Medidas recentes de liberalização do sector imobiliários português: o decreto-lei n.º 69/2011, de 15 de Junh

José Maria Rodrigues.

2011 Vida Imobiliária, n.º 158


1.       INTRODUÇÃO

A Directiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de Dezembro[1] (“Directiva 2006/123/CE”), implementou um conjunto de medidas destinadas a promover a liberdade de estabelecimento dos prestadores de serviços na União Europeia e a livre circulação de serviços no espaço económico europeu, bem como destinadas a promover a desburocratização, simplificação e desmaterialização dos procedimentos administrativos exigidos nos vários Estados-Membros para o acesso a algumas actividades.

Em Portugal, estas medidas foram inicialmente transpostas pelo Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho, que introduziu na legislação nacional algumas regras e princípios de carácter geral destinadas a prosseguir os objectivos que já referimos, sem porém se ter pronunciado sobre aspectos específicos dos regimes de certas actividades.         

Decorridos doze meses sobre este diploma, o Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho (“DL 69/2011”) vem abordar as mesmas matérias, desta vez, porém, exclusivamente quanto às actividades de construção, mediação e angariação imobiliária. 

Assim, e com o intuito de remover alguns obstáculos até agora existentes em Portugal no acesso a estas actividades, bem como de aligeirar a carga administrativa a que estão sujeitos os operadores, são introduzidas diversas alterações ao Decreto-Lei n.º 12/2004, de 9 de Janeiro, que estabeleceu o regime jurídico de ingresso e permanência na actividade de construção (“DL 12/2004”), e ao Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que regula o exercício das actividades de mediação imobiliária e angariação imobiliária (“DL 211/2004”).   

Vejamos pois, em separado, quais foram as medidas aprovadas para cada um destes sectores.

2.       ANÁLISE

2.1     Alterações legislativas relativas à actividade de construção

Em primeiro lugar, com a alteração do DL 12/2004 procurou-se facilitar o exercício da actividade de construção em Portugal por operadores estrangeiros. Assim, por um lado, estabelece-se que os alvarás e os títulos de registo podem ser atribuídos a pessoas singulares ou colectivas cujo domicílio ou sede se situe em qualquer Estado membro da União Europeia (e no caso de pessoas colectivas, que tenham sido constituídas ao abrigo da legislação nacional de qualquer Estado membro). Por outro lado, simplificam-se os procedimentos e reconhecem-se as autorizações legalmente detidas bem como os requisitos já cumpridos pelos operadores estrangeiros para o exercício desta actividade noutros Estados membros da União Europeia, desde que tais autorizações e / ou requisitos sejam equivalentes ou comparáveis no seu essencial às autorizações e requisitos exigidos em Portugal.

Assim, por exemplo, os pedidos de classificação e de reclassificação de um empreiteiro - que de ora em diante serão submetidos ao InCI, I.P. (Instituto da Construção e do Imobiliário, Instituto Público) - poderão ser apreciados com base em autorizações emitidas noutros Estados membros da União Europeia ou com base em cópia simples de documentos emitidos noutros territórios do espaço económico europeu, demonstrando que o interessado preenche os requisitos de idoneidade, capacidade técnica e capacidade económica e financeira exigidos em Portugal.

Do mesmo modo, estabelece-se um regime simples e desburocratizado para o exercício pontual de actividades de construção no território nacional por operadores que não detenham um estabelecimento estável em Portugal (por exemplo, uma sucursal) mas que estejam estabelecidos legalmente noutros territórios do espaço económico europeu.  

Ao abrigo deste regime, bastará aos interessados, antes da realização de cada serviço de construção em território nacional, apresentar ao InCI, I.P. cópia do título de autorização que lhes tenha sido atribuído no Estado membro onde estejam estabelecidos (ou cópia de documentos que comprovem que preenchem os requisitos que são exigidos em Portugal), juntamente com uma declaração descrevendo o serviço que pretendem prestar, de acordo com o elenco legal de habilitações. Após a verificação de existência dos requisitos exigidos pela legislação nacional, que deverá ser feita pelo InCI, I.P. no prazo máximo de 20 dias, esta entidade deverá emitir uma guia para pagamento da taxa devida pelo procedimento, sendo efectuado o registo do construtor e do serviço que irá ser realizado na página electrónica da mesma logo que seja efectuado tal pagamento, podendo a partir de então o interessado dar início à construção.

O DL 69/2011 vem também reduzir o número do quadro mínimo obrigatório das empresas de construção, bastando a este respeito referir que de ora em diante passa apenas a ser exigida a disponibilidade de um número mínimo de pessoal técnico nas áreas da segurança e de produção, conforme fixado em portaria que disponha sobre a matéria[2].  

Simplifica-se também o regime de elevação de classe das habilitações do alvará dos construtores, deixando de ser exigida a experiência na execução de obras e eliminando-se o regime probatório.

Até ao momento, às empresas que pretendessem a elevação de classe para o nível imediatamente superior, era exigido que tivessem executado nos três anos anteriores ao pedido uma obra cujo valor fosse igual ou superior a 50% do limite da classe já detida (ou duas obras cujo valor acumulado fosse igual ou superior a 80% desse limite), enquanto às empresas que pretendessem a elevação para classe acima da classe imediatamente superior era exigido que, adicionalmente, comprovassem ter realizado nos três anos anteriores ao pedido obras de valor acumulado igual ao superior ao da classe requerida. Tais requisitos foram agora suprimidos.

O DL 69/2011 implementa ainda a utilização de meios electrónicos relativamente aos procedimentos administrativos relacionados com a actividade de construção. Assim, e por exemplo, o envio de documentação ao InCI, I.P. para efeitos de classificação e de reclassificação de um construtor, ou o envio de documentação por uma empresa que não disponha de um estabelecimento em Portugal mas que pretenda realizar um serviço de construção no país, nos termos do procedimento que já referimos, poderá ser feito por via electrónica. Nesta sede, estabelece-se também que o alvará das empresas passa a ser revalidado oficiosamente pelo InCI, I.P., que, para efeitos de verificação de existência das condições mínimas de permanência definidas legalmente, recolhe por via electrónica a Informação Empresarial Simplificada que seja apresentada pelas empresas junto das autoridades fiscais. Do mesmo modo, os alvarás e os títulos de registo passam a existir sob a forma electrónica, podendo ser consultados na página electrónica do InCI, I.P.

Adicionalmente, os pedidos de alvará de classe 1 ou de título de registo passam a poder ser deferidos no momento da sua apresentação, a requerimento do interessado e desde que estejam reunidos os requisitos legais para o efeito, sendo emitida de imediato uma guia para o pagamento da taxa que for devida.

Finalmente, são reduzidos os prazos dos procedimentos previstos no DL 12/2004, sendo de salientar a redução de 66 para 20 dias úteis do prazo de decisão final pelo InCI, I.P., bem como a adopção de uma regra de deferimento tácito dos pedidos, nas situações em que este novo prazo decorra sem que seja proferida uma decisão final.

2.2.    Alterações relativas às actividades de mediação e angariação imobiliária

As alterações introduzidas no DL 211/2004 são, na maior parte, equivalentes às medidas que já referimos a respeito da actividade de construção. Visa-se pois, novamente, liberalizar e simplificar o acesso a estas mesmas actividades, facilitando a entrada de operadores estrangeiros e tornando menos burocráticos os procedimentos.

Assim, os pedidos de licenciamento de empresas de mediação imobiliária e os pedidos de inscrição de angariadores imobiliários poderão também ser apreciados com base em documentos emitidos no território doutros Estados membros da União Europeia, conquanto tais documentos sejam equivalentes a documentos emitidos em Portugal para o efeito ou desde que dos mesmos seja possível depreender que os interessados reúnem os requisitos que em Portugal são exigidos para o exercício destas actividades.

Igualmente, esclarece-se também que é possível a um operador que esteja legalmente estabelecido num Estado membro da União Europeia que não Portugal prestar pontualmente serviços de mediação ou angariação imobiliária no território nacional, conquanto faculte antecipadamente ao InCI, I.P. uma cópia do documento de autorização ou equivalente emitido pela autoridade competente do Estado membro onde esteja estabelecido, ou, no caso de tal título não ser exigível, declaração, sob compromisso de honra, de que reúne os requisitos para exercer a mesma actividade no respectivo Estado membro, bem como comprovativo da subscrição de seguro de responsabilidade civil, adequado à natureza e à dimensão do risco dos serviços a prestar, emitido nos termos do DL 211/2004 por entidade seguradora legalmente estabelecida em qualquer Estado membro da União Europeia.

Por outro lado, em moldes semelhantes ao que foi estabelecido para o alvará das empresas de construção, passa a haver lugar à revalidação oficiosa da licença para o exercício da actividade de mediação imobiliária e da inscrição dos angariadores imobiliários, simplificando-se igualmente a tramitação dos procedimentos, que passam a ser apresentados também por via electrónica. Passa também a ser possível ao InCI, I.P. obter as demonstrações financeiras das empresas através da Informação Empresarial Simplificada, recolhida junto da administração fiscal.

Finalmente - e já fora do âmbito das alterações equivalentes às que foram introduzidas para a actividade de construção - é eliminada a interdição até agora existente relativamente ao exercício de outras actividades comerciais pelas empresas de mediação imobiliária, bem como ao exercício de outras actividades comerciais ou profissionais pelos angariadores imobiliários. Passa assim a estar ao alcance das empresas de mediação imobiliária e dos angariadores imobiliários um conjunto de actividades que até ao momento lhes estavam vedadas, tais como as actividades de gestão de arrendamentos e gestão de condomínios, o que certamente abrirá a estes operadores um conjunto de oportunidades até agora não exploradas, nomeadamente, a possibilidade de cross-selling de serviços aos clientes.

3.       CONCLUSÃO

Era inevitável a adopção, pelo legislador nacional, de medidas destinadas a facilitar a entrada de novos operadores nos diversos mercados que compõem o sector imobiliário alargado, bem como a simplificar os procedimentos existentes, atendendo à preocupação que vinha a ser revelada pelo legislador europeu com a liberalização dos diversos mercados de serviços na União Europeia, e que, no direito nacional, se consubstanciou na transposição da Directiva 2006/123 CE pelo Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho.

A aceitação de autorizações e documentos emitidos noutros Estados membros da União Europeia para efeitos de verificação dos requisitos exigidos em território nacional para o exercício das actividades em causa assenta, naturalmente, na confiança mútua entre estes Estados membros e permite uma conciliação das preocupações detidas pelo legislador nacional em matéria de segurança pública e segurança das actividades económicas com a necessidade de criar em Portugal um ambiente de negócios mais dinâmico, onde não sejam causados entraves desnecessários às empresas, que há muito se sabe que constituem um peso morto considerável em todos os sectores.

Do mesmo modo, a introdução de reformas no que diz respeito à tramitação electrónica dos procedimentos e à diminuição dos prazos de decisão parece-nos também claramente um sinal positivo de evolução.

Parece-nos pois que as alterações legislativas ora implementadas são de louvar, revelando-se particularmente oportunas no contexto do pedido de assistência financeira dirigido recentemente pelo Governo português ao Fundo Monetário Internacional, à Comissão Europeia e ao Banco Central Europeu, pedido este que irá despoletar, como é sabido, um conjunto de reformas estruturais ansiosamente aguardadas, destinadas, entre outros objectivos, a colocar a economia portuguesa num patamar de competitividade superior àquele de que esta desfruta de momento.

 

 


 

[1] Relativa aos serviços no mercado interno.

[2] De momento, a Portaria n.º 16/2004, de 10 de Janeiro, do Ministério das Obras Públicas, Transportes e Habitação.