Proposta de Lei de Orçamento de Estado para 2009 - Principais implicações fiscais na área do Direito Imobiliário - 2.ª Parte

Filipe Romão, António Castro Caldas.

2009 Vida Imobiliária, n.º 131


Na edição anterior da Vida Imobiliária, foram descritas algumas das principais alterações de natureza fiscal que constam da Proposta de Lei de Orçamento de Estado para 2009 relevantes para o sector imobiliário. No presente artigo, é dado seguimento à exposição da Proposta de Lei, com destaque para as propostas respeitantes a benefícios fiscais e outros incentivos com interesse para o sector.

1.  Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”)

Incentivos à Reabilitação Urbana

O regime dos Incentivos à Reabilitação Urbana foi transposto para o EBF, destacando-se as seguintes alterações:

(i) Dedução à colecta de IRS, até ao limite de €500, de 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de (a) imóveis localizados em “áreas de reabilitação urbana”, recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação ou (b) imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos arts. 27.º e seguintes do NRAU (os encargos devem ser devidamente comprovados e certificados pelo órgão de gestão da área de reabilitação);

(ii) As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em “áreas de reabilitação urbana”, recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação;

(iii) Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributados à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando seja inteiramente decorrentes do arrendamento de (a) imóveis localizados em “áreas de reabilitação urbana”, recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação ou (b) imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos arts. 27.º e seguintes do NRAU;

(iv) Possibilidade de isenção de IMI para os prédios objecto de reabilitação por um período de cinco anos, renovável por igual período, dependente de deliberação da assembleia municipal competente;

(v) Possibilidade de isenção de IMT na aquisição de prédios urbanos ou fracções autónomas destes destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa de prédios reabilitados localizados em “áreas de reabilitação urbana, dependente de deliberação da assembleia municipal competente;

(vi) Alargamento do prazo de conclusão das acções de reabilitação até 31 de Dezembro de 2020, para efeitos da aplicação dos incentivos fiscais em questão.

2.  Regime Especial aplicável a fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional e a sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional

É aprovado um regime especial aplicável a fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (“FIIAH”) e a sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (“SIIAH”), ao qual terão acesso os FIIAH ou SIIAH constituídos nos cinco anos subsequentes à entrada em vigor do OE 2009, mediante a verificação de determinadas condições, destacando-se os seguintes incentivos fiscais:

(i) Isenção de IRC relativamente a rendimentos de qualquer natureza obtidos por FIIAH;

(ii) Isenção de IRS e IRC relativamente a rendimentos respeitantes a unidades de participação em FIIAH, pagos ou colocados à disposição dos respectivos titulares, quer seja por distribuição ou reembolso, excluindo o saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação das unidades de participação;

(iii) Isenção de IRS relativamente a mais-valias resultantes da transmissão de imóveis destinados a habitação própria a favor de FIIAH, que ocorra por força da conversão do direito de propriedade desses imóveis num direito de arrendamento (caducando a isenção em caso de cessação do contrato de arrendamento ou não-exercício da opção de compra conferida por este regime ao arrendatário que tenha anteriormente alienado o imóvel destinado a habitação própria ao FIIAH);

(iv) Isenção de IMI relativamente a prédios urbanos destinados ao arrendamento para habitação permanente que integrem os FIIAH;

(v)  Isenção de IMT relativamente à aquisição de prédios urbanos ou de fracções autónomas de prédios urbanos (a) destinados exclusivamente a arrendamento para habitação permanente, por FIIAH, ou (b) destinados exclusivamente a habitação própria e permanente pelos arrendatários, no exercício da opção de compra que é conferida por este regime aos arrendatários que tenham anteriormente alienado o imóvel destinado a habitação própria ao FIIAH;

(vi) Isenção de Imposto do Selo relativamente a todos os actos conexos com a transmissão de preditos urbanos destinados a habitação permanente que ocorra por força da conversão do direito de propriedade desses imóveis num direito de arrendamento, bem como sobre o exercício da opção de compra referida na alínea anterior.

Caso deixem de se verificar as condições de que depende a aplicação deste regime, passará a aplicar-se o regime de tributação dos fundos de investimento imobiliário, sendo tributáveis autonomamente os rendimentos que ainda não tenham sido pagos ou colocados à disposição dos respectivos titulares, de acordo com as taxas previstas no regime de tributação dos fundos de investimento imobiliário.

Este regime vigorará até 31 de Dezembro de 2020, sendo nessa data convertidos os FIIAH em fundos de investimento imobiliário.

O regime é também aplicável, com as devidas adaptações, às SIIAH que venham a constituir-se ao abrigo de lei especial e que observem as condições de que depende a aplicação do regime.