Locação Financeira - IMT

Filipe Romão, António Castro Caldas.

2011 Vida Imobiliária, n.º 153


A Lei do Orçamento do Estado para 2011 veio introduzir uma alteração na norma do Decreto-Lei n.º 311/82, de 4 de Agosto (“DL 311/82") que estabelecia uma isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) para as aquisições de bens imóveis pelo locatário por exercício da opção de compra do imóvel no contexto de um contrato de locação financeira. O presente artigo tem por objecto a análise da nova redacção da lei.

Em geral, a aquisição de bens imóveis está sujeita a IMT. No caso específico de aquisição pelo locatário de bens imóveis ou do direito de superfície sobre os imóveis locados no termo da vigência do contrato de locação financeira e nas condições nele estabelecidas, o valor a considerar para efeitos da liquidação de IMT corresponderá ao valor residual determinado ou determinável, nos termos do respectivo contrato, de acordo com o art. 12.º, n.º 4, Regra 14.ª do Código do IMT.

No entanto, o DL 311/82 veio estabelecer uma isenção de Sisa (imposto em vigor à data) para a aquisição de bens imóveis pelo locatário no termo de um contrato de locação financeira. De acordo com o preâmbulo deste diploma, essa isenção tinha em vista “assegurar um adequado grau de neutralidade fiscal”, já que era intenção do legislador que a locação financeira não fosse penalizada do ponto de vista fiscal quando comparada com o tratamento aplicável a outras formas tradicionais de financiamento.

Nexte contexto, estabelecia o art. 3.º do DL 311/82, na redacção em vigor até 31 de Dezembro de 2010, o seguinte:

“Transmissão de Imóveis locados a favor do locatário

Está isenta de sisa a transmissão por compra e venda a favor do locatário, no termo da vigência do contrato de locação financeira e realizada nas condições nele estabelecidas, da propriedade ou do direito de superfície constituído sobre os imóveis locados.”

A actual redacção da norma em questão é a seguinte:

“Está isenta de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis a transmissão por compra e venda a favor do locatário, no exercício do direito de opção de compra previsto no regime jurídico do contrato de locação financeira, da propriedade ou do direito de superfície constituído sobre o imóvel locado.”

Se considerarmos apenas a letra da alteração introduzida, o objectivo da nova redacção não é demasiado claro. Parece evidente que a aquisição pelo locatário de um imóvel “no termo da vigência de um contrato de locação financeira e realizada nas condições nele estabelecidas” (a que se referia a redacção anterior) não pode deixar de se considerar como sendo efectuada no “exercício do direito de opção de compra previsto no regime jurídico do contrato de locação financeira” (a que se refere a actual redacção), pelo que a alteração não parece ter por efeito restringir o âmbito de aplicação da isenção.

Com efeito, o art. 1.º do Decreto Lei n.º 149/95, de 24 de Junho ("DL 149/95"), que estabelece o regime jurídico do contrato de locação financeira, define locação financeira como "o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados".

Assim, a opção de compra a que agora se refere o DL 311/82, consiste na opção de comprar a coisa objecto da locação financeira "decorrido o prazo acordado, por um preço nele determinado o ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados".

Refira-se ainda que já ao abrigo da redacção da norma anteriormente em vigor, a administração tributária esclareceu que "Não se reconhece qualquer entrave legal à concessão [do] benefício desde que a opção de compra seja efectuada no termo do contrato de locação, neste caso no termo do novo prazo do contrato e nas condições inicialmente acordadas, não comprometendo a estabilidade do mesmo" (Informação 442, de 25-02-2005). De acordo com este entendimento, "uma das pretensões do art. 3.º do DL 311/82 foi assegurar um adequado grau de neutralidade fiscal, permitindo que o locatário beneficiasse da isenção desde que a estabilidade do contrato fosse mantida".

Entendemos que a fundamentação desta informação mantém em parte a sua actualidade, mesmo face à alteração levada a cabo pela Lei do Orçamento de Estado para 2011, já que da letra da lei não decorre qualquer intenção de pôr em causa o regime de neutralidade fiscal (no sentido de não penalizar o tratamento fiscal da locação financeira em relação ao aplicável às aquisições efectuadas com recurso ao crédito tradicional) que o legislador quis criar para a locação financeira.

Por outro lado, e uma vez que a antecipação do prazo de um contrato de locação financeira apenas pode ser feita por acordo entre as partes, um prazo antecipado não poderá deixar de se considerar como um "prazo acordado" para efeitos do DL 149/95 (sendo certo que nada na lei impede que o "prazo acordado" seja antecipado).

Desta forma, entendemos que a referência efectuada pela nova redacção do art. 3.º do DL 311/82 ao "direito de opção de compra previsto no regime jurídico do contrato de locação financeira" deve abranger a antecipação do exercício da opção de compra. Qualquer entendimento em contrário seria fortemente penalizador deste sector de actividade, já que iria determinar uma injustificada dupla tributação sobre o que é, na sua substância económica, uma única aquisição.

Pelo contrário, entendemos que o conteúdo útil da nova redacção apenas pode consistir em flexibilizar, e não em restringir, as condições em que a opção de compra pode ser exercida. Com efeito, ao eliminar a referência à aquisição efectuada “no termo da vigência do contrato de locação financeira e realizada nas condições nele estabelecidas”, substituindo-a por uma referência genérica à “opção de compra previsto no regime jurídico do contrato de locação financeira”, a lei parece deixar de exigir que a aquisição seja efectuada nas condições estabelecidas no contrato (exigência que, de acordo com a Informação referida acima, acabava por ser contornada com alterações contratuais para que se pudesse afirmar que as condições estabelecidas no contrato eram respeitadas) e que se mantenha a estabilidade contratual a que se referia a informação da administração tributária referida acima, sendo elegíveis para a isenção quaisquer aquisições efectuadas nos termos do regime jurídico do contrato de locação financeira. Assim, ficam as partes livres para, dentro do quadro da lei, ajustarem para a venda as condições que entenderem sem prejudicar a isenção de IMT e sem necessidade de levar a cabo alterações contratuais artificiais com o único intuito de garantir tal isenção.

No entanto, e tendo em conta a já referida pouca clareza dos objectivos por detrás do novo texto legal, seria importante que a administração tributária esclarecesse, o quanto antes, qual a sua interpretação da nova redacção do DL 311/82.