A décima alteraçâo ao regime jurídico da urbanizaçâo e edificaçâo

Vasco Caetano de Faria.

2010 Vida Imobiliária, n.º 146


Foi recentemente aprovada, por via do Decreto-Lei n.º 26/2010, de 3 de Março, mais uma alteração (a décima) ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (“RJUE”).

Sem prejuízo de considerarmos que a maioria das alterações agora operadas não é significativa, ficando bastante aquém do esperado pelos operadores do mercado imobiliário em termos de simplificação, eficiência e economia de tempo dos procedimentos de gestão urbanística, não deixamos de aplaudir a aprovação de um regime excepcional de extensão dos prazos para requerer a emissão de título de operação urbanística e, bem assim, a extensão dos prazos para a execução de obras e suas eventuais prorrogações.

De facto, a grave crise que se faz sentir no mercado imobiliário e a necessidade de reajustamento dos calendários de financiamento e execução de inúmeros empreendimentos imobiliários originou diversas situações de quase esgotamento dos prazos para a realização de operações urbanísticas já aprovadas.   

O regime de excepção, agora publicado, constitui uma resposta positiva para muitos promotores imobiliários que se encontravam em situação de ver os prazos para execução dos seus projectos esgotados e na iminência de ser necessário requerer nova licença ou apresentar nova comunicação prévia, com os consequentes custos económicos e de tempo associados.

Com efeito, por meio de simples requerimento do interessado, o prazo de execução das obras em curso ou de prorrogação das mesmas pode ser elevado para o dobro, mesmo que se trate de obras de execução faseada e sem necessidade de emissão de novo acto ou título sobre as operações urbanísticas em causa.

Também os prazos para a apresentação do requerimento para emissão dos títulos de operações urbanísticas são, por via deste regime excepcional, elevados para o dobro.

De referir que o regime excepcional de extensão de prazos descrito é aplicável somente aos prazos em curso no momento da publicação do Decreto-Lei n.º 26/2010 ( 3 de Março de 2010) ou aos prazos cuja contagem se inicie até noventa dias após a sua publicação.

No que concerne à simplificação de procedimentos de controlo urbanístico, as alterações contempladas são escassas e pouco significativas.

Ainda assim, deixaram de estar sujeitas a licenciamento ou a qualquer procedimento de controlo prévio as obras de conservação relativas a edifícios situados em zona de protecção de imóveis classificados ou integrados em conjunto ou sítios classificados. 

Foi igualmente eliminada a exigência de aplicação do procedimento de controlo prévio de licenciamento às operações urbanísticas realizadas em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública, passando a estar sujeitas ao regime da comunicação prévia.

No quadro da simplificação da instalação, acesso e utilização das energias renováveis consagrou-se a isenção de controlo prévio da instalação de painéis solares fotovoltaicos e de geradores eólicos, desde que compreendidos nos limites da escassa relevância urbanística definida para este tipo de instalações, de acordo com o diploma legal. Encontra-se igualmente isenta de qualquer controlo prévio, nos mesmos termos, a instalação de colectores solares térmicos para aquecimento de águas sanitárias.

Na sequência do reforço da responsabilização e exigência de qualificação dos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projectos e pela fiscalização e direcção de obra, nos termos da Lei n.º 31/2009, de 3 de Julho (regime jurídico que estabelece a qualificação profissional exigível para os técnicos em causa), o RJUE contempla agora a dispensa de realização de vistoria, pelo município ou entidade exterior ao mesmo, sobre a conformidade da execução de projectos de especialidades e outros estudos com o projecto aprovado ou apresentado, quando seja igualmente entregue termo de responsabilidade subscrito por técnico autor de projecto legalmente habilitado.

Na mesma linha de responsabilização dos técnicos e autores dos projectos, consagrou-se igualmente a dispensa da consulta, aprovação ou parecer, por entidade interna ou externa aos municípios, dos projectos de especialidades e outros estudos, quando o respectivo projecto seja acompanhado por termo de responsabilidade subscrito por técnico autor de projecto legalmente habilitado.

Finalmente, no âmbito da autorização de utilização, consideramos não menos importante sublinhar a consagração expressa do deferimento tácito para o caso de falta de determinação da realização de vistoria nos prazos legais, apesar de esta solução ser já defensável à luz do regime anterior, por via da aplicação do artigo 111.º c) do RJUE.

Sem prejuízo das recentes alterações ao RJUE acolherem algumas (poucas) soluções já há muito reclamadas pela doutrina e por alguns operadores do mercado imobiliário, não podemos deixar de assinalar que se trata da décima alteração ao regime, entre sucessivos decretos-lei e declarações de rectificação, a um ritmo quase anual.

De facto, os dez anos de vigência do RJUE constituem um caso paradigmático dos tempos de incerteza e ausência de previsibilidade das leis a que diariamente assistimos.

Lamentamos, apenas, que não se tenha aproveitado mais esta alteração do regime para se modificar, definitivamente, um conjunto de disposições e procedimentos que obstam à simplificação, eficiência e celeridade dos procedimentos de gestão urbanística.