Novo Regime da Segunda Avaliação

Filipe Romão, Tiago Pedro Rodrigues.

2009 Vida Imobiliária n.º 132


1.      Introdução 

O Orçamento de Estado para 2009 (“OE 2009”) veio recentemente introduzir algumas alterações em sede de tributação do património. 

No que respeita ao Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) merecem especial atenção as alterações ao regime da segunda avaliação previsto no artigo 76.º do Código do IMI de que iremos dar nota no presente artigo. 

2.      O anterior regime 

Com relevância para análise deste artigo interessa referir que o anterior regime previa a possibilidade de o sujeito passivo e o chefe de finanças pedirem uma segunda avaliação com fundamento em erro na aplicação dos critérios de avaliação legais, previstos no artigo 38.º do Código do IMI. 

As comissões de avaliação eram compostas por dois peritos regionais designados pelo director de finanças e pelo sujeito passivo ou seu representante. 

Relativamente a eventuais despesas decorrentes da segunda avaliação pedida pelo sujeito passivo ao abrigo do anterior regime, as mesmas ficavam a cargo do sujeito passivo sempre que o valor contestado se mantivesse. 

3.      Novo regime da segunda avaliação 

A primeira alteração a notar é a possibilidade de a câmara municipal solicitar, no prazo de 30 dias contados da data de notificação do sujeito passivo, uma segunda avaliação do imóvel quando não concorde com o resultado da avaliação directa (prevista nos artigos 33.º e 34.º do Código do IMI), a qual é da competência do chefe de finanças e efectuada com base nas declarações apresentadas pelo sujeito passivo. 

As câmaras municipais passam a poder nomear um vogal para as comissões que realizam as segundas avaliações que serão compostas por um perito regional, que preside à comissão, um vogal nomeado pela câmara municipal e pelo sujeito passivo ou seu representante. 

A segunda alteração relevante é a possibilidade de se poder efectuar o pedido para segunda avaliação com base em novo fundamento. Assim, o pedido de segunda avaliação pode ser efectuado não só com fundamento em erro na aplicação dos critérios legais de avaliação mas também com fundamento na distorção entre o valor patrimonial tributário fixado e o valor de mercado do bem imóvel. Neste último caso o pedido deve ser devidamente fundamentado pelo requerente.


De acordo com a definição legal, entende-se que o valor patrimonial se encontra distorcido quando (i) for superior em mais de 15% do valor normal de mercado, (ii) o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do padrão normal para a zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares e a arquitectura, e o valor é inferior em mais de 15% do valor normal de mercado. 

A terceira alteração de relevo é a introdução de uma taxa, a fixar entre 480 EUR e 1.920 EUR, tendo em conta a complexidade da matéria que, entendemos, apenas poderá ser exigida quando o pedido for efectuado com fundamento na distorção entre o valor patrimonial tributário e o valor de mercado. 

Esta taxa deve ser paga no momento de apresentação do pedido de segunda avaliação e apenas será devolvida caso se chegue à conclusão que o valor patrimonial tributário atribuído ao imóvel se encontra distorcido, de acordo com os critérios supra referidos. 

A quarta alteração que cumpre notar prevê que, em caso de a comissão nomeada para efectuar a segunda avaliação chegar à conclusão que o valor patrimonial se encontra distorcido, se efectue uma nova avaliação para fixar novo valor patrimonial que apenas relevará para efeitos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRS”), Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”) e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”). 

Esta nova avaliação deve ser fundamentada e utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno no caso de edificações, ou aplicar o método comparativo dos valores de mercado no caso de outros terrenos urbanos. 

Por último, importa ainda referir que, segundo entendemos, se mantém a possibilidade de o sujeito passivo ser responsável pelo pagamento das despesas da avaliação efectuada a seu pedido, sempre que o valor contestado se mantenha quer para os casos em que o pedido é efectuado com fundamento nos critérios legais de avaliação, quer para os casos em que o pedido seja efectuado com o novo fundamento da distorção entre o valor patrimonial tributário fixado e o valor de mercado do imóvel. 

4.      Conclusões 

O novo regime para a segunda avaliação tem algumas virtualidades como por exemplo, a possibilidade de o sujeito passivo efectuar o pedido com base na distorção entre o valor patrimonial tributário e o valor de mercado do imóvel, situação que não era anteriormente possível. 

Esta nova possibilidade protege o contribuinte (e também a administração tributária) de anteriores situações em que não obstante terem sido correctamente aplicados os critérios legais de avaliação, o valor se encontrava desajustado da realidade do mercado, o que em algumas situações obrigava o contribuinte a suportar imposto em montante superior ao que seria justamente devido tendo em consideração as características do imóvel, e noutras lhe permitia pagar menos imposto do que aquele que seria justamente devido. 

Contudo, da nossa análise interessa destacar que a nova redacção dada pelo legislador ao artigo 76.º do Código do IMI é bastante confusa, o que cria alguns problemas na sua interpretação. Nesse sentido, importa referir que optámos por dar nota no ponto anterior da interpretação que consideramos a mais correcta tendo em consideração a ratio e o contexto do regime em análise, ainda que a mesma não resulte sempre de forma clara da letra da lei. 

Assim, entendemos que existem agora dois fundamentos diferentes com base no quais o pedido de segunda avaliação pode ser efectuado: (i) com fundamento em erro de aplicação dos critérios legais de avaliação, e (ii) com fundamento na distorção do valor patrimonial tributário e o valor de mercado do imóvel. O pedido de segunda avaliação pode ainda ser efectuado com base nos dois fundamentos supra referidos. 

Entendemos que a taxa acima mencionada apenas será devida nos casos em que o pedido de segunda avaliação seja efectuado com base no fundamento referido no ponto (ii) supra. Qualquer outra interpretação do artigo 76.º do Código de IMI seria contrária à Constituição da República Portuguesa, por violação do princípio da igualdade e proporcionalidade. 

Com efeito, caso se considerasse que a taxa seria devida em todos os pedidos de segunda avaliação, chegaríamos, por exemplo, a situações de não devolução da taxa nos casos em que existisse um claro erro da Administração Tributária na aplicação dos critérios legais de avaliação mas em que a alteração do valor patrimonial não fosse superior a 15% do valor de mercado do imóvel. 

Não obstante, tanto quanto sabemos, a Administração Tributária apenas se encontra a notificar os contribuintes para o pagamento da taxa relativamente aos pedidos efectuados quando tenham como fundamento (i) a distorção do valor patrimonial tributário com o valor de mercado, ou (ii) o contribuinte apresente pedidos de segunda avaliação com base nos dois fundamentos (erro na aplicação dos critérios legais de avaliação e distorção entre o valor patrimonial tributário e o valor de mercado do imóvel).

 Com a recepção da notificação do montante da taxa fixada tendo em conta a complexidade da matéria, o contribuinte pode optar por renunciar ao seu pedido de segunda avaliação com fundamento na distorção, casos em que o pedido pode seguir os seus trâmites com base no fundamento do erro na aplicação dos critérios legais de avaliação, se o mesmo for invocado. 

Mesmo considerando a interpretação que entendemos ser a mais (ou mesmo a única, correcta) não deixamos de apontar críticas a este novo regime. 

Desde logo, a utilização de critérios subjectivos e não definidos na lei para (i) a fixação do montante da taxa (complexidade da matéria), e (ii) a decisão de devolução da mesma (distorção apurada com base no valor de mercado do imóvel), o que permite uma discricionariedade excessiva na actuação da Administração Tributária. 

A segunda crítica passa pelo montante elevado que pode atingir a nova taxa prevista. Consideramos que este factor poderá ter um carácter dissuasor, levando o contribuinte a desistir do exercício daquele que é um seu direito legítimo. 

Uma última nota para o facto de o novo regime apenas permitir a determinação de um novo valor patrimonial tributário quando a distorção entre o valor patrimonial tributário decorrente da aplicação dos critérios legais de avaliação e o valor de mercado for superior a 15%. Para além disso, tal determinação apenas terá efeito em sede de IMT, IRS e IRC, não relevando para efeitos de IMI. Parece-nos uma percentagem excessiva, e não entendemos qual o motivo de se excluir do âmbito do novo valor patrimonial tributário o IMI, permitindo assim que se mantenham valores patrimoniais tributários que podem ser desajustados de forma relevante (até 15%) relativamente ao respectivo valor de mercado em sede de IMT, IRS e IRC, ou mesmo anormal no que respeita a IMI (dado que por muito alta que seja a distorção face ao valor de mercado, o valor patrimonial tributário resultante da aplicação dos critérios legais de avaliação sempre se manterá em sede de IMI).