Las áreas residenciales estratégicas en Cataluña

El Decreto Ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 1/2007, de 16 de octubre, de medidas urgentes en materia urbanística (“DL”), introdujo la figura de las áreas residenciales estratégicas (“ARE”) al objeto de paliar el déficit de suelo residencial que se acusó en los últimos estadios del anterior ciclo inmobiliario. A tal fin, el DL añadió una nueva Disposición adicional vigésimo primera al Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña aprobado por el Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio (“LUC”).

A pesar del actual panorama de recesión inmobiliaria, el Gobierno catalán ha seguido impulsando el desarrollo de estas actuaciones residenciales, a modo de medida anticíclica. Así, el Departamento de Política Territorial y Obras Públicas de la Generalitat de Cataluña acaba de aprobar el planeamiento urbanístico correspondiente a la primera fase de despliegue de las ARE. La fase aprobada prevé un total de 69.523 viviendas, de las cuales 37.670 estarán sujetas a régimen de protección, y abarca 60 municipios de la geografía catalana. 

Las ARE constituyen, por su magnitud y extensión territorial, una figura clave en la futura configuración del mercado inmobiliario residencial en Cataluña. A continuación analizaremos las principales características de estas actuaciones.

1. Caracterización de las ARE

Las ARE son actuaciones residenciales promovidas por la Generalitat de Cataluña con la finalidad de potenciar la disponibilidad de suelo residencial en el mercado y, en definitiva, de facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

Este tipo de medidas no son desconocidas en nuestra tradición urbanística. En anteriores ocasiones la Administración también reaccionó frente a las demandas de vivienda con una participación directa en el mercado residencial. El ejemplo más destacable son las actuaciones urbanísticas urgentes, conocidas como ACTUR, aprobadas al amparo del Decreto Ley 7/1970, de 27 de junio. Estos antecedentes, sin embargo, fueron especialmente desafortunados desde la perspectiva de la calidad urbana y de la cohesión social. Como veremos a continuación, la regulación de las ARE pone especial énfasis en intentar corregir los errores cometidos en las anteriores políticas de generación de vivienda.

En primer lugar, y por lo que se refiere a su ubicación, las ARE deberán establecerse en aquellos municipios que dispongan de capacidad territorial para ejercer de polos de crecimiento urbano. No se trata de imponer desarrollos residenciales a toda costa, sino de fomentar el crecimiento inmobiliario en municipios que tienen aptitud para ello.

Dentro de cada municipio, las referidas áreas deben situarse en el continuo urbano, donde esté garantizada la accesibilidad a la red de transporte público, así como el suministro de agua. Es esencial que las nuevas implantaciones residenciales se integren en la dinámica urbana, evitando la segregación espacial y social respecto al resto del municipio. En esta misma línea, la Disposición adicional vigésimo primera de la LUC prevé que las ARE pueden constituirse como sectores de suelo urbanizable delimitado o de suelo urbano no consolidado. Por tanto, estas operaciones de dotación residencial no tienen por qué pasar necesariamente por un crecimiento de la ciudad, y pueden consistir en operaciones de renovación urbana.

2. Planificación urbanística: instrumentos de ordenación y determinaciones mínimas

Dado el interés supramunicipal que tienen estas actuaciones, las ARE se ordenan de forma directa a través de planes directores urbanísticos, sin necesidad de planeamiento derivado que las desarrolle. Esta ordenación directa permite acortar los plazos de tramitación urbanística, al no ser necesaria la modificación del planeamiento general ni la aprobación de planeamiento derivado. En la práctica, esta ordenación directa a través de los planes directores permite acortar los plazos de tramitación del planeamiento en varios años con respecto a los desarrollos residenciales ordinarios.

La LUC establece una serie de estándares mínimos que deben respetar los planes directores que regulen dichas áreas. Así, debe preverse una densidad media mínima de 50 viviendas por hectárea. Por otra parte, al menos la mitad de las viviendas que conformen la actuación deben estar sujetas a algún régimen de protección pública. Además, y como excepción al porcentaje general de cesión obligatoria del 10% del aprovechamiento, en estas áreas la cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico puede elevarse hasta el 15%.

Junto a los anteriores estándares, la LUC insiste en la necesidad de que las ARE sean ámbitos correctamente dotados de infraestructuras. En este sentido, se impone la obligación de que los servicios se dimensionen conforme a las necesidades reales de la actuación, debiendo respetarse, en cualquier caso, las reservas mínimas legales. Asimismo, la Administración actuante deberá construir los equipamientos de forma simultánea a la urbanización del área y a la construcción de las viviendas.

3. Desarrollo urbanístico: participación de la iniciativa privada

En cuanto al desarrollo urbanístico de las ARE, la condición de Administración actuante se confiere a un consorcio integrado por el Institut Català del Sòl y el Ayuntamiento correspondiente, el cual puede participar en el consorcio de forma directa o a través de una entidad pública empresarial local o un organismo autónomo local. El consorcio debe constituirse en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor del plan director o en el plazo que el plan prevea. De no constituirse el consorcio en el plazo establecido, la Administración actuante será el Institut Català del Sòl.

Si bien el protagonismo de la Administración en el desarrollo de las ARE es evidente, este liderazgo público no excluye la posible participación de los operadores privados. A diferencia de lo que ocurrió en otras iniciativas anteriores, la LUC no predetermina el sistema de actuación urbanística por medio del cual deben desarrollarse las ARE. Por tanto, la participación de los operadores privados, ya sea como propietarios o como sujetos urbanizadores, tiene plena cabida en el desarrollo de estas actuaciones residenciales. Habrá que estar a las necesidades y características de cada área para determinar, caso a caso, el papel que desempeñará la iniciativa privada en su desarrollo.

4. Reflexión final

A través de las ARE, el Gobierno catalán ha emprendido una decidida intervención en el mercado inmobiliario residencial. Como hemos visto, esta medida en materia de vivienda pretende superar las deficiencias y limitaciones de que adolecían anteriores iniciativas. Así, las ARE se configuran como actuaciones residenciales integradas en la trama de la ciudad existente, fundamentadas en una correcta dotación de infraestructuras y en el respeto a unos estándares mínimos de calidad urbana.

Igualmente destacable es el hecho de que las ARE tengan vocación de ser utilizadas en cualquier punto del territorio autonómico. No se trata, por tanto, de una ley medida, centrada en paliar urgencias locales, sino de una propuesta de intervención integral sobre el conjunto del mercado inmobiliario catalán.

Así las cosas, las ARE constituyen una referencia obligada para los operadores inmobiliarios a la hora de orientar su posicionamiento en el mercado. Además, la apertura de dichas actuaciones a la iniciativa privada puede convertirse en una oportunidad para aquellos inversores que quieran beneficiarse de unas actuaciones temporalmente acotadas y que gozan del respaldo incondicional de la Administración.