A ordem do pagamento dos credores na venda de imóveis pelas finanças

Cláudia Reis Duarte.

2011 Vida Imobiliária, n.º 157


No contexto de crise económica em que vivemos, tem vindo a assistir-se a um aumento muito considerável do número de vendas de imóveis promovidas pelas autoridades tributárias no âmbito de processos executivos por dívidas fiscais.

Não apenas a crise tem vindo a agravar o incumprimento das dívidas tributárias (quer das pessoas singulares quer das pessoas colectivas) como além disso a evolução conhecida nos últimos anos no seio da administração tributária, com a crescente informatização dos processos executivos e das penhoras, tornou consideravelmente mais célere o processo de cobrança, aumentando em número as vendas de imóveis penhorados e sobretudo dando maior visibilidade e publicidade a tais vendas.

Este fenómeno veio pois conferir uma importância acrescida ao regime de graduação de créditos, sendo premente saber, em determinada venda, quais são os credores que serão pagos preferencialmente com o produto da venda judicial.

A dispersão legislativa e a natureza imbricada do regime dos privilégios creditórios imobiliários torna de difícil compreensão e aplicação a lei em vigor, sendo certo que não é abundante a doutrina que se tem dedicado a este tema.

Nesta breve incursão pelo regime de graduação de créditos, precisamente em nome da brevidade que nos é exigida dedicar-nos-emos em exclusivo aos bens imóveis e à ordem pela qual são graduados os créditos, ou, se o preferirmos, são pagos os diversos credores de um executado fiscal quando um imóvel da sua propriedade é objecto de venda judicial no âmbito de um processo de execução fiscal.

Como é conhecido, existindo dívidas à administração tributária não pagas dentro do prazo de pagamento voluntário, é extraída a competente certidão de dívida e instaurado processo de execução fiscal.

Se o contribuinte não se encontrar a discutir a legalidade da dívida nem dispuser de fundamento legal para discutir a cobrança coerciva da mesma dívida, o processo executivo seguirá os termos previstos no Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT), o que implicará, se o incumprimento se mantiver, a penhora dos bens que integram o património do devedor e a consequente venda dos bens penhorados para o pagamento das dívidas em execução.

Nos termos da lei geral tributária, o património do devedor constitui a garantia geral dos créditos tributários, mas quer o Código Civil quer os diplomas que prevêem os diversos impostos concedem à administração tributária alguns privilégios creditórios, que lhe conferem o direito a ser paga com preferência sobre outros credores.

Trataremos por isso, em exclusivo, dos privilégios creditórios que assistem à administração tributária relativamente ao produto da venda de bens imóveis penhorados e vendidos no âmbito de processos de execução fiscal (e não de privilégios sobre quaisquer outros bens), focando apenas os privilégios legalmente previstos relativamente aos impostos principais ou mais frequentes.

Vejamos pois de que forma é repartido o produto da venda judicial de um imóvel no âmbito de um processo de execução fiscal.

Desde logo, e antes de quaisquer outros, deverão ser pagos os créditos dos trabalhadores emergentes de contrato de trabalho ou da sua violação ou cessação, sempre que o prédio vendido seja o imóvel em que o trabalhador presta a sua actividade.

Na realidade, o Código do Trabalho prevê que os créditos desta natureza gozam de privilégio imobiliário especial e são graduados antes de todos os demais, o que significa que, sendo o imóvel penhorado e vendido em execução fiscal o imóvel em que o trabalhador ou trabalhadores prestam a sua actividade e tendo estes créditos sobre a entidade empregadora executada, os trabalhadores serão pagos com o produto da venda com preferência sobre quaisquer outros credores.

Não existindo créditos sobre o executado desta natureza (ou existindo, estando estes satisfeitos), o produto da venda é utilizado para o pagamento dos créditos de Estado por dívidas de Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e por dívidas de Imposto do Selo (IS) nas transmissões gratuitas que respeitem ao imóvel vendido.

Este é um privilégio creditório é previsto não apenas no Código Civil como também nos Códigos do IMT e do IS.

Desta forma, existindo dívidas de IMT ou IS relativas à transmissão do imóvel objecto de venda judicial, o Estado é credor preferencial relativamente a tais dívidas, e será pago por elas ainda que o executado não seja já o proprietário do imóvel (por exemplo, por ter entretanto vendido o imóvel a um terceiro), sendo as mesmas dívidas pagas antes das demais (nomeadamente antes das dívidas relativamente às quais tenha sido constituída hipoteca sobre o imóvel, ainda que a hipoteca seja registada com anterioridade ao registo da penhora que precedeu a venda judicial).

Também os créditos das autarquias por dívidas de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) respeitantes ao imóvel vendido gozam de privilégio, desde que tais créditos tenham sido inscritos para cobrança no ano da penhora ou nos dois anos anteriores.

Também neste caso, e relativamente às dívidas de IMI naquelas condições (inscritas para cobrança no ano da penhora ou nos dois anos anteriores) o Estado verá estes seus créditos graduados preferencialmente, mesmo que o executado não seja já o proprietário do imóvel.  

Tal como sucede com os créditos por dívidas de IMT ou IS respeitantes à transmissão do imóvel vendido, também os créditos por dívidas respeitantes à propriedade ou posse do imóvel (IMI) têm garantido um lugar na graduação prevalecente sobre os demais créditos (incluindo os garantidos por hipoteca).

O novo Código Contributivo (na senda aliás da anterior Lei de Bases da Segurança Social) prevê igualmente um privilégio imobiliário de que gozam os créditos da segurança social por contribuições, quotizações e respectivos juros de mora sobre os bens imóveis existentes no património do contribuinte à data da instauração do processo executivo.

Da mesma forma, o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) e o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC) prevêem privilégios imobiliários sobre os bens existentes no património do sujeito passivo à data da penhora (para garantia de pagamento do IRS e do IRC relativo aos três últimos anos).

Se entendermos que estes créditos (por dívidas à Segurança Social, dívidas de IRS e dívidas de IRC) gozam de privilégio imobiliário especial, tais créditos devem ser pagos com preferência sobre os créditos garantidos por hipoteca.

Na realidade, os créditos garantidos por hipoteca só cedem perante os credores que disponham de privilégio imobiliário especial ou prioridade de registo, o que significa que entender os referidos créditos como gozando de privilégio imobiliário especial implica necessariamente fazer pagar o Estado por dívidas de Segurança Social, IRS e IRC com preferência sobre os credores com hipoteca anteriormente registada.

Entendemos, contudo, que os privilégios creditórios previstos no Código do IRS e IRC e no Código Contributivo são privilégios creditórios gerais e não especiais, devendo considerar-se com a natureza de especiais apenas os que a esse título são previstos no Código Civil ou os que, previstos em diploma autónomo, especificamente sejam classificados pelo legislador como especiais, devendo todos os demais ter a natureza de privilégios creditórios gerais.

A jurisprudência mais recente, quer do Supremo Tribunal Administrativo quer dos Tribunais Centrais Administrativos tem vindo a considerar, numa posição coincidente com a que defendemos, que os referidos créditos (por dívidas à Segurança Social, dívidas de IRS e dívidas de IRC) gozam de um privilégio imobiliário geral, motivo pelo qual não preferem, na hierarquia da graduação, aos créditos hipotecários, que devem ser pagos com preferência.

Concluímos assim que, não existindo ou estando satisfeitos os créditos antes mencionados nas condições igualmente referidas (créditos de trabalhadores e créditos do Estado por IMT, IS e IMI), devem ser pagos preferencialmente os créditos hipotecários, e só depois os créditos por dívidas à Segurança Social e os créditos por dividas de IRS ou IRC.

No que se refere aos créditos garantidos por hipoteca, e tal como anteriormente se referiu, estes cedem perante os credores que disponham de privilégio imobiliário especial ou prioridade de registo, o que significa que, existindo dívidas fiscais que não gozem de qualquer privilégio especial, estas serão pagas com preferência sobre o crédito hipotecário se houver prioridade de registo.

Assim, existindo uma dívida de outra natureza que não fiscal e uma dívida fiscal, será paga preferencialmente aquela cujo registo de penhora ou hipoteca for anterior, prevalecendo estes créditos na graduação, face aos créditos que não gozem de privilégio imobiliário especial e aos créditos que não gozem de qualquer privilégio ou não cobertos por garantia.

Todo o exposto pressupõe naturalmente que os diferentes credores hajam reclamado em tempo e pela via adequada os seus créditos no seio do processo de execução fiscal.

A hierarquização dos créditos e repartição do produto da venda judicial pelos diversos credores em função dos privilégios de que gozam é levada a cabo pela administração tributária, e face ao aumento do número de operações de venda realizadas e à complexidade do regime antes descrito antevemos um avolumar de contencioso nesta matéria, que caberá aos Tribunais dirimir.