sujetas a tributación al tipo reducido del 18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades. Además, el 20 por ciento de las rentas que reciban por el arrendamiento de viviendas pueden quedar exentas siempre que el activo de la SOCIMI esté constituido en al menos el 50 por ciento por viviendas.

Tributarán no obstante al tipo general de gravamen (normalmente el 30 por ciento) las rentas procedentes de la transmisión de los inmuebles o participaciones que no hayan cumplido el requisito de permanencia de 3 ó 7 años, las rentas procedentes de  la transmisión de inmuebles o participaciones a entidades vinculadas y las rentas procedentes de la transmisión de inmuebles o participaciones o del arrendamiento a entidades residentes en paraísos fiscales.

Con el fin de incentivar la creación de SOCIMI, la norma dispone que se presumirá que las operaciones de fusión, escisión, aportaciones de activos y canjes de valores cuyo fin sea constituir una SOCIMI o adaptar una sociedad existente en SOCIMI, se efectúan con motivo económico válido, facilitando así que la incorporación de estos vehículos se haga sin coste fiscal o con un coste fiscal reducido mediante la aplicación del régimen fiscal especial de las operaciones de reestructuración.

En lo que a la tributación indirecta se refiere, el legislador ha querido equiparar la tributación de las SOCIMI a la de las instituciones de inversión colectiva, al establecer la exención en operaciones societarias de la constitución, aumento de capital y aportaciones no dinerarias, y al regular una bonificación del 95 por ciento el ITPAJD por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas.

Tributación de los socios

El régimen fiscal favorable de la SOCIMI se ve complementado por el establecimiento de un tratamiento ventajoso para personas físicas residentes y los no residentes sin establecimiento permanente en España (y no residentes en paraíso fiscal). Estos contribuyentes no estarán sujetos a tributación los dividendos que reciban de las SOCIMI y, con ciertos límites, estarán exentas de tributación las ganancias que obtengan de la transmisión de acciones en las SOCIMI.

Las sociedades residentes en España, en línea con la finalidad del régimen de favorecer al pequeño inversor, no tienen ninguna ventaja especial, ya que la tributación final sobre las rentas que obtengan de las SOCIMI será igual a su tipo general de gravamen (normalmente un 30 por ciento).

Por último, el legislador ha aprovechado la Ley de las SOCIMI para flexibilizar el tratamiento jurídico y fiscal de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, al eliminar el requisito de que el 50 por ciento de su activo esté invertido en viviendas, residencias estudiantiles y residencias de la tercera edad, aunque no modifica su tributación, que es de 1 por ciento a nivel de la sociedad y del 18 por ciento a nivel de los accionistas. Además, la norma prevé la posibilidad de transformar las instituciones de inversión colectiva en SOCIMI y viceversa, que es una circunstancia que no estaba prevista inicialmente.