Inexigibilidad de la licencia de primera ocupación para el otorgamiento de escrituras de declaración de obra nueva finalizada y su inscripción en el registro de la propiedad

Eduardo Muñoz.

08/04/2009 Legal Today


La reciente doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (“DGRN”) ha declarado que el otorgamiento de escrituras públicas de declaración de obra nueva finalizada y su inscripción en el registro de la propiedad no requiere necesariamente incorporar la licencia de primera ocupación de la construcción.

La legislación estatal sobre el suelo posterior a la Constitución ha venido exigiendo a los notarios y registradores de la propiedad el control de la legalidad urbanística a la hora de otorgar e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva en construcción y terminada. Respecto de estas últimas, el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio (art. 37.2), imponía a los notarios y registradores la obligación de exigir que se les acreditase el otorgamiento de la licencia de edificación y la expedición por técnico competente del certificado de fin de obra conforme al proyecto aprobado. La expresa mención a la licencia de edificación dejaba fuera de toda duda la inexigibilidad de la licencia de primera ocupación como requisito para otorgar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva finalizada. La posterior Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones, suprimió la referencia expresa a la licencia de edificación, limitándose a exigir el otorgamiento de la “preceptiva licencia” (art. 22). No obstante, esta nueva redacción no tenía como finalidad la imposición de nuevos requisitos, sino que pretendía evitar una posible inconstitucionalidad del precepto por la referencia a una licencia concreta, cuya previsión, al tratarse de una materia meramente urbanística, es de competencia exclusiva de las comunidades autónomas (art. 148.1.3 CE).

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo (art. 19.1), así como el vigente Texto Refundido que la sustituye, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (art. 20.1), han establecido una nueva redacción de esta obligación de control impuesta a notarios y registradores. Una de las novedades incorporadas es la exigencia de acreditar documentalmente el “cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”. Y, por otro lado, se modifica la terminología empleada con anterioridad respecto a los permisos, sustituyéndose la mención a la preceptiva licencia por la de “autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística”.

El alcance del nuevo precepto fue analizado por la DGRN mediante una resolución-circular de fecha 26 de junio de 2007, en respuesta a una consulta formulada por la Asociación de Promotores-Constructores de España. Según el criterio de la DGRN, conforme a la nueva legislación a la escritura debe incorporarse la documentación relativa al seguro decenal regulado en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (“LOE”) y el “Libro-Edificio” a que se refiere el artículo 7 de esa misma ley. Además, sigue diciendo la DGRN, deberán acreditarse los requisitos que imponga la legislación autonómica reguladora de la edificación.

A raíz de esta resolución, numerosos registradores de la propiedad han denegado la inscripción de escrituras de declaración de obra finalizada por el hecho de no contar con la licencia de primera ocupación, entendiendo que está incluida dentro de la expresión “autorizaciones administrativas” de la vigente Ley del Suelo o que se deriva de los requisitos impuestos por las legislaciones autonómicas reguladoras de la edificación. La utilización del plural en lugar de la mención singular anterior a la “licencia preceptiva” suscita, desde luego, la duda interpretativa acerca de si la intención del Legislador estatal de 2008 ha sido la de exigir, además de la licencia de edificación, aquellas otras licencias que requiera cada normativa urbanística autonómica para una construcción finalizada (licencia de primera ocupación).

Frente a estas calificaciones negativas se interpusieron diversos recursos por parte de algunos notarios autorizantes de las escrituras afectadas, que han sido resueltos por la DGRN en sendas resoluciones adoptadas en diciembre de 2008 y enero de 2009, en las cuales ha establecido su doctrina sobre la cuestión. La DGRN ha concluido que la licencia de primera ocupación no es exigible para autorizar escrituras de declaración de obra nueva terminada ni para su inscripción en el registro de la propiedad, con base en dos argumentos fundamentales:

- La mención que se hace en el Texto Refundido de 2008 a las “autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística” solamente puede entenderse referida a la licencia de edificación. La DGRN sostiene que el objeto del registro de la propiedad es la publicidad de situaciones jurídico-reales, y la adquisición del derecho de propiedad sobre la edificación se produce por el hecho de haberla construido en los términos dispuestos por la normativa aplicable, pero sin que la obtención de la licencia de ocupación condicione la patrimonialización.

- La adecuación de la obra con el proyecto autorizado ya resulta testimoniada con el certificado final expedido por técnico competente, por lo que no es imprescindible acreditar la obtención de la licencia de ocupación para otorgar la escritura de obra nueva terminada.

- Las concretas legislaciones autonómicas analizadas en los supuestos resueltos por la DGRN no imponen la obligación de obtener licencia de ocupación para entregar la construcción a sus usuarios. Pero aunque fuese requisito de la venta, la DGRN hace ver que ello tampoco determinaría que deba acreditarse la concesión de esa licencia al otorgar la escritura de declaración de obra nueva terminada.

En conclusión, para que la licencia de primera ocupación sea exigible en las escrituras de declaración de obra nueva terminada no basta con que la ley autonómica obligue de un modo genérico a obtenerla, sino que deberá requerir expresamente su incorporación a las citadas escrituras o bien su entrega por el promotor al usuario de la construcción.