Loteamento Vs Propriedade Horizontal (II)

Alguma doutrina tem vindo a incluir dentro do conceito de propriedade horizontal (vertical) introduzido pelo artigo 1438º-A do Código Civil as seguintes situações/exemplos tipo:

(i) - conjunto de edifícios ligados entre si por partes comuns, e sujeitos todos ao mesmo e único regime de propriedade horizontal, com a distinção de que não tem por objecto um único edifício mas sim vários. Esta figura corresponde aos usualmente designados “supercondomínios”;

(ii) - conjunto de várias unidades imobiliárias (edifícios autónomos) nas quais não existe divisão da propriedade por fracções, mas que fruem igualmente de bens e serviços comuns, correspondente aos usualmente designados “condomínios fechados”. Neste caso, o objecto da propriedade horizontal não são fracções de edifícios mas sim moradias/casas/vivendas autónomas;

(iii) - conjunto de vários edifícios autónomos divididos em fracções, ligados entre si funcionalmente, tendo cada um o respectivo regime de propriedade horizontal “simples” e próprio, existindo simultaneamente partes comuns a todos os edifícios que envolvem um regime especial. Este regime especial tem carácter meramente obrigacional, não sendo qualificável e registável junto da Conservatória do Registo Predial competente como de propriedade horizontal;

(iv) - conjunto de vários edifícios divididos em fracções, tendo cada um o respectivo regime de propriedade horizontal “simples” e próprio, e de unidades imobiliárias autónomas, sujeitas à administração plena dos respectivos proprietários, estando todos estes elementos ligados funcionalmente pela existência de partes comuns, as quais se encontram sujeitas a um regime especial de carácter meramente obrigacional, não sendo o mesmo qualificável e registável junto da Conservatória do Registo Predial competente como de propriedade horizontal.

Na prática, diferentemente do que sucede nos casos (i) e (ii) supra, em que o regime da propriedade horizontal se aplica em bloco, variando apenas o respectivo objecto (vários edifícios ou várias unidades imobiliárias ou moradias), os casos descritos em (iii) e (iv) supra (usualmente designados por “condomínios complexos”), apesar de a lei Portuguesa não prever a figura de “condomínios de condomínios”, implicam ainda assim um regime “duplo”, vigorando em cada condomínio um regime de propriedade horizontal específico (com o inerente sistema de administração exclusiva de partes comuns) que será compatibilizado com a aplicação de outro regime “chapéu” de carácter meramente obrigacional às partes comuns aos vários edifícios.

Na prática, nestes dois últimos casos, esta cumulação entre o regime da propriedade horizontal “simples” de cada edifício e o regime obrigacional “chapéu” que rege as partes comuns de todos os edifícios serve para melhorar a administração de certas partes comuns e a funcionalidade do conjunto.

Estas duas últimas situações, apesar de terem já alguma aplicação prática resultante das necessidades de organização de condomínios e de repartição de custos por parte dos promotores imobiliários, encontram-se ainda pouco elaboradas em Portugal, correspondendo a uma realidade social recente e em formação continua.

Analisada a figura da propriedade horizontal (vertical) plasmada no artigo 1438º-A do Código Civil, em matéria de licenciamento importa sublinhar que, competindo às Câmaras Municipais a dupla tarefa de verificar se existem as condições para a constituição da propriedade horizontal e de evitar que se faça um uso do solo inadequado através de operações urbanísticas que fogem à malha da legislação sobre loteamentos, cabe-lhes a delicada tarefa de delimitar o campo de aplicação de cada um dos institutos ora em análise.

Conforme se deixou já descrito na primeira parte da presente análise, sendo elementos determinantes da caracterização da propriedade horizontal (vertical) não só a unidade física da construção onde se inserem as fracções autónomas, mas também - e na essência - a unidade funcional entre as mesmas, o número de situações em que se torna complicado estabelecer a fronteira entre propriedade horizontal (vertical) e loteamento aumenta exponencialmente.

Neste contexto, o critério distintivo da propriedade horizontal (vertical) face ao loteamento corresponderá à unidade funcional e interdependência entre cada edifício e as partes comuns, ou seja, a necessidade de cada edifício, para manter a sua identidade, ser completado com aquelas, bem como o estabelecimento de regras que enquadrem cada unidade num todo próprio, de modo a ser considerada com elemento permanentemente ligado ao conjunto. Ao invés, quando cada edifício tiver autonomia suficiente de forma a permitir não “depender” das partes comuns, deverá haver lugar a loteamento.

Em matéria de encargos, à luz dos anteriores regimes jurídicos de licenciamento de obras particulares e dos loteamentos urbanos, bem como inclusivamente ao abrigo do RJUE actualmente em vigor (embora de uma forma mais atenuada conforme se descreverá infra), resulta clara a existência de um profundo desequilíbrio entre as duas operações ora em análise, quando se poderia justificar - face ao interesse público envolvido - uma solução idêntica relativamente a ambas.

De facto, conforme se deixou devidamente descrito aquando da análise do regime do loteamento urbano, este tipo de operações urbanísticas envolve uma série de “contrapartidas”, maxime cedências de parcelas de terreno para implantação de infra-estruturas ou equipamentos, compensações financeiras alternativas de valor equivalente, bem como a obrigação de construção de infra-estruturas (obras de urbanização), incluindo a prestação da necessária garantia de entrega das mesmas à Câmara Municipal em causa.

