O NRAU e os Arrendamentos Comerciais Vinculísticos

1.       INTRODUÇÃO

O direito do arrendamento tem sido um domínio onde desde sempre se suscitaram questões de aplicação da lei no tempo, fenómeno facilmente explicável pela inconstância legislativa que marca esta matéria em Portugal e pelo carácter naturalmente duradouro da relação arrendatícia.

Assim sendo, não surpreende que o “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (o “NRAU”) ([1]) tenha dedicado parcela significativa das suas normas à regulação do regime transitório aplicável, in casu dois dos três títulos do diploma – o Titulo II (“Normas Transitórias”), englobando os artigos 26º a 58º, e o Titulo III (“Normas Finais”), englobando os artigos 59º a 61º.

Neste contexto, os promotores e investidores imobiliários têm vindo a suscitar diversas questões relacionadas com o enquadramento legal dos contratos de arrendamento comercial existentes na data de entrada em vigor do NRAU (28 de Junho de 2006), designadamente daqueles que foram celebrados ao abrigo do regime geral previsto no “Regime Geral do Arrendamento Urbano” (o “RAU”) ([2]) usualmente denominados “arrendamentos vinculísticos”, em especial no que respeita às regras aplicáveis à denúncia imotivada dos mesmos pelo senhorio e pelo arrendatário, atento o normativo previsto (ou não previsto) em cada contrato.

A necessidade deste enquadramento quanto aos contratos vinculísticos é essencial porque, dentro do apertado regime legal decorrente do RAU, os investidores imobiliários – em especial os fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões - foram alicerçando as suas relações locatícias neste modelo de contrato, cujo regime impedia que o senhorio denunciasse o mesmo para o respectivo termo obrigando a renovações automáticas e a manter o arrendatário de forma tendencialmente perpétua, e em que o arrendatário, salvo convenção em contrário mais favorável, apenas poderia denunciar o contrato para o respectivo termo.

A opção dos investidores imobiliários por este regime vinculístico em detrimento do regime do contrato de duração limitada (de acordo com o qual os arrendatários podiam denunciar o contrato a todo o tempo com pré-aviso de 90 dias) justificava-se em razão da estabilidade pretendida assegurar ao arrendamento em causa e ao rendimento predial dai resultante, elementos essenciais para que as sociedades gestoras de fundos de investimento e de fundos de pensões pudessem estruturar e planear financeiramente os respectivos investimentos imobiliários e as rentabilidades associadas.

O valor estabilidade justificou, assim, durante muitos anos a opção por um regime que, não sendo o ideal, oferecia aos investidores a segurança que estes buscavam.

2.       Aplicação no tempo do NRAU

Com a entrada em vigor do NRAU, em 28 de Junho de 2006, todos os arrendamentos não habitacionais celebrados a partir dessa data deixaram de estar legalmente limitados, permitindo-se que as Partes passem a regular livremente a denúncia, oposição à renovação e duração dos mesmos (Cfr. artigo 1110º do NRAU).

No que concerne aos arrendamentos habitacionais, o NRAU introduziu duas tipologias de arrendamentos, a saber: (i) os arrendamentos com prazo certo e (ii) os arrendamentos de duração indeterminada, caracterizando-se estes últimos pela possibilidade de denúncia a todo o tempo pelo arrendatário mediante pré-aviso escrito enviado ao senhorio com pelo menos 120 dias de antecedência, e pela possibilidade de denúncia do senhorio a todo o tempo mediante pré-aviso escrito enviado ao arrendatário com 5 anos de antecedência.

Todos os contratos de arrendamento em vigor celebrados antes da data da entrada em vigor do NRAU, designadamente os contratos vinculísticos comerciais, passaram a partir dessa data a estar submetidos a este regime legal (Cfr. artigo 59º do NRAU), com as especificidades do Regime Transitório aí previsto (Cfr. artigos 26º a 29º do NRAU).

