Novo Regime do Arrendamento Urbano. Parte II

Susana Oliveira Santos, Mariana Carneiro Veríssimo.

2006 Vida Imobiliária, n.º 99


I. INTRODUÇÃO

Na senda do que ficou exposto na primeira parte deste artigo, no qual foi feita uma breve resenha das alterações de regime introduzidas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano ( “NRAU”), cumpre agora atentar nas “Normas Transitórias” previstas no mesmo (“Regime Transitório”).

O Regime Transitório incide sobre dois grandes grupos de contratos:

(i) os contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor, em 1990, do Regime do Arrendamento Urbano (“RAU”) e os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados anteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei nº. 257/95, de 30 de Setembro; e,

(ii) os contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados após da entrada em vigor em 1990 do RAU e os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do Decreto-Lei nº. 257/95, de 30 de Setembro.

Ambos os grupos passam a estar sujeitos ao NRAU embora com algumas especificidades.

II. ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS

A actualização das rendas, que apenas se aplica ao primeiro grupo, ou seja, aos contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU e os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados anteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei nº. 257/95, de 30 de Setembro, é um dos objectivos preconizados pelo NRAU com vista à extinção dos efeitos perversos (como a degradação de imóveis) e das injustiças (o valor excessivamente baixo das rendas recebidas pelos senhorios) criadas pelo antigo vinculismo.

Arrendamentos para fins habitacionais

De acordo com o Regime Transitório o valor máximo da renda anual actualizada será o correspondente a 4% do valor do locado.

O valor do locado é o produto (i) do valor da avaliação tributária do imóvel realizada em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (“Avaliação Fiscal”) realizada há menos de três anos, multiplicado (caso o locado tenha mais de 10 anos de construção) pelo respectivo (ii) coeficiente de conservação, distinguindo-se, para o efeito, diferentes níveis de conservação (de 1 a 5, correspondente a uma escala de coeficiente de conservação de 0,5 a 1,2) entre o péssimo e o excelente.

Caso ao imóvel não corresponda, no mínimo, um nível de conservação médio (correspondente ao coeficiente 0,9) ou, não exista avaliação do locado nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, o senhorio não terá direito a actualizar a renda.

Nestes casos, o inquilino poderá solicitar à Comissão Arbitral Municipal (“CAM”) que promova a determinação do coeficiente de conservação do locado e, caso tal coeficiente seja inferior ao nível 3, o inquilino pode intimar o senhorio à realização de obras. Se o senhorio não der início às mencionadas obras, poderá o inquilino (i) tomar a iniciativa de realizar as mesmas, podendo fazer a consequente compensação com o valor das rendas a pagar; (ii) solicitar à Câmara Municipal a realização de obras coercivas; ou (iii) adquirir o imóvel pelo valor da avaliação fiscal devendo seguidamente realizar as obras sob pena de reversão. Esta última possibilidade tem sido alvo de particular contestação por razões evidentes.

Por outro lado, havendo lugar a actualização da renda, deverá a mesma ocorrer faseadamente, regra geral, em cinco anos. Ocorrerá em dez anos quando o arrendatário invoque e comprove (i) ter mais de 65 anos; (ii) seja portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%; ou (iii) o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar seja inferior a cinco retribuições mínimas nacionais  anuais, e ocorrerá faseada em dois anos sempre que o senhorio invoque e comprove que (i) o agregado familiar do arrendatário tem um rendimento anual bruto corrigido superior a quinze retribuições mínimas nacionais anuais, ou (ii) sempre que o arrendatário não tenha no locado a sua residência permanente, habitando ou não outra casa, própria ou alheia.

No entanto, nos casos de actualização faseada em cinco ou dez anos, o limite máximo da actualização da renda é de € 50,00 mensais no primeiro ano e de € 75,00 mensais no segundo a quarto/nono anos, respectivamente, excepto quando tal valor seja inferior ao que resultaria da actualização anual com base no coeficiente apresentado pelo Instituto Nacional de Estatística, caso em que este último será o aplicável.

Cumpre esclarecer que a lei prevê que determinadas alterações de circunstâncias possam implicar a alteração do faseamento inicialmente determinado como por exemplo, falecendo o arrendatário que tenha invocado algumas das circunstâncias relevantes para efeitos de beneficiar da actualização em dez anos, e transmitindo-se a sua posição contratual para quem não reúna qualquer dessas circunstâncias, aplicar-se-á o faseamento adequado à nova situação.

Da mesma forma se prevê que, o senhorio terá o direito de, nas actualizações subsequentes da renda, utilizar o escalonamento correspondente ao novo rendimento, caso o arrendatário para o qual se tenha aplicado o critério de actualização de renda faseada em dez anos, com fundamento nas dificuldades económicas do agregado familiar, posteriormente obtenha rendimentos que ultrapassem cinco retribuições mínimas nacionais anuais.

Para além do faseamento na aplicação da actualização das rendas, o Regime Transitório dispõe que os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar tenha rendimento inferior a cinco retribuições mínimas anuais, e os arrendatários cujo agregado familiar disponha de rendimento inferior a três retribuições mínimas nacionais anuais, poderão ter direito a subsídio de renda. Os termos da atribuição deste subsídio serão definidos em diploma próprio.

O processo de actualização da renda depende de comunicação a enviar pelo senhorio ao arrendatário, contendo indicação do montante da renda actualizada. Uma vez recebida a comunicação referida, o arrendatário poderá, alternativamente e no prazo de quarenta dias: (i) denunciar o contrato, (ii) invocar um dos fundamentos que justificam o faseamento em 10 anos ou (iii) requerer nova avaliação do locado. A nova renda, em regra, é devida no terceiro mês seguinte ao da referida comunicação, fazendo-se as actualizações seguintes anualmente a partir dessa data.

Arrendamentos para fins não habitacionais

No que toca aos arrendamentos para fins não habitacionais, para além da aplicabilidade das normas relativas aos arrendamento para fins habitacionais, obviamente, com as devidas adaptações, o Regime Transitório apresenta algumas especificidades. Assim, a renda pode ser actualizada independentemente do nível/coeficiente de conservação do imóvel e, em regra, faseada em cinco ou dez anos.

Ocorre em dez anos quando (i) exista no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e o arrendatário corresponda a uma microempresa (empresa com menos de 10 trabalhadores e cujo volume de negócios e balanço total não ultrapassem os € 2.000.000 cada) ou uma pessoa singular; (ii) o arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos; (iii) exista no locado um estabelecimento comercial aberto ao público que esteja situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística; ou (iv) a actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.

Já nos casos em que (i) o arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um ano; (ii) ocorra trespasse ou locação de estabelecimento após a entrada em vigor do NRAU; ou (iii) sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de participação ou participações sociais, que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor do NRAU, a actualização da renda será imediata, não beneficiando de qualquer faseamento.

Nos demais casos, a actualização é faseada num período de cinco anos.

No que toca aos arrendamentos para fins não habitacionais, cumpre atentar num aspecto importante do qual pode resultar o “esvaziamento” do valor do trespasse e da locação do estabelecimento e a tornar a transmissão de participações sociais de mais de 50% do capital social numa realidade pouco apelativa.

Na verdade, quando, após a entrada em vigor do NRAU e em contratos sem duração limitada, se verifique o trespasse ou locação de estabelecimento ou transmissão inter vivos de participações sociais, que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da nova lei, o senhorio passa a ter a possibilidade de denúncia do contrato (prevista na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil) sem que, para a mesma, seja necessária qualquer justificação, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em opere a cessação.

Não obstante as críticas que tem merecido, esta possibilidade de denúncia pode vir a ser das medidas que mais afectará os inquilinos comerciantes. Na perspectiva dos senhorios, esta constitui uma medida que se afigura vantajosa para atacar os trespasses “encapotados”, os quais até agora tinham mais por objecto o direito a uma renda muito baixa e desajustada do mercado do que o direito ao negócio associado ao imóvel arrendado (requisito essencial do conceito de trespasse).

III.          TRANSMISSÃO POR MORTE

Quanto à transmissão por morte no arrendamento para habitação, este não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva (i) cônjuge com residência no locado; (ii) pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado; (iii) ascendente que com ele convivesse há mais de um ano; (iv) filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11º ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; (v) filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Nos arrendamentos para fins não habitacionais, o Regime Transitório determina, como regra, a caducidade do arrendamento com a morte do arrendatário. Tal não sucederá, todavia, caso exista sucessor que explore, em comum com o primitivo arrendatário, o estabelecimento a funcionar no imóvel, há mais de três anos e este comunique ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração.

IV.          CONCLUSÃO

Do supra exposto se poderá retirar uma das premissas basilares desta reforma: a pretensão de dinamizar o mercado de arrendamento urbano nacional mediante a actualização das rendas “congeladas”. Esta premissa não descura, no entanto, o intuito de assegurar a reabilitação e revitalização urbana do património, com a evidente melhoria das condições de vida dos inquilinos, através da consciencialização dos proprietários relativamente à função social do mesmo.

Para aqueles efeitos, o NRAU cria, por um lado, mais incentivos acessíveis aos senhorios e, por outro lado, penaliza quem não usufrui dos mesmos, nomeadamente no que se refere à possibilidade de aumentos de rendas dependentes de critérios objectivos e os quais, em última instância, dependem da gestão, conservação e recuperação dos imóveis pelos seus proprietários.

Apesar disto, não será de desconsiderar a hipótese dos senhorios não actualizarem as rendas por sua livre iniciativa por considerarem que (i) mesmo com o aumento do valor da renda, não serão capazes de, num prazo razoável, cobrir os investimentos feitos em obras realizadas no imóvel ou (ii) o aumento das rendas não é tão atractivo quando se considera o consequente aumento do IMI (que nestas circunstâncias se verificará a curto prazo uma vez que terá de ser solicitada a avaliação do imóvel).

O mesmo se diga dos arrendatários que, em certos casos, poderão preferir não intimar o senhorio a realizar determinadas obras, receando que isso possa acarretar um aumento no valor da renda, para o qual poderão não estar preparados.

Em consequência dos incentivos de actualização de rendas, verificar-se-á o aumento das receitas em sede de IMI decorrente das solicitações dos senhorios ou dos inquilinos para avaliação dos imóveis em sede de critérios para actualização das rendas.

Na sequência da aprovação do NRAU, é ainda de referir que se prevêem regulamentações diversas as quais poderão, em determinadas matérias como seja quanto às obras coercivas (e consequente possibilidade de aquisição do imóvel pelo arrendatário), quanto à determinação dos diversos critérios para atribuição de subsídio de rendas, bem como quanto ao conceito fiscal de prédio devoluto, causar um impacto relevante no mercado do arrendamento urbano. Só com a aprovação destes diplomas, por parte do Governo, poderá, assim, ser criado um conjunto coeso de normas destinado ao combate à degradação urbana, a corrigir as injustiças do passado e a modernizar o mercado do arrendamento urbano.