Las SOCIMI: una nueva modalidad de inversión inmobiliaria

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (“socimi”) son una nueva modalidad de inversión inmobiliaria que quiere implantarse en nuestro país con el ánimo de incentivar el mercado del alquiler y, en general, de la inversión inmobiliaria. Cumpliendo con una serie de requisitos, estas sociedades podrán beneficiarse de un régimen fiscal muy atractivo.

Tras un intenso debate doctrinal y un prolongado periodo de enmiendas en el Congreso de los Diputados, se ha remitido el proyecto de ley reguladora de las socimi al Senado, cuyo periodo de enmiendas finalizará durante la primera semana de septiembre (boletín de las Cortes Generales de 25 de junio de 2009). En consecuencia, y aunque con cierto retraso respecto a la mayoría de países de nuestro entorno, a la vuelta del periodo vacacional podría introducirse finalmente en nuestro ordenamiento jurídico la citada sociedad de inversión, cuyo antecedente serían los Real Estate Investment Trust (“reit”) del ámbito anglosajón. Exponemos aquí las principales características de esta figura, según el texto aprobado por el Congreso.

Las socimi se configuran como una modalidad alternativa de inversión en activos inmobiliarios para su explotación a largo plazo. Su actividad principal será la adquisición y promoción (incluyendo la rehabilitación) de inmuebles urbanos para su alquiler (viviendas, oficinas, garajes, hoteles, locales comerciales, etc.). Estas sociedades tienen como finalidad la de permitir a los inversores la obtención de flujos de ingresos recurrentes y la diversificación de su inversión inmobiliaria en un mayor número de activos.

Estos reit españoles no tendrán la consideración de Instituciones de Inversión Colectiva (“iic”), por lo que no precisarán de la autorización administrativa previa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (“cnmv”). Ahora bien, sí estarán sujetas a principios de información y transparencia, así como al régimen de supervisión, inspección y disciplinario encomendado a aquel organismo. En concreto, deberán incluir en la memoria de sus cuentas anuales un apartado específico (con la denominación “Exigencias informativas derivadas de la condición de socimi”), con información completa sobre los beneficios obtenidos, dividendos distribuidos, reservas e identificación de activos.

El principal objetivo de las socimi es el fomento y profesionalización del mercado de alquiler de inmuebles (el arrendamiento de vivienda sólo alcanza un 11% en España, frente al 40% de la media europea) y, en general, ayudar a una cierta reactivación del mercado inmobiliario. Asimismo, se pretende facilitar la inversión en activos inmobiliarios a pequeños y medianos inversores, de manera profesional y poniendo a su alcance una cartera de activos diversificada y con una rentabilidad mínima (mediante la percepción de un dividendo anual).

Con este objeto se dota a las socimi y a los inversores en este tipo de sociedades de una tributación especial que resulte atractiva, y que consiste, en líneas generales, en: (i) la aplicación a las socimi de un tipo reducido en el Impuesto sobre Sociedades (“is”), del 18%; (ii) que los dividendos distribuidos por las socimi no estén sometidos a retención o ingreso a cuenta, y (iii) que los socios que sean personas físicas residentes en territorio español (y los no residentes sin establecimiento permanente) estén exentos del pago de impuestos por los dividendos percibidos; por su parte, para los socios personas jurídicas sujetos pasivos del is (y entidades extranjeras con establecimiento permanente en España), se establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que las rentas de la socimi soporten en conjunto un tipo de gravamen similar al del socio (generalmente 30%).

Durante el periodo de enmiendas se han introducido en el Congreso incentivos fiscales adicionales al régimen de las socimi. El más destacado es el que beneficia al sector residencial, que cuenta con menos márgenes de beneficio que el comercial y con más problemas para ajustarse a la demanda, y que cumple una función social más relevante que otros sectores inmobiliarios. Así, las socimi que dediquen más del 50% de sus activos al alquiler de vivienda gozarán de un trato preferente, como es que se declaran exentas el 20% de las rentas procedentes de esa actividad.

Por otra parte, en cuanto a tributación indirecta, se equipara el tratamiento fiscal de las socimi con el de las iic de naturaleza inmobiliaria. Así, disfrutarán de una bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas. Y, además, no tributarán por el Impuesto de Operaciones Societarias, cuyo tipo es del 1%, ni la constitución de las socimi, ni las ampliaciones de capital ni las aportaciones no dinerarias. Esta modificación resulta especialmente relevante, ya que este tipo de sociedades, al tener limitada la posibilidad de endeudarse y estar obligadas al reparto de la mayoría de sus beneficios, probablemente tendrán que llevar a cabo aumentos de capital recurrentes para acometer nuevas inversiones.