Diferentemente, até 2001 as obras de construção de edificações sujeitas ao regime da propriedade horizontal não obrigavam o promotor a suportar quaisquer destas “contrapartidas”, embora na prática traduzissem situações ou operações urbanísticas de efeito equivalente à operação de loteamento em termos de interesse público (apesar de técnica e juridicamente o não serem).

Tendo em consideração as diversas formas possíveis de recurso ao instituto da propriedade horizontal e a frequente tendência de sujeitar as edificações a este regime com o intuito de, por esta via, evitar as fortes “contrapartidas” exigidas no licenciamento/autorização administrativa de operações de loteamento, a partir de 2001 - com a alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (Decreto-lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro - “RJUE”) introduzida pelo Decreto-lei n.º 177/2001, de 4 de Junho - o legislador procurou introduzir algum equilíbrio nesta matéria alterando o disposto no artigo 57º do RJUE, em especial os respectivos números 5, 6 e 7.

O número 5 do artigo 57º passou então a estabelecer a exigência (já prevista no artigo 43º do RJUE relativamente às operações de loteamento) de previsão de áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos nos projectos de obras de edificação em áreas não abrangidas por operação de loteamento “...quando respeitem a edifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si que determinem em termos urbanísticos impactes semelhantes a uma operação de loteamento, nos termos a definir por regulamento municipal.”

Por outro lado, os números 6 e 7 deste artigo passaram igualmente a prever a exigência (já prevista relativamente aos loteamentos no artigo 44º número 4 do RJUE) de pagamento de compensação, em numerário ou em espécie, ao município quando a realização das obras de edificação descritas no número anterior “...contemple a criação de áreas de circulação viária e pedonal, espaços verdes e equipamento de uso privativo.”, desde que tal esteja expressamente previsto em regulamento municipal.

Apesar da obrigação de pagamento de compensações nos termos descritos no parágrafo anterior, o legislador deixou de fora a exigência (prevista no número 1 do artigo 44º do RJUE para as operações de loteamento) de cedências gratuitas ao município de parcelas para implantação de espaços verdes públicos e equipamentos de utilização colectiva e de infra-estruturas.

Deste modo, independentemente de uma determinada operação urbanística estar sujeita a licenciamento ou autorização administrativa de loteamento ou poder ser desenvolvida sob o regime da propriedade horizontal (vertical), esta poderá estar sujeita ao mesmo tipo de encargos urbanísticos impostos em nome do interesse público, desde que tal assim esteja expressamente previsto em regulamento municipal criado para o efeito, o qual deverá tipificar nomeadamente quais os projectos de obras de edificação com impacte urbanístico semelhante a operações de loteamento.

Com esta alteração legislativa, procurou-se reduzir o recurso à figura da propriedade horizontal enquanto expediente de “fuga” ao regime mais oneroso legalmente previsto para as operações de loteamento, equilibrando-se os encargos exigidos nos dois institutos ora em análise.

IV.    CONCLUSÃO

Apesar da alteração legislativa introduzida em 2001, a opção por um ou outro dos institutos ora em análise continua a não ser despicienda para o promotor imobiliário, dado que muitos municípios portugueses ainda não aprovaram regulamento camarário prevendo quais as obras de edificação com impacte urbanístico semelhante a operações de loteamento nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 57º número 5, 6 e 7 do RJUE.

Assim sendo, aquando da preparação de projectos de operações urbanísticas enquadráveis como de loteamento ou de construção de edifícios sujeitos ao regime da propriedade horizontal, importa, em primeira linha, averiguar a que regime estará a mesma sujeita em termos de custos ou de “contrapartidas” legalmente exigíveis pelo município em causa, maxime averiguar da existência, ou não, do referido regulamento municipal em vigor, bem como, em caso afirmativo, quais as disposições previstas no mesmo relativamente a taxas a pagar, ou relativamente a quaisquer outras “contrapartidas” a dar ao município.

Por outro lado, conforme se deixou supra exposto, algumas das obrigações legais especialmente previstas relativamente às operações de loteamento não são aplicáveis a situações de propriedade horizontal, nomeadamente a obrigação de cedências gratuitas ao município de parcelas para implantação de espaços verdes públicos e equipamentos de utilização colectiva e de infra-estruturas.

Por último, em termos práticos, importa ainda sublinhar que o tempo (elemento essencial na orçamentação de projectos por qualquer promotor imobiliário) necessário para ver aprovado um projecto de loteamento é, em regra, superior ao necessário para ver aprovado um projecto de construção de edificação sob o regime de propriedade horizontal, mesmo existindo em vigor o regulamento municipal supra descrito.

Tendo em consideração o supra exposto, e apesar da alteração legislativa introduzida em 2001, podemos concluir que a preferência dos investidores pelo modelo da propriedade horizontal, em detrimento do loteamento, tem encontrado essencial justificação na maior rapidez de todo o processo burocrático da aprovação camarária das respectivas obras de edificação e na economia de custos do respectivo projecto.