Claves para entender las reparcelaciones urbanísticas

El proyecto de reparcelación es la herramienta urbanística que plasma en la realidad el dibujo que el planeamiento municipal ha concebido como modelo. Se trata por tanto de un instrumento de ejecución que tiene una trascendencia práctica y económica muy significativa. Dada su complejidad hay quien para describir las características de su funcionamiento lo compara, de manera muy gráfica, con acudir a la lavandería.

En primer lugar, a la reparcelación se aportan fincas de configuración rústica, inedificables y sin urbanizar -la ropa que lleva a lavar- y se obtienen como resultado solares, urbanizados y edificables -la ropa limpia-. La reparcelación tiene, por tanto, un primer efecto que es el de la transformación del terreno tanto física, a través de la urbanización de las parcelas, como jurídica. No en vano las fincas rústicas originales desaparecen del Registro de la Propiedad y son substituidas por las nuevas parcelas de resultado.

De otro lado, de la reparcelación cada propietario resulta adjudicatario de solares de resultado en proporción directa a los metros cuadrados de superficie que aporta. En esa misma proporción, al recoger la “ropa limpia”, nace la obligación de pagar un precio que, en el caso de la reparcelación, se corresponde con la suma de las cargas de urbanización y de las cesiones de terrenos para la ejecución de las dotaciones públicas previstas por el plan.

Por lo que se refiere a la adjudicación de los solares resultantes en el proceso reparcelatorio debe respetarse el criterio de superposición o proximidad. Es decir, siempre que sea técnicamente posible, el solar que se adjudique a un propietario debe localizarse sobre sus terrenos originarios, o bien en sus aledaños. Siguiendo con el símil, debe propiciarse el que uno pueda recoger la ropa limpia en el mismo lugar donde la dejó.

Sin embargo, cuando uno lleva a lavar una prenda demasiado pequeña, es muy probable que se extravíe en el proceso y que lo único a lo que se tenga derecho sea a una compensación económica. Esto mismo sucede en los proyectos de reparcelación. Dependiendo de la Comunidad Autónoma en que nos situemos, si un propietario no aporta superficie de terreno suficiente como para resultar adjudicatario de entre un 15 y un 50 por ciento de la parcela que el Plan haya fijado como mínima edificable, la reparcelación no le devolverá un solar ni un condominio sobre él. Únicamente le hará entrega de una cantidad económica equivalente al valor del aprovechamiento urbanístico que le corresponde como compensación por el “extravío”.