Para que estas entidades puedan beneficiarse de este atractivo régimen fiscal deberán cumplir los siguientes requisitos: (i) ser sociedades anónimas, (ii) tener un capital mínimo de 15 millones de euros, (iii) cotizar en mercados regulados, (iv) no tener un apalancamiento financiero superior al 70% del valor de los activos y (v) invertir el 80% del valor de su activo en: (a) inmuebles urbanos destinados al alquiler, (b) terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a esa misma finalidad (siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición) o (c) en el capital de otras socimi, reit o iic de naturaleza inmobiliaria (la posibilidad de invertir en estas últimas se ha añadido mediante enmienda en el Congreso).

Con el objeto de garantizar una adecuada diversificación de las inversiones inmobiliarias, se exige que las socimi tengan tres inmuebles en su activo, al menos, sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40% del activo de la entidad en el momento de adquisición. Además, estos activos inmobiliarios deberán permanecer arrendados durante un periodo mínimo de tres años, si son adquiridos, o siete, si son promovidos por la propia sociedad[1].

Los beneficios obtenidos por la socimi deberán distribuirse anualmente a los accionistas. Concretamente, se distribuirán, como mínimo: (i) el 90% de los beneficios procedentes del arrendamiento de sus inmuebles, (ii) el 50% de los que deriven de la transmisión de inmuebles y participaciones (el resto de estos beneficios se habrán de reinvertir en otros inmuebles o participaciones en el plazo de tres años), y (iii) el 100% de los beneficios procedentes de dividendos distribuidos por otras socimi, reit o iic. En la versión inicial del proyecto de ley, además, se debía distribuir el 100% de los dividendos obtenidos de otras entidades (en las que la participación de la socimi, como hemos visto, está en todo caso limitada). Posiblemente como respuesta a las críticas doctrinales por las dificultades de autofinanciación que estas exigencias de distribución podían conllevar, en fase de enmiendas en el Congreso se ha eliminado, al menos, esta última obligación. De este modo, los beneficios obtenidos de sociedades sujetas al tipo general de tributación no tendrán que distribuirse imperativamente.

El objetivo de las socimi es posibilitar la inversión de los particulares en el mercado inmobiliario. Así, la cotización de estas sociedades en mercados regulados y la obligación de distribuir la mayor parte de sus beneficios en forma de dividendos, facilitará la entrada (y también la salida) de inversores minoritarios en el capital de estas entidades, por lo que se espera que tengan como efecto el aumento de la oferta de alquiler de inmuebles.

Desde el punto de vista de las compañías (especialmente, las financieras) con un elevado stock de inmuebles (sobre todo viviendas) con dificultad para su venta (caso muy extendido en la actual coyuntura económica), se les ofrece la opción de darles una salida mediante la creación de una socimi y la aportación a ella de esos activos inmobiliarios en régimen de alquiler. Otra alternativa es que sociedades existentes que cumplan los requisitos puedan acogerse al nuevo régimen especial, mediante acuerdo de la junta general de accionistas y comunicación a la administración tributaria. De forma expresa, se menciona la posibilidad de transformar una iic en una socimi o viceversa (introducida mediante enmienda en el Congreso, probablemente a la vista de la grave situación que atraviesan los fondos de inversión inmobiliaria).

Por último, interesa destacar que se ha abordado también en el Congreso otra de las preocupaciones de los especialistas, como era la ausencia en el proyecto originario de un régimen transitorio que propiciase una adaptación progresiva a la nueva norma. En efecto, se han incluido dos disposiciones transitorias, cuyo objetivo es incentivar y facilitar la creación de socimi, permitiéndoles desde el primer momento disfrutar de las ventajas fiscales propias de esas entidades siempre que, en un plazo máximo de dos años desde la opción por el régimen socimi, cumplan la totalidad de requisitos.

Ahora sólo cabe esperar a la aprobación definitiva de la normativa que implantará y regulará en España las socimi, y comprobar cómo evolucionan y si se confirman en la práctica los objetivos perseguidos.

[1] A través de enmienda aprobada por el Congreso se ha establecido un régimen transitorio para este requisito. En su virtud, hasta el 31 de diciembre de 2010, el período de arrendamiento de tres años será de dos o de un año cuando los inmuebles hubieran permanecido en el activo de la sociedad y hubieran estado arrendados u ofrecidos en arrendamiento en los cinco o diez años anteriores, respectivamente, a la fecha de la opción por la aplicación del régimen fiscal especial de las socimi.