Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario

El pasado día 28 de octubre de 2009 entró en vigor la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Mobiliario, (“SOCIMI”). Esta Ley introduce en España, por vez primera, las conocidas como REIT (Real Estate Investment Trust), entidades generalizadas en otras jurisdicciones de nuestro entorno económico como instrumentos de inversión destinados al mercado inmobiliario caracterizadas por la tributación en sede del socio y no de la sociedad.

Efectivamente, las SOCIMI son sociedades, cuyas acciones cotizan, que deben tener como actividad principal la inversión directa o indirecta -a través de la participación en otras entidades con la misma actividad- en inmuebles urbanos de todo tipo adquiridos en propiedad y destinados al alquiler.

El capital social mínimo de las SOCIMI es de 15 millones de euros y, al menos el 80% de su activo debe estar invertido en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento (incluyendo terrenos para la promoción que vayan a destinarse al arrendamiento siempre que la promoción se inicie en un período no superior a tres años). Asimismo, al menos, el 80% de sus rentas deben provenir del arrendamiento de los citados inmuebles.

Es de destacar que las SOCIMI no pueden tener una financiación ajena superior al 70% del valor de su activo.

Régimen fiscal especial

Las SOCIMI pueden optar por la aplicación de un régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades, decisión que debe ser adoptada por la junta general de accionistas de la SOCIMI y comunicarse a la Administración Tributaria.

La especialidad de este régimen fiscal consiste en la tributación única en cabeza del socio pero, a diferencia del régimen fiscal de las REIT, basada en la ausencia de tributación de la entidad y tributación en el socio, en el caso de las SOCIMI se ha articulado de una manera distinta pero con similar resultado: (i) la SOCIMI tributa al tipo del 19% en el Impuesto sobre Sociedades (salvo para determinadas rentas que tributan al tipo general, por ejemplo, las derivadas del arrendamiento a entidades vinculadas); (ii) el devengo el impuesto se difiere al día en que se adopte el acuerdo de distribución de dividendos por parte de la junta de accionistas y (iii) la percepción del dividendo por el socio, que no soporta retención, está exenta en el IRPF del socio-persona física, y en el caso de que el socio sea persona jurídica, tributará al tipo general, deduciéndose el impuesto ya pagado por la SOCIMI (19%).

Es importante indicar que las SOCIMI que opten por la aplicación del régimen fiscal especial están obligadas a distribuir un dividendo mínimo. Así, deben repartir, al menos, el 90% del beneficio procedente del alquiler, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y del 100% de los dividendos que perciban de la participación en otras entidades.

Con las SOCIMI el legislador pretende potenciar el mercado de alquiler de viviendas haciendo atractiva la captación de capital al erigirse como un instrumento de inversión inmobiliaria profesionalizado y asequible dirigido al pequeño y mediano accionista, al que se le asegura una rentabilidad recurrente por la obligatoria distribución de un dividendo mínimo, contando con una fiscalidad atractiva, además de tener un alto grado de liquidez si se compara con otro tipo de inversiones inmobiliarias.

Veremos si el objetivo pretendido se cumple y las SOCIMI se implantan y funcionan en los términos deseados por el legislador.