O memorando de entendimento com a «troika» e as intervenções legislativas programadas para o mercado de habitação

INTRODUÇÃO

O memorando de entendimento subscrito em 17 de Maio do presente ano pelo Governo português e pela «troika», prevê, como é sabido, a adopção de algumas medidas legislativas incidentes sobre o mercado da habitação, medidas estas destinadas a provocar o reajustamento de algumas situações que há muito têm vindo a ser reconhecidas como prejudiciais para a competitividade da economia nacional e suscitado o apelo a intervenções reformadoras.

De acordo com o calendário do memorando de entendimento, algumas destas medidas deverão ser tomadas até ao fim do terceiro trimestre de 2011, ou seja, até ao fim do presente mês, devendo outras ser executadas até ao final do ano. Aproximando-se o fim do primeiro dos prazos referidos no calendário do memorando, e não sendo larga a distância que nos separa do fim do ano, deadline para as medidas posteriores, a intenção do presente artigo é pois fazer um breve sumário dos projectos de alterações legislativas que poderão ser anunciados nos quatro meses vindouros, a ser cumprido o calendário acordado entre o Governo português e a «troika». 

2.       ANÁLISE

2.1     Alteração do Novo Regime do Arrendamento Urbano (“NRAU”), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro

Em primeiro lugar, o Governo português comprometeu-se no memorando de entendimento a apresentar, até ao final de Setembro, um programa com “medidas para alterar a nova Lei do Arrendamento Urbano, a Lei n.º 6/2006, a fim de garantir obrigações e direitos equilibrados de senhorios e inquilinos, tendo em conta os grupos mais vulneráveis”, estando previsto no memorando que até ao final de 2011 deverá ser produzida pelo Governo uma “proposta de legislação, a ser apresentada à Assembleia da República”.

São poucos os elementos fornecidos pelo memorando de entendimento sobre as questões que, em concreto, deverão ser abordadas na alteração legislativa planeada, limitando-se o documento a referir que serão apresentadas medidas destinadas a:

“(i) ampliar as condições ao abrigo das quais pode ser efectuada a renegociação de arrendamentos habitacionais sem prazo, incluindo a limitação da possibilidade de transmissão do contrato para familiares em primeiro grau;

(ii) introduzir um enquadramento para aumentar o acesso das famílias à habitação, eliminando gradualmente os mecanismos de controlo de rendas, tendo em conta os grupos mais vulneráveis;

(iii) reduzir o pré-aviso de rescisão de arrendamento para os senhorios;

(iv) prever um procedimento de despejo extrajudicial por violação de contrato; e

(v) reforçar a utilização dos processos extrajudiciais existentes para acções de partilha de imóveis herdados.”

A matéria referida no ponto (i) supra assume particular relevância à luz dos inúmeros contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do NRAU e que ainda subsistem no território nacional. Neste âmbito, importa recordar que, por força do regime transitório estabelecido pelo NRAU, mais concretamente nos seus artigos 26.º, n.º 2 e 57.º, tais arrendamentos transmitem-se para um conjunto alargado de pessoas em caso de morte do primitivo arrendatário. Esta ampla transmissibilidade, em conjunto com o facto de, por força do artigo 26.º, n.º 4, alínea c) do NRAU, não ser possível aos senhorios denunciar livremente estes arrendamentos mediante comunicação ao arrendatário com antecedência mínima de cinco anos (tal como é permitido para os contratos celebrados após o NRAU, nos termos do artigo 1101.º, alínea c) do Código Civil) (sendo apenas admissível a denúncia em caso de necessidade de habitação pelo senhorio ou seus descendentes em primeiro grau ou para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos) tem naturalmente consequências a nível do funcionamento do mercado de arrendamento, obrigando inúmeros senhorios a estar vinculados a contratos antigos, com condições que não reflectem as de mercado, e a não oferecer por isso no mercado de arrendamento habitacional os seus imóveis.

O objectivo parece ser, pois, criar as condições para que vários senhorios possam renegociar as condições de arrendamento dos seus imóveis em momento anterior àquele em que o poderiam fazer na falta desta intervenção legislativa, bem como para que se verifique um aumento da oferta no mercado de arrendamento habitacional, através da extinção de alguns arrendamentos que, sem a redução do conjunto de pessoas a favor de quem poderiam ser transmitidos com a morte do arrendatário, continuariam a vigorar durante largos anos em termos que não traduzem as condições de mercado, inevitavelmente com prejuízos para os senhorios.

Quanto à eliminação gradual dos mecanismos legais de controlo de rendas, referida no ponto (ii) supra, cumpre referir que, para além de complexo, o regime actualmente em vigor de actualização de rendas é demasiado garantístico, não tendo surtido os efeitos desejados em sede de mercado de arrendamento habitacional e não constituindo por conseguinte - conforme se pretendia e se então se anunciou - uma verdadeira “lei das rendas”.

Esta ansiada reforma legislativa terá a difícil tarefa de compaginar interesses tão sensíveis como são o dos proprietários e o dos inquilinos, não deixando de proteger - conforme se prevê no memorando assinado - os inquilinos mais vulneráveis.

São estes alguns dos ingredientes que justificam a redobrada expectativa do mercado em torno das medidas previstas tomar pelo Governo em sede de arrendamento urbano, no entanto outros haverá que justificarão alterações legislativas nesta sede “além memorando”, esperando-se do actual Governo igual coragem para as implementar aproveitando o momento histórico irrepetível que vivemos.

2.2.      Reabilitação Urbana

O Governo Português comprometeu-se ainda a, até ao final do presente mês, adoptar legislação para simplificar os procedimentos administrativos em matéria de reabilitação.

De acordo com o memorando de entendimento, esta legislação deverá, nomeadamente:

“(i) simplificar os procedimentos para obras de reabilitação, requisitos de segurança, licenças de utilização e formalidades para inovações que beneficiem e aumentem a qualidade e o valor do edifício (tais como medidas de poupança de energia);

(ii)  simplificar as regras para o realojamento temporário de inquilinos de um edifício sujeito a obras de reabilitação tendo em consideração as necessidades dos inquilinos e o respeito pelas suas condições de vida;

(iii)  conceder aos senhorios a possibilidade de pôr termo ao contrato de arrendamento devido a obras de renovação significativas que afectem a estrutura e a estabilidade do edifício, com um pré-aviso máximo de seis meses; e

(iv)  normalizar as regras que determinam o nível do estado de conservação do imóvel e as condições para a demolição de edifícios em ruínas.”

Estas medidas já tinham sido apontadas como necessárias pelo anterior executivo, na Resolução do Conselho de Ministros n.º 20/2011, de 23 de Março (“Resolução 20/2011”), que, como tal, constitui um bom indicador das alterações que poderão vir a ser efectuadas.

De acordo com a Resolução 20/2011, a simplificação dos procedimentos administrativos para obras de reabilitação passaria, entre outros, pela criação de um procedimento especial, simples e rápido para a realização de obras, com centralização da decisão numa única entidade e eliminação dos pedidos de pareceres a outras entidades, e/ou pela sujeição da realização de obras de reabilitação urbana à simples comunicação prévia (com possibilidade de início das obras no espaço de 20 dias após a comunicação).

A Resolução 20/2011 faz também referência à simplificação do procedimento de autorização de utilização dos imóveis (referindo que para uma maior simplicidade dos procedimentos, deveria ser suficiente uma declaração do projectista e dispensada a vistoria pela câmara municipal), à simplificação da maioria necessária para realização de obras em partes comuns dos prédios (de dois terços dos votos dos condóminos para maioria simples), e à simplificação das condições de realojamento temporário dos inquilinos, em caso de necessidade de obras de reabilitação em imóveis arrendados (referindo que deveria ser permitido o realojamento em fogo adequado à dimensão do agregado familiar).

2.3.      Tributação de bens imóveis

Finalmente, refere o memorando de entendimento que, até ao final do presente mês, deverá ser revisto o quadro legal de avaliação dos imóveis e terrenos existentes, bem como apresentadas medidas de modo a assegurar que, por um lado, até finais de 2012 existe uma aproximação entre o valor de mercado de todos os bens imóveis e o seu valor patrimonial tributável e, por outro, que a avaliação de bens imóveis é actualizada anualmente (para imóveis para fins comerciais) ou de três em três anos (para imóveis destinados à habitação).

Até ao final do ano deverá ainda ser efectuada uma reforma na tributação de bens imóveis, de modo a nivelar os incentivos ao arrendamento com os incentivos à aquisição de habitação própria. Este nivelamento será atingido designadamente, pela limitação das deduções fiscais dos encargos com rendas e com juros dos empréstimos à habitação a partir de 1 de Janeiro de 2012 (estando planeado que a partir da mesma data os encargos com as amortizações de capital deixarão por completo de ser dedutíveis), bem como pelo reequilíbrio gradual dos impostos sobre os imóveis, no sentido da atribuição de primazia das receitas fiscais a obter através do Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) sobre o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”). Prevê-se ainda, por último, uma redução significativa das isenções temporárias do IMI para habitação própria permanente, bem como o aumento considerável do custo fiscal inerente à propriedade de imóveis devolutos e não arrendados.

3.       CONCLUSÃO

Em síntese, o memorando de entendimento celebrado entre a República Portuguesa e a «troika» prevê a adopção de diversas medidas legislativas destinadas a promover uma maior eficiência do mercado de habitação no território nacional, inseridas num grupo mais amplo de acções destinadas a tornar mais competitiva a economia nacional.

Um primeiro conjunto destas medidas diz respeito à introdução de algumas reformas no NRAU, com o intuito de causar no mercado de arrendamento habitacional português um choque de ajustamento que se tornou necessário em face do longo período até agora vivido de vigência de normas excessivamente favoráveis aos arrendatários e penalizadoras para os senhorios.

Neste âmbito, a limitação dos grupos de pessoas para quem pode ser transmitido um arrendamento após a morte do primitivo arrendatário assume particular relevância, uma vez que poderá vir a permitir a inúmeros senhorios renegociar, em condições de mercado, os contratos de arrendamento que os vinculam, o que até agora não lhes era possível, penalizando-os fortemente. Esta medida, a concretizar-se, terá também previsivelmente como efeito o aumento da oferta de imóveis para arrendamento habitacional.

Por sua vez, a eliminação gradual prevista dos mecanismos de controlo de renda permitirá, finalmente, por cobro a uma situação que se tinha vindo arrastar desde há um longo período de tempo, também com consequências prejudiciais para os senhorios e para o mercado de habitação no geral, sendo certo porém que qualquer intervenção legislativa no sentido desta eliminação terá que ser cuidadosamente planeada, em face da verdadeira “floresta” normativa existente nesta matéria.

Finalmente, quanto às reformas previstas para o NRAU, a redução do prazo de pré-aviso de rescisão bem como a introdução de mecanismos extrajudiciais de despejo em caso de violação do contrato ou de partilha de imóveis herdados não serão certamente despiciendas, sendo de esperar que as últimas duas permitirão agilizar os procedimentos referidos.

Um segundo conjunto de medidas dirá respeito à reforma dos procedimentos actualmente aplicáveis na reabilitação urbana, sendo que nos limitamos, a este propósito, a referir que a Resolução 20/2011, embora tenha sido aprovada pelo Governo anterior, e sem prejuízo deste Governo não vir a adoptar com exactidão as medidas previstas na mesma, será um bom indicador das alterações que podem ser esperadas nesta matéria.

Por último, está também planeada a aprovação de um conjunto de medidas a nível fiscal, relacionadas com a avaliação dos imóveis para efeitos fiscais e com o nivelamento - por vias distintas - dos incentivos ao arrendamento com os incentivos para aquisição de habitação própria, cumprindo aguardar pelas alterações legislativas que vierem efectivamente a ser efectuadas neste domínio.