Afección fiscal al pago del IBI e hipoteca legal tácita: subsidiariedad del adquirente y necesidad de declarar en fallido al deudor principal
Dos son las garantías con las que cuenta la Administración para asegurar el cobro de las deudas por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (“IBI”): la afección fiscal y la hipoteca legal tácita. Ambas figuras son compatibles entre sí —así lo ha declarado la Dirección General de Tributos (“DGT”) en varias ocasiones— y, dado que ambas recaen sobre el inmueble cuya titularidad está sujeta a IBI, suelen ser una fuente de preocupación entre los adquirentes de inmuebles, quienes a través de ellas pasan a responder por la deuda tributaria del titular anterior. Aunque suele advertirse a los compradores de manera conjunta al respecto de las dos garantías, lo cierto es que presentan ciertas diferencias legales sobre las que creemos conveniente llamar la atención.
Por un lado, la afección fiscal aparece regulada en los artículos 43.1.d) y 79.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“LGT”), que establecen que serán responsables subsidiarios de la deuda tributaria los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria, quienes responderán por derivación de la acción tributaria si la deuda no se paga. El pago del IBI en la transmisión de inmuebles encaja en este supuesto, en la medida en la que el artículo 64.1 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, declara afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria por IBI a los bienes inmuebles objetos de los derechos que constituyen el hecho imponible del IBI en los supuestos de cambio de titularidad de aquellos derechos.
Por otro lado, la figura de la hipoteca legal tácita surge del artículo 78.1 de la LGT, que establece que en los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público (como es el caso del IBI), la Administración tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque estos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior.Así, la hipoteca legal tácita se configura como una garantía sobre los derechos inscribibles (en el caso del IBI, el derecho de propiedad sobre un inmueble) susceptible de afectar al adquirente de un inmueble, en la medida en la que abarca las deudas no satisfechas durante ese año y en el año inmediato anterior a que se exija el pago (es decir, cuando el adquirente aún no era propietario del inmueble y, en consecuencia, obligado al pago del IBI).
Una de las principales diferencias entre las dos figuras radica en su extensión temporal. Mientras que la hipoteca legal tácita se extiende a la deuda correspondiente al año en que se exige el pago y el inmediato anterior, el derecho de afección abarca todas las deudas del IBI pendientes de cobro, con el límite de la prescripción.
Ahora bien, existe una cuestión adicional que diferencia a la afección fiscal de la hipoteca legal tácita: la subsidiariedad de la responsabilidad del adquirente. Mientras que la regulación legal de la afección fiscal establece que la responsabilidad del adquirente es subsidiaria a la del deudor principal (por lo que debería resultar necesario declarar en fallido a este último para que la Administración pueda dirigirse contra el bien afecto), en el caso de la hipoteca legal tácita, la LGT no se pronuncia directamente sobre esta cuestión. Por este motivo, la DGT se ha manifestado en el sentido de que, al tratarse de una garantía real del crédito y no de un supuesto de responsabilidad tributaria, resulta aplicable lo dispuesto para la ejecución de garantías en el artículo 74.1 del Reglamento General de Recaudación, aprobado por el Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, según el cual “una vez iniciado el procedimiento de apremio, si la deuda estuviese garantizada y resultase impagada en el plazo al que se refiere el artículo 62.5 de la LGT, se procederá a ejecutar la garantía”. En consecuencia, no es necesaria la previa declaración de fallido del obligado al pago ni la declaración de responsabilidad de aquel (entre otras, V2111-23, V2671-19, y 0019-18, 0017-22).
Así, cabe concluir que, en caso de adquisición de un inmueble, en lo que respecta a la deuda correspondiente al año de la adquisición y al anterior, la Administración podrá dirigirse contra el adquirente sin necesidad de declarar en fallido al anterior propietario, en virtud de la hipoteca legal tácita que recae sobre el inmueble. En cambio, para exigirle la deuda correspondiente a los periodos restantes no prescritos, la Administración debería iniciar un procedimiento de derivación de responsabilidad tras haber declarado en fallido al deudor principal.
Dicho todo lo anterior, la práctica de mercado y la realidad es que ante la adquisición de cualquier tipo de inmueble el comprador debe adoptar una postura de máxima protección frente al vendedor para asegurarse de que dicho inmueble se encuentra al corriente de todos los impuestos (y específicamente el IBI), sobre todo teniendo en cuenta que se pueden producir anomalías en los procedimientos tributarios, por lo que tanto la cobertura contractual como la revisión del pago de los tributos vinculados al inmueble son elementos esenciales en todas las transacciones inmobiliarias.
