Proposta de Lei de Orçamento de Estado para 2009 - Principais implicações fiscais na área do Direito Imobiliário. I e II

Filipe Romão, António Castro Caldas.

2008 Vida Imobiliária, n.º 128 e 129


A proposta de Lei de Orçamento de Estado para 2009 (em diante designada apenas como “Proposta OE”) contempla algumas propostas de alteração relativamente a matérias fiscais associadas à área do Direito Imobiliário.

O presente artigo pretende, sem proceder a uma análise exaustiva de todas as alterações propostas pela Proposta OE, dar notícia das mais relevantes alterações na área imobiliária, detalhando-as por tipo de imposto.

1. Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”)

Reinvestimento na alienação de habitação própria e permanente

Para efeitos de não incidência de IRS sobre as mais-valias obtidas com alienação de habitação própria e permanente, são alargados os prazos previstos para o reinvestimento dos valores de realização, nos seguintes termos:

(i) O prazo para o reinvestimento na aquisição de nova habitação em momento posterior à alienação passa de 24 para 36 meses;

(ii)  O prazo para o reinvestimento na aquisição de nova habitação em momento anterior à alienação passa de 12 para 24 meses.

2. Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”)

Regime de Renúncia à Isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis

Refira-se, mais uma vez, que as propostas de alterações neste domínio, ficam muito aquém do que tem vindo a ser reclamado pelo sector a propósito do novo regime.

Na realidade, a lei foi alterada apenas no sentido de permitir a renúncia à isenção de IVA na sublocação de bens imóveis que sejam destinados a fins industriais, mantendo-se a proibição da renúncia à isenção na sublocação de quaisquer outros bens imóveis.

Taxas

A taxa reduzida de IVA passa a aplicar-se também (i) às empreitadas de bens imóveis em que são donos de obra empresas municipais cujo objecto consista na reabilitação e gestão urbanas detidas integralmente por organismos públicos, desde que as referidas obras sejam directamente contratadas com o empreiteiro, (ii) às empreitadas de reabilitação urbana realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional, e (iii) às empreitadas de reabilitação de imóveis que sejam contratadas directamente pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana.

3. Imposto do Selo

É proposto que as regras de exclusão de tributação previstas respeitantes a transmissões gratuitas a favor de sujeitos passivos de IRC e que as regras de isenção previstas para transmissões gratuitas a favor de cônjuges, ascendentes e descendentes, apenas se apliquem para efeitos da verba 1.2. da Tabela Geral (10%). Ou seja, seguindo o entendimento que já vinha a ser considerado pela administração fiscal (ainda que questionável face à legislação vigente), determina-se a sujeição de tais transmissões, sempre que tenham por objecto imóveis, aos 0,8% de Imposto do Selo previstos na verba 1.1. da Tabela Geral.

4. Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”)

Conceito de terreno para construção

Passam a estar incluídos no conceito de terreno para construção os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano para os quais tenha sido admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção.

Determinação do coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez dos prédios passa a ser determinado, nos casos de prédios ampliados, de acordo com a idade de cada parte do imóvel.

Avaliações

Sempre que o valor patrimonial tributário, determinado em sede de avaliação para efeitos de IMI, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de mercado (i.e., quando superior em mais de 15% face ao valor de mercado, ou inferior em mais de 15% ao valor normal de mercado, ou ainda quando o prédio apresente características valorativas que o diferenciem do padrão normal para a zona), as comissões de avaliação podem fixar novo valor patrimonial tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, determinado de acordo com o método do custos adicionado do valor do terreno, no caso de edificações, ou de acordo com o método comparativo dos valores de mercado no caso de terrenos para construção ou outros terrenos.

Pelo pedido de segunda avaliação passa a ser devida uma taxa a fixar entre 5 e 20 unidades de conta (i.e. entre €480 e €1.920), tendo em conta a complexidade da matéria, devendo o montante ser devolvido ao contribuinte caso o valor patrimonial se considere distorcido.

Sempre que os prédios sejam detidos em compropriedade, e sempre que haja mais do que um pedido de segunda avaliação, os comproprietários devem passar a nomear um só representante para integrar a comissão de avaliação.

Taxas

As taxas de IMI aplicáveis a prédios que se encontrem devolutos há mais de um ano passam a ser elevadas, anualmente, ao dobro do montante actual.

As taxas de IMI aplicáveis a prédios em ruínas passam a ser elevadas, anualmente, ao triplo do montante actual.

5. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”)

Taxas

Por outro lado, esclarece-se que, nos casos de transmissão de partes de prédios urbanos ou de fracções autónomas dos mesmos que se destinem exclusivamente a habitação própria e permanente, devem ser aplicadas as seguintes regras para efeitos de aplicação das taxas de IMT:

(i) Se no mesmo acto se transmitir a totalidade do prédio, a cada valor aplica-se a taxa correspondente à totalidade da transmissão;

(ii)  Se no acto não se transmitir a totalidade do prédio, ao valor tributável (correspondente à parte do prédio a adquirir) aplica-se a taxa correspondente ao valor global do prédio, tendo em consideração a parte transmitida.

Reconhecimento de isenções

Esclarece-se que o reconhecimento de isenções dependentes de despacho do Ministro das Finanças ou do Director-Geral dos Impostos deve ser prévio.

As isenções de reconhecimento automático passam a ser objecto de verificação e declaração do serviço de finanças onde for apresentada a declaração Modelo 1 de IMT.

Assim, passa ainda a ser obrigatória, nas situações de isenção, a apresentação de declaração Modelo 1 de IMT, a apresentar antes do acto ou facto translativo, em qualquer serviço de finanças, ou por meios electrónicos.

Exigibilidade de apresentação de comprovativo de pagamento/isenção

Os notários e outros funcionários ou entidades que desempenhem funções notariais, bem como as entidades e profissionais com competência para autenticar documentos particulares que titulem actos ou contratos sujeitos a registo predial, não podem, de acordo com a Proposta, lavrar as escrituras, quaisquer outros instrumentos notariais ou documentos particulares ou autenticar documentos particulares que operem transmissões de bens imóveis nem proceder ao reconhecimento de assinaturas nesses contratos sem que, nos casos em que seja aplicável uma isenção, lhes seja apresentado o extracto da declaração Modelo 1 de IMT, acompanhada do correspondente documento comprovativo.

Responsabilidade pelo pagamento do imposto

Os notários que celebrem escrituras públicas e as pessoas que, por qualquer forma, intervenham nos documentos particulares autenticados, ou qualquer outro título, quando essa forma seja admitida em alternativa à escritura pública, passam a ser solidariamente responsáveis com o sujeito passivo pelo pagamento do imposto, desde que tenham colaborado na falta de liquidação ou arrecadação do imposto ou, na data daquela intervenção, recepção ou utilização, não tenham exigido o documento comprovativo do pagamento ou da isenção, se for caso disso.