De acordo com o Regime Transitório referido, os arrendamentos comerciais celebrados após 1995 e que não sejam de duração limitada (i.e. que sejam vinculísticos) passam a reger-se pelas regras aplicáveis aos arrendamentos de duração indeterminada previstas no NRAU com algumas especificidades, sendo de sublinhar entre as mesmas a exclusão da possibilidade legal do senhorio denunciar o arrendamento mediante pré-aviso escrito enviado com 5 anos de antecedência ao arrendatário, salvo se se verificarem determinadas situações legalmente previstas como p.e. o trespasse ou locação do estabelecimento comercial ou, caso o arrendatário corresponda a uma sociedade, na situação de venda de participações sociais correspondentes a mais de 50% do respectivo capital existente na data de entrada em vigor do NRAU.

Este mesmo princípio é aplicável adaptadamente aos arrendamentos comerciais anteriores a 1995.

Tendo em conta o acima descrito, importa avaliar em concreto a que regime ficou, a partir de 28 de Junho de 2006, sujeita a cessação por cada uma das partes dos contratos vinculísticos comerciais anteriores ao NRAU.

(a)     Cessação pelo arrendatário (denúncia/oposição à renovação)

Dado estarmos perante contratos de arrendamento comercial, entendemos deverem aplicar-se ao mesmo as disposições do Código Civil (com as alterações introduzidas pelo NRAU) relativas aos arrendamentos não habitacionais (i.e. os artigos 1108º e seguintes do Código Civil), sendo aplicável em especial o artigo 1110º/1 do Código Civil que prevê que as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes.

Assim sendo, caso a matéria da denúncia do contrato pelo arrendatário se encontre originaria e expressamente prevista no mesmo pelas partes, dado continuar a não existir qualquer limitação legal resultante do NRAU relativamente ao previsto contratualmente em matéria de denúncia pelo arrendatário (agora legalmente denominada oposição à renovação), continua a estar na disponibilidade das partes a regulação desta matéria, aplicando-se consequentemente o disposto no contrato sem qualquer limitação.

Caso esta matéria não se encontre expressamente prevista em sede de contrato, coloca-se a questão de saber se o regime previsto no NRAU para os contratos de duração indeterminada é, ou não, subsidiariamente aplicável a estes contratos vinculísticos, designadamente a possibilidade de denúncia pelo arrendatário a todo o tempo mediante pré-aviso enviado ao senhorio com pelo menos 120 dias de antecedência.

Na nossa opinião o referido regime supletivo não é aplicável pois tal seria colocar em crise a estabilidade e segurança pretendidas pelas partes aquando da opção pelo regime vinculístico, senão vejamos:

Apesar de não expressa em letra de contrato, a opção pelo silêncio constitui uma forma de manifestação de vontade das partes de contratar ao abrigo do regime supletivo vinculístico decorrente do RAU à data vigente, in casu através da incorporação no contrato do direito de denúncia do arrendamento pelo arrendatário para o termo do mesmo legalmente previsto no artigo 68º/1 do RAU.

Na verdade, estando em causa uma norma supletiva, poderia ter sido afastada pelas partes através da previsão de cláusula em sentido contrário no contrato - desde que em sentido mais favorável ao arrendatário. Se estas não tomaram essa iniciativa, deve entender-se que manifestaram tacitamente o seu acordo à mesma. Assim sendo, o conteúdo de tal norma deve ter-se por incorporado no contrato, fundindo-se com as declarações dos contraentes e integrando o chamado “estatuto contratual”.

Apesar da revogação do RAU (e em especial desta norma), o respeito pela autonomia da vontade das partes impõe que essa conformação contratual perdure. A menos que a lei nova viesse modelar diferentemente a relação arrendatícia, à luz de novas concepções de ordem económico-social, através da introdução de preceitos imperativos que as impusessem - o que, importa referir, não sucedeu com o NRAU.

Isto mesmo resulta do artigo 59º/3 do NRAU (“Normas Finais”), o qual prevê que as normas supletivas decorrentes do NRAU apenas se aplicam “(…) quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da sua celebração, caso em que será essa a aplicável”. No caso vertente, a referida disposição do NRAU não poderá ser aplicada uma vez que tem conteúdo prescritivo contrário ao da norma supletiva vigente aplicável na data da celebração do contrato de arrendamento.

Esta disposição está, aliás, em total sintonia com a regra geral de aplicação da lei no tempo prevista no artigo 12º/2 do Código Civil, uma vez que a mesma prevê que a lei nova que dispuser sobre o conteúdo de certas relações jurídicas apenas tem aplicação às já constituídas quando tal se faça “abstraindo dos factos que lhes deram origem”. Ora, no caso vertente, não é possível dissociar os efeitos da aplicação imediata do NRAU aos contratos do facto gerador dos mesmos e da vontade das partes, motivo pelo qual o NRAU não poderá ser aplicável.

Por último, importa ainda referir que as partes (a partir de 1995) poderiam ter optado pelo regime de duração limitada (permitindo deste modo a denúncia do arrendamento a todo o tempo pelo arrendatário) mas não o fizeram, tendo ao invés, deliberada e expressamente, escolhido o regime “geral vinculístico” previsto no RAU com vista a evitar a possibilidade de denúncia antes do termo do respectivo prazo pelo arrendatário. Assim sendo, também por este motivo, não é aceitável que o legislador possa agora ter pretendido impor às partes um regime legal que estas (e em especial o senhorio) manifestamente não quiseram e afastaram legal e expressamente no contrato celebrado.

(b)     Cessação pelo senhorio (denúncia/oposição à renovação)

O Regime Transitório do NRAU exclui expressamente no respectivo artigo 26º/4/c) a aplicabilidade aos contratos de arrendamento ditos “vinculísticos” do direito de denúncia do contrato pelo senhorio previsto no regime dos contratos de duração indeterminada, i.e. a possibilidade de o senhorio denunciar o contrato a todo o tempo mediante pré-aviso escrito enviado com 5 anos de antecedência, salvo (i) em caso de locação ou trespasse do estabelecimento comercial no qual se enquadre o direito ao arrendamento; ou, (ii) sendo o arrendatário uma sociedade, em caso de venda de participações sociais da mesma que determine a alteração da respectiva titularidade em mais de 50% relativamente à situação existente na data da entrada em vigor do NRAU (Cfr. artigo 26º/6 do NRAU).

Esta previsão legal permite concluir que o legislador pretendeu com o NRAU manter a protecção legal dos arrendatários comerciais originários que sejam parte de contratos de arrendamento comercial ditos “vinculísticos” celebrados ao abrigo do RAU, mantendo desse modo o status quo resultante deste regime legal, bem como os direitos originariamente adquiridos por estes arrendatários comerciais.

Este entendimento sai reforçado se atentarmos nas exclusões agora previstas pelo legislador no Regime Transitório relativamente a esta matéria, deixando cair a referida “tutela vinculística” (i.e. permitindo a denúncia pelo senhorio dos arrendamentos comerciais ditos “vinculísticos” mediante pré-aviso de 5 anos) nos casos em que o arrendatário comercial originário deixe de ser parte nesses contratos, quer directamente (via trespasse ou locação de estabelecimento), quer indirectamente (via venda de mais de 50% das respectivas participações sociais), desmerecendo, por esse exacto motivo, a referida tutela excepcional originariamente recebida ao abrigo do RAU e mantida com a entrada em vigor do NRAU.

3.       CONCLUSÃO

Em função do supra exposto, e apesar da discussão e dúvidas que a publicação e entrada em vigor do NRAU tem vindo a suscitar no mercado imobiliário, impõe-se sublinhar que, relativamente aos contratos de arrendamento comercial vinculísticos anteriores ao NRAU, o legislador não colocou nem poderá nunca colocar em crise a confiança depositada pelas partes no regime vinculístico resultante do RAU.

Na nossa opinião, o legislador pretendeu, ao invés, manter o status quo existente: (i) não fragilizando a posição de senhorio - ao impor a manutenção do expressa ou tacitamente acordado em matéria de denúncia imotivada pelo arrendatário -, e (ii) mantendo condicionadamente o “privilégio vinculístico” do arrendatário - i.e. a inexistência do direito do senhorio se opor à renovação dos arrendamentos comerciais vinculísticos.

[1] Aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

[2] Aprovado pelo Decreto-lei 321-B/90, de 15 de Outubro, e sucessivamente alterado.