Medidas de combate à crise no sector imobiliário - UM pequeno contributo. 1.ª y 2.ª parte

João Torroaes Valente, José Costa Pinto.

2009 Vida Imobiliária, n.º 136 y 137


REABILITAÇÃO URBANA

Também no âmbito da reabilitação urbana identificamos alguns passos que poderiam ser trilhados com vista a potenciar a revitalização do mercado imobiliário. É hoje reconhecido que o diploma que deu vida às Sociedades de Reabilitação Urbana (“SRUs”) e estabelecia um procedimento especial para o licenciamento de operações urbanísticas executadas neste contexto pelos particulares, o Decreto-lei n.º 104/2004, de 7 de Maio, não produziu os efeitos pretendidos. Aliás, neste momento existe uma proposta de lei que, entre outros aspectos, visa revogar este diploma e consagrar um novo regime jurídico de reabilitação urbana (esta proposta de lei encontra-se disponível para consulta em http://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=34489).

Nos termos desta proposta, aos proprietários dos imóveis inseridos em áreas que venham a ser qualificadas como “áreas de reabilitação urbana” continuam a ser reconhecidos alguns benefícios fiscais, designadamente ao nível do IMI e do IMT (a amplitude destes benefícios é definida por cada município, nos termos do acto constitutivo da “área de reabilitação urbana” em causa) e, bem assim, ao nível do Imposto de Selo e do IVA (previstos no Estatuto dos Benefícios Fiscais, conforme alterado pelo Orçamento de Estado para 2009).

Contudo, caso esta proposta de lei venha a ser aprovada nos termos do projecto disponibilizado pela Assembleia da República, fica claro que o legislador continua a querer “guardar” para os imóveis sitos em áreas delimitadas pelos municípios a concessão dos benefícios fiscais, quando, na nossa perspectiva, não existem motivos para que todos os proprietários que estejam disponíveis para investir na reabilitação dos seus imóveis - independentemente da área onde os mesmos se situam - não sejam auxiliados com benefícios fiscais.

Por outro lado, somos da opinião de que poderiam ser criados procedimentos administrativos especiais para os processos de licenciamento de operações urbanísticas que visem a reabilitação urbana. Por exemplo, analisando o regimes legal previsto para os projectos de “Potencial Interesse Nacional (PIN)”, porque não consagrar um regime especial para projectos de reabilitação urbana de “Potencial Interesse Municipal” (qualificáveis em razão das suas características intrínsecas e não da respectiva localização em “área de reabilitação urbana”)?

Por último, neste particular, cremos que seria igualmente muito benéfico implementar programas de apoio aos proprietários de prédios que careçam de obras de reabilitação urbana. Ainda hoje, a lógica dos diplomas em vigor sobre esta matéria assenta - erradamente - numa perspectiva repressiva dos proprietários, ao invés de assentar numa perspectiva de apoio a esses proprietários/promotores, o que (para além de pouco eficaz) nos parece pouco justo. Note-se que o principal motivo que conduziu à degradação do parque imobiliário (sobretudo) das grandes cidades nacionais (a descapitalização dos proprietários) se ficou a dever ao congelamento das rendas por via legislativa e, agora, à respectiva não actualização em moldes aceitáveis para os proprietários, pelo que nos parece da maior justiça que o legislador deva apoiar os proprietários na reabilitação dos seus imóveis.

A tónica deverá, assim, centrar-se no apoio e incentivo à iniciativa privada dos proprietários e promotores em matéria de reabilitação urbana e não somente no suporte administrativo da actuação de entidades públicas ou parapúblicas com competências especiais em sede de reabilitação nem na via repressiva dos proprietários, conforme até agora tem sucedido.

4.         MERCADO DE ARRENDAMENTO

No âmbito do mercado de arrendamento (especialmente o habitacional) propomos algumas medidas a tomar ao nível do (i) “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (“NRAU”) e dos (ii) incentivos ao arrendamento de imóveis.

4.1.      NRAU - A REVISÃO NECESSÁRIA

Três anos volvidos desde a entrada em vigor do NRAU constatamos que os objectivos traçados pelo Governo em 2006 não foram totalmente alcançados, maxime no que se refere ao mercado de arrendamento habitacional, uma vez que este continua praticamente inexistente, com as consequências económicas e sociais conhecidas.

Importa, pois, avaliar as causas desta situação para, em razão desse diagnóstico, definir o tipo de alterações necessárias introduzir no NRAU. Assim, é quase consensual em termos de mercado que as razões para o insucesso do NRAU se resumem, no essencial, à (a) insegurança decorrente da morosidade das acções de despejo em conjunto com o excesso de garantias legalmente previstas da posição do arrendatário em caso de não pagamento de renda; à (b) não utilização pelos proprietários do mecanismo de actualização de rendas legalmente previsto; e à (c) redacção equivoca das disposições previstas neste diploma no que respeita ao direito de denúncia pelo arrendatário de contratos ditos “vinculísticos”.

Com vista a desburocratizar e agilizar o processo de despejo, trazendo assim maior segurança e confiança ao sector e aos investidores, entendemos que a solução poderá passar pela criação de meios de resolução alternativa de litígios ou de juízos de competência especializada em matéria de arrendamento habitacional - solução, aliás, recentemente seguida na vizinha Espanha com sucesso. Ainda neste âmbito, deverá dar-se maior amplitude ao direito de resolução dos contratos de arrendamento pelos senhorios em caso de incumprimento pelos arrendatários da obrigação do pagamento de rendas, dado ser inaceitável manter o conjunto exagerado de garantias da posição do arrendatário ora previsto dificultando a recuperação do locado pelo senhorio.

Por outro lado, parece-nos igualmente decisivo flexibilizar o regime de actualização de rendas actualmente previsto, uma vez que os moldes em que este está assente desincentivam os proprietários a fazer uso do respectivo processo dado, designadamente, despoletar a reavaliação fiscal dos imóveis.

É ilustrativo notar o resultado prático daqui decorrente: de acordo com os dados a que tivemos acesso ([1]), em cerca de 350.000 fogos com arrendamentos anteriores a 1990 (data da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano revogado pelo NRAU), apenas 15.000 foram objecto de candidatura à actualização das respectivas rendas, i.e. apenas 4% do universo total dos arrendamentos ditos “vinculísticos” em vigor ...

Não nos cabe aqui desenvolver as graves consequências criadas pela politica de rendas que vigorou entre nós nos últimos trinta anos, que descapitalizou muitos proprietários e causou a deterioração do parque habitacional de todo o país, mas apenas notar que, passados três anos desde a data de entrada em vigor do NRAU, é mais que evidente que o respectivo regime de actualização de rendas não surtiu os seus efeitos.

Este regime legal, por força das exigências que impõe aos senhorios, mais não determina que o agravamento dos respectivos custos patrimoniais sem o correspectivo equivalente em sede de rendimento predial (limitado a 4% ao ano) e, consequentemente, o agravamento da sua própria descapitalização.

A manter-se este quadro normativo, não tenhamos ilusões: com proprietários descapitalizados, o parque habitacional nacional continuar-se-á a degradar e, consequentemente, aumentará o grau de desinteresse dos investidores no mesmo.

Por fim, haverá que aproveitar a oportunidade de revisão do NRAU para clarificar a redacção equivoca deixada pelo legislador a propósito do direito de denúncia pelos arrendatários dos contratos de arrendamento ditos “vinculísticos”, dado que a mesma pode - numa interpretação literal que não subscrevemos - abrir a porta à insegurança jurídica no mercado de arrendamento ao arrepio das legitimas expectativas das partes aquando da celebração dos contratos.

Uma previsão clara do regime legal aplicável ao arrendamento em sede de NRAU é pressuposto e condição necessária ao revitalizar do mercado de investimento em imóveis de rendimento (sujeitos a arrendamentos “vinculísticos”).

 

4.2.      NOVA POLITICA DE INCENTIVO AO ARRENDAMENTO HABITACIONAL

Conforme unanimemente reconhecido pelo mercado imobiliário e previsto no “Plano Estratégico de Habitação 2008-2013” - o qual define as estratégias e modelo de intervenção pública a seguir em matéria de politica de habitação -, “(...) o sector do arrendamento habitacional necessita de medidas públicas de dinamização da oferta do arrendamento privado (...)” , com vista a “(...) estimular a inserção no mercado de arrendamento de fogos disponíveis, vagos ou devolutos, com valores de renda equilibrados (e vantajosos) (...)”.

Ao invés do que tem sido prática em Portugal, entendemos que, em vez de prosseguir uma politica repressiva em sede de IMI relativamente aos proprietários de imóveis devolutos (fortemente descapitalizados em razão do congelamento de rendas durante os últimos trinta anos), o legislador deverá procurar - pela positiva - implementar uma politica de incentivo ao arrendamento habitacional à semelhança do que sucede em sede de FIIAH.

De facto, parece-nos que os incentivos fiscais por essa via atribuídos a estes organismos de investimento colectivo deverão ser estendidos subjectivamente aos proprietários individuais que pretendam investir em imóveis para arrendamento habitacional. Não nos parece aceitável tratar de forma diferente os FIIAH face aos proprietários individuais descapitalizados, os incentivos neste âmbito são tão ou mais necessários do que no âmbito dos FIIAH, descurar esta realidade traduzir-se-ia no favorecimento da criação de “super senhorios” institucionais travando a criação de um verdadeiro mercado de arrendamento ao nível dos proprietários individuais.

É aliás sabido que foi este regime legal e administrativo que proporcionou a oferta de fogos necessária à onda migratória das populações de província para a região das grandes cidades durante os anos 50, provando à saciedade que a actuação pública deve centrar-se mais em estímulos de mercado e menos em repressão de situações indesejadas como a dos imóveis devolutos, isto mesmo tem sido repetido à exaustão por várias associações do sector ([2]) sem qualquer reflexo em termos legislativos e administrativos.

5.         CONCLUSÃO

Temos consciência que a revitalização do sector imobiliário passará pelo encontro de um conjunto de factores que extravasam o âmbito legal (e fiscal), no entanto esperamos que estas ideias ou linhas de reforma possam servir à reflexão de todos (em especial dos responsáveis governativos) e à abertura das “avenidas da discussão” dentro do sector, incentivando a indústria a reinventar-se de forma a conseguir as ferramentas necessárias à saída da crise em que está mergulhada.


([1]) Dados referentes a 2008 disponibilizados pela Associação Lisbonense de Proprietários.

([2]) Vide a titulo de exemplo as opiniões expressas ao nível da Associação Lisbonense de Proprietários disponíveis no respectivo site.