Proposta de Lei de Orçamento de Estado para 2008 - Principais implicações fiscais na área do Direito Imobiliário

António Castro Caldas.

2007 Vida Imobiliária, n.º 119


A proposta de Lei de Orçamento de Estado para 2008 (doravante designada apenas como “Proposta OE”) contempla algumas propostas de alteração relativamente a matérias fiscais associadas à área do Direito Imobiliário.

O presente artigo pretende, sem proceder a uma análise exaustiva de todas as alterações propostas pela Proposta OE, dar notícia das mais relevantes alterações na área imobiliária, detalhando-as por tipo de imposto.

1.         Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”)

Regime de Renúncia à Isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis

As principais alterações propostas em sede de IVA, prendem-se com o regime de renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis.

Refira-se, a título preliminar, que as propostas de alterações ficam muito aquém do que tem vindo a ser reclamado pelo sector a propósito do novo regime.

Na realidade, as propostas de alteração ao regime resumem-se ao seguinte:

  • Alteração da alínea e) do número 1 do artigo 2.º do Regime.

Actualmente, para a admissão da renúncia à isenção de IVA nas operações de arrendamento exige-se, entre outras condições objectivas, que o valor da renda anual seja igual ou superior a quinze avos do valor de aquisição ou construção do imóvel.

Com a Proposta OE, tal valor é aumentado para vinte e cinco avos do valor de aquisição ou construção do imóvel, o que implica a redução do Yield mínimo exigido pelo regime de 6,66% para 4%.

  • Aditamento ao número 1 do artigo 5º do Regime

A Proposta OE prevê que, no caso de contrato de locação financeira relativo a imóvel a construir, a renúncia à isenção só opera no momento em que o locador tome posse do imóvel (desde que o sujeito passivo esteja na posse de um certificado de renúncia válido e se continuem a verificar nesse momento as condições para a renúncia à isenção estabelecidas no Regime).

Outras alterações ao Código do IVA

Por outro lado, a Proposta OE contempla algumas outras propostas de alteração ao Código do IVA, entre as quais destacamos, para os presentes efeitos, as seguintes:

  • Para os sujeitos passivos que determinem o direito à dedução de acordo com o método da afectação real, a regularização das deduções relativas aos bens do activo imobilizado tem lugar quando a diferença entre a afectação real do bem no ano do início da sua utilização e em cada um dos quatro anos ou dezanove anos civis posteriores (conforme o tipo de bem em causa) representar uma alteração do IVA dedutível, para mais ou menos, igual ou superior a € 250;
  • Passam a estar incluídas na Lista I anexa ao Código do IVA (e, como tal, sujeitas a uma taxa de IVA de 5%) as empreitadas de bens imóveis em que são donos da obra sociedades de reabilitação urbana, desde que as referidas obras sejam directamente contratadas com o empreiteiro.

2.         Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”)

  • Será alargado o regime de salvaguarda aplicável ao aumento da colecta do IMI, resultante da actualização dos valores patrimoniais tributários. Assim, o aumento da colecta de IMI não pode exceder, por prédio, os seguintes valores:

            Ano de 2009 - 135€;

            Ano de 2010 - 150€

            Ano de 2011 - 165€ 

Os prédios devolutos, referidos no n.º3 do artigo 112º do Código do IMI, deixarão de ser abrangidos por este regime de salvaguarda, o que significa que, nestes casos, o aumento da colecta de IMI resultante da actualização de valores patrimoniais tributários não tem qualquer limite.

3.         Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”)

  • É aumentado o valor da isenção de IMT para a aquisição de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente (dos actuais €85.500, para €87.500);
  • É proposto o aditamento de uma nova alínea ao Artigo 12º do Código do IMT (“Valor Tributável”), nos termos da qual o valor dos bens imóveis adquiridos ao abrigo de regimes legais de apoio financeiro à habitação, quando se trate da primeira transmissão, é o valor ou o preço fixado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., nos termos estabelecidos nesses regimes.

4.         Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”)

  • É alargado o prazo estabelecido na lei para as isenções de IMT e IMI relativas a prédios situados nas áreas de localização empresarial, passando as mesmas a ser aplicáveis a imóveis adquiridos ou construídos até 31 de Dezembro de 2011 (artigo 65º do EBF).

5.         Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana

A Proposta OE consagra um Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana (doravante designado apenas como “Regime”), com as seguintes principais características (de que daremos nota mais detalhada numa próxima edição:

  • É condição objectiva do presente regime que as acções de reabilitação tenham por objecto imóveis que sejam (i) prédios urbanos arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) ou (ii) sejam prédios urbanos localizados em áreas de reabilitação urbana;
  • Os benefícios fiscais concedidos são, em termos gerais, os seguintes:

              (i)              Isenção de IMI (em relação aos prédios urbanos objecto de acções de reabilitação) por um período de cinco anos a contar do ano, inclusive, da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de três anos;

            (ii)              Isenção de IRC em relação aos rendimentos obtidos por fundos de investimento imobiliário (“FII”) a constituir (entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012), cujos activos sejam predominantemente (75%) bens imóveis afectos a acções de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana;

           (iii)              Quanto aos investidores nos FII’s referidos na alínea anterior é prevista a tributação, por retenção na fonte à taxa de 10%, dos rendimentos respeitantes a unidades de participação nos FII’s, em sede de IRS ou em IRC, com excepção de entidades não residentes, que, regra geral, não serão sujeitas a qualquer tributação relativamente a estes rendimentos. A retenção efectuada tem carácter definitivo, excepto quanto a sujeitos passivos de IRS que obtenham os rendimentos no âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola ou a sujeitos passivos de IRC, casos em que a retenção terá a natureza de imposto por conta do imposto devido a final.

  • Os incentivos fiscais acima mencionados estão limitados às acções de reabilitação iniciadas no período de 1 de Janeiro de 2008 a 31 de Dezembro de 2010 e que se encontrem concluídas até 31 de Dezembro de 2